Без четких правил

Как регулируется деятельность риелторов в Азербайджане?

Отсутствие четких законодательных тарифов на риелторские услуги в Азербайджане создает неопределенность как для покупателей, так и для самих участников рынка недвижимости.

В Азербайджане при покупке и продаже недвижимости многие в первую очередь обращаются к риелторам. Самостоятельный поиск жилья часто превращается в бесконечную трату времени, поскольку большая часть объявлений в открытых источниках все равно ведет к маклерам и агентствам. Граждане выбирают этот путь, ведь у посредников находится более масштабная база данных, и нередко в ней присутствуют эксклюзивные предложения, которых попросту нет в свободном доступе на сайтах. Однако за этой кажущейся доступностью скрывается системная проблема. Уже много лет одним из самых обсуждаемых и спорных вопросов на отечественном рынке остается полное отсутствие единого подхода к определению стоимости услуг риелторов. В то время как в международной практике агентские сборы строго регламентированы, здесь одни посредники берут комиссию в размере 1% от общей суммы сделки купли-продажи, другие требуют за ту же самую работу 2% или даже 3%. Аналогичная непредсказуемая ситуация наблюдается и в сегменте долгосрочной аренды жилья. Более того, некоторые риелторы требуют от клиентов отдельную оплату даже за самый обычный показ квартиры.

Сами риелторы отмечают, что размер итоговой комиссии напрямую зависит от типа конкретной недвижимости, ее территориального местоположения и объема оказываемых услуг. По их словам, на локальном рынке уже давно сложились определенные неформальные принципы ценообразования. Например, в Хатаинском районе при оформлении аренды стандартная комиссия составляет 1%, однако в зависимости от характеристик и состояния объекта она может достигать 2%. В поселке Ахмедли действует еще более четкое разграничение: за услуги по аренде жилья с клиентов взимается 1%, в то время как при купле-продаже недвижимости ставка возрастает до 2%. При этом в центральной части Баку ввиду крайне высокой востребованности квадратных метров и специфики местного рынка, комиссия обычно сразу составляет 2%. При этом многие показы объектов проводятся бесплатно. Но если показ организуется без оплаты, персональная информация о потенциальном клиенте владельцу жилья не передается. В случае же платного показа риелтор предоставляет собственнику подробные сведения о потенциальном арендаторе или покупателе для дальнейшего ведения переговоров.

Существуют и другие схемы расчетов, которые используют бакинские агентства. Риелтор Мурад Мурадов сообщил, что на рынке аренды размер комиссии сильно зависит от сопутствующих условий сделки. При стандартной аренде и арендатор, и собственник жилья одновременно оплачивают комиссию в размере 30% от месячной стоимости. Если же арендатор готов внести предоплату сразу за несколько месяцев вперед или за целый год, комиссия для владельца жилья может автоматически увеличиться до 40%, 50% или даже составить сумму полной месячной арендной платы. Для самого арендатора она остается на уровне 30%. При купле-продаже жилой недвижимости, по его словам, покупатель обычно выплачивает комиссию в размере 1%, а продавец - 2%. Однако для отдельных эксклюзивных или сложных объектов комиссия со стороны владельца квадратных метров может достигать 3%.

По словам председателя Общества оценщиков Азербайджана (ООА) Вугара Оруджа, международный опыт показывает, что сферы оценки, аудита и недвижимости обычно контролируются профессиональными объединениями. Эти структуры формируют методологическую базу и координируют участников, стимулируя развитие рынка. В Азербайджане же институты саморегулирования пока находятся на стадии становления, поэтому работа риелторов не в полной мере соответствует запросам общества, а сами клиенты относятся к посредникам с сильным недоверием.

В. Орудж подчеркнул, что на этапе формирования саморегулируемого рынка государственное вмешательство остается обязательным условием. При этом на примере сферы оценочных услуг видно, что госрегулирование тоже не всегда приносит нужный эффект, а передача контролирующих полномочий самим участникам рынка порой приводит к монополизации. Глава ООА уверен в необходимости реформ и внедрения международных стандартов. По его мнению, стоимость услуг должна прописываться в договоре, и хотя на свободном рынке агентства вправе сами утверждать тарифы, госорганы или профильные ассоциации могли бы установить рамки минимальных и максимальных комиссий.

Сейчас в стране действуют негласные, но укоренившиеся ставки, которые обычно начинаются от 2%. Закон позволяет компаниям самостоятельно оценивать свой труд, и логично, что качественный сервис и высокий профессионализм исполнителя могут стоить дороже. В то же время эксперт отметил, что сложности возникают не только из-за слабой подготовки маклеров, но и из-за того, что граждане плохо понимают суть посреднической деятельности. Например, плату за просмотр жилья риелторы иногда берут, чтобы проверить серьезность намерений клиента. Но если такой осмотр действительно платный, это требование должно фиксироваться в официальном соглашении сторон. Любые попытки взимать наличные деньги за показ квартиры без предварительного договора неправомерны.

Текущее состояние посреднического бизнеса в сфере недвижимости требует постепенного перехода к более прозрачным правилам игры, что защитит интересы как потребителей, так и добросовестных участников рынка. До тех пор, пока устные договоренности превалируют над официальными контрактами, между сторонами будут возникать споры. Наведение порядка в этой сфере, внедрение понятных тарифных коридоров и повышение правовой грамотности граждан помогут превратить риелторские услуги в цивилизованный, прогнозируемый и безопасный сервис.