Бакинский нахалстрой в ожидании инвентаризации Расклад Хазара Ахундова

Незаконное жилое строительство на не предназначенных для этого земельных участках — застарелая проблема Баку: истоки этого явления относятся к началу 20 века, в период пика первого нефтяного и индустриального бума в Азербайджане. Увы, но найти оптимального решения этому острому социальному вопросу в годы независимости также не удалось. Ажиотажный рыночный спрос на малоэтажное жилье в столице и пригородах вкупе с грубыми нарушениями в работе некоторых муниципалитетов создавали предпосылки для сохранения этого явления. О текущей ситуации вокруг частной жилой застройки с неоформленными документами зашла речь накануне в ходе презентации деятельности юридического лица публичного права «Государственный кадастр и реестр недвижимости». 

В числе наиболее острых проблем, вызванных гиперурбанизацией и перенаселением в крупных городах мира, эксперты ООН указывают дефицит недорогого жилья с доступом к коммунальным услугам. Негативным следствием перенаселения мегаполисов, особенно в развивающихся странах, стало массовое незаконное жилое строительство. Эти явления наиболее характерны для стран Африки, Азии и Латинской Америки: построенные из картона, жести, других малопригодных и небезопасных материалов фавелы, бидонвили, бараки и иные формы трущобных построек — типичное явление в пригородах многих мегаполисов. Неоформленные каменные и кирпичные застройки на незаконно отчужденных землях встречаются и во многих странах постсоветского пространства, однако такие поселки существуют в сравнительно более цивилизованной форме, зачастую с подключением электроэнергии и оказанием некоторых коммунальных услуг.

Наличие поселений с законодательно неоформленными жилыми объектами достаточно характерно и для региона Большого Баку. Причем в последние годы из-за кратного роста цен на недвижимость в столице наблюдается нехватка недорогих пустых участков, причем не только в центральных зонах, но и на окраинах: это обстоятельство по-прежнему вынуждает многих участников рынка приобретать сравнительно недорогое незаконное жилье, даже осознавая все сопутствующие этому явлению риски. 

«В Азербайджане насчитывается примерно 400–500 тысяч строений без документов либо строений, документирование которых в принципе невозможно, — заявила в четверг председатель правления юридического лица публичного права «Государственный кадастр и реестр недвижимости» Нигяр Алимова в ходе презентации проделанной ведомством работы за 2025 год. — В силу того, что мы не можем представить полную статистику по таким строениям, безусловно, необходимо провести масштабные инвентаризационные работы».

Председатель правления Госкадастра высказала предположение, что сегодня в Азербайджане число частных жилых домов, возведенных без правоустанавливающих документов, как минимум в 10 раз превышает число аналогичных нежилых объектов. Глава ведомства подчеркнула, что системный учет и инвентаризация позволят определить правовой статус таких объектов и обеспечить более точную и прозрачную регистрацию недвижимости.

Ситуация в данной сфере усугублена тем, что срок действия указа президента Азербайджана о выдаче разрешений на эксплуатацию некоторых нежилых объектов завершен, и прием новых обращений прекращен. В рамках указа от 2023 года предпринимателям и гражданам временно предоставлялась возможность оформить разрешения и права собственности. Здесь уместно напомнить, что в рамках исполнения указа главы государства «О дополнительных мерах по выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию некоторых объектов нежилого назначения» были подготовлены и представлены по назначению планы землеустройства земельных участков, на которых расположены 23587 нежилых зданий: права собственности на 4602 нежилых здания были зарегистрированы, а их правообладатели обеспечены электронными выписками Госкадастра. 

Напомним, что в прошлом году в стране были упрощены процедуры регистрации частных жилых домов в Баку и в Абшеронских поселках, построенных на участках, где в прошлом размещались дома финского типа. Разумеется, при наличии у граждан постановления органа исполнительной власти и утвержденного до августа 2004 года проекта о сносе дома финского типа и строительстве на его месте частного жилого дома. В то же время, после внесения в 2024 году Милли Меджлисом изменений в «Земельный кодекс» был создан гибкий механизм изменения целевого назначения сельскохозяйственных земель: в частности, здесь допускается возведение построек жилого назначения с целью временного проживания работников. 

К вопросу дальнейшей судьбы незадокументированных незаконных жилых построек, вероятно, можно будет вернуться через несколько лет, после того как Государственный кадастр и реестр недвижимости осуществит масштабные инвентаризационные работы, в результате выявится полная картина данного явления и можно будет принять те или иные решения. Однако уже сегодня вполне очевидно, что часть незарегистрированных жилых построек не будет подлежать легализации ни при каких обстоятельствах. Речь, прежде всего, идет о постройках, расположенных в охранных зонах — рядом с линиями электропередачи, магистральными газопроводами и нефтепроводами, иными объектами стратегического значения. Вероятность легализации домов, возведенных путем самозахвата земель, находящихся в госсобственности или на балансе муниципалитетов, также маловероятна. 

В частности, наиболее остро стоит вопрос с незаконными жилыми объектами, расположенными в охранных зонах. «Незаконные постройки в охранных зонах железных дорог представляют серьезную угрозу для безопасности пассажиров и для граждан, проживающих в таких домах, — заявил в ходе состоявшегося накануне круглого стола, посвященного реализации Государственной программы по совершенствованию транспортной инфраструктуры в городе Баку и прилегающих территориях на 2025-2030 годы, заместитель председателя ЗАО «Азербайджанские железные дороги» (АЖД) Ариф Агаев. — Ширина охранной зоны вдоль железной дороги составляет от 24 до 50 метров, а в отдельных местах — более 100 метров. В случае чрезвычайных ситуаций плотная застройка затрудняет доступ экстренных служб, хотя изначально эти зоны предназначены именно для обеспечения безопасности». По словам представителя АЖД, незаконные постройки также осложняют проведение технического обслуживания и ремонтных работ, что приводит к увеличению сроков ремонта и задержкам в движении поездов, более того, из-за плотной застройки поезда вынуждены снижать скорость, что отрицательно сказывается на качестве обслуживания. Напомним, что наиболее сложная ситуация с незаконной жилой застройкой в охранных зонах обстоит вдоль Абшеронской кольцевой железной дороги, в частности на участках Нариманов–Бёюкшор, поселках Кешля и Беляджары. В этих районах нередки случаи внезапного выхода людей и животных, выезда транспортных средств на ж/д пути, что порой приводит к трагедиям. 

В целом, вопрос незаконного жилого строительства по-прежнему сохраняет высокую актуальность: особенно в силу того, что согласно Генеральному плану Баку, к 2040 году во многих столичных районах планируется снос ветхих малоэтажных жилых массивов на обширных территориях, в том числе демонтажу подлежат и незаконные застройки. 

Однако и здесь существует немало «подводных камней», обсуждение которых состоялось в рамках научно-практической конференции на тему «Новые ожидания в развитии существующего жилищного фонда города Баку», организованной в мае прошлого года Центром социальных исследований (ЦСИ). «Отсутствие правового регулирования вопросов компенсации и замещения в процессах сноса приводит к росту незаконных построек и искусственному недовольству», — отметил в ходе конференции председатель Ассоциации производителей строительных материалов Азербайджана Рамиз Исаев. По его словам, в Азербайджане пока недостаточно прописана правовая и нормативная база относительно компенсации или замещаемой площади за имущество, подлежащее сносу и не прошедшее государственную регистрацию. В результате, между лицами, осуществившими незаконное строительство, и гражданами, обладающими законными правами собственности, зачастую размыты правовые различия при выплате компенсаций, что вызывает справедливое недовольство. С другой стороны, в отведенных под снос кварталах нередко наблюдаются факты незаконных пристроек к имуществу с целью получения более высокой компенсации, всё это замедляет процесс сноса и создает различного рода препятствия для застройщиков.

В свою очередь, некоторые эксперты полагают, что из-за пандемии коронавируса и последующих негативных процессов на рынке недвижимости процесс инвентаризации незаконных построек не был своевременно завершен. Поэтому сегодня крайне востребовано ускорить мониторинги в этом направлении, обозначить незаконные объекты в каждом населенном пункте в единой кадастровой системе, завершить разработку стандартов для определения правового статуса таких построек. Этой работе косвенно способствует запланированный к концу 2026 года ввод в эксплуатацию в Азербайджане информационной системы «Электронный реестр и кадастр недвижимого имущества».