Битва за метры

Ипотечный фонд приступает к распределению новых лимитов

Ипотечный и кредитно-гарантийный фонд распределил между уполномоченными банками новые лимиты для продолжения выдачи ипотечных кредитов по коммерческим и льготным условиям.

Ипотечный и кредитно-гарантийный фонд объявил о старте нового этапа распределения кредитных лимитов, установив четкий график приема весенних заявок. В рамках реализации государственной жилищной политики ведомство уже распределило финансовые средства между уполномоченными банками, что позволит гражданам продолжить приобретение жилья на коммерческих и льготных основаниях.

Подача обращений будет автоматизирована, сообщили в фонде, и пройдет в начале марта через систему «Электронная ипотека и кредитная гарантия» на портале электронного правительства. Прием заявок на получение коммерческой ипотеки стартует 5 марта в 11:00, а регистрация обращений на льготных условиях начнется на следующий день, 6 марта, также в 11:00.

Для подачи заявки гражданам необходимо воспользоваться одной из форм усиленной электронной подписи: SİMA Token, SİMA Rəqəmsal или Asan İmza. Специалисты Фонда рекомендуют потенциальным заемщикам завершить регистрацию личных кабинетов и проверить корректность данных в системе заблаговременно, до 4 марта, чтобы обеспечить оперативную отправку запроса в момент открытия лимитов.

По прошлогодней отчетности АИКГФ, его деятельность сохраняет положительную динамику. Общий объем выданных кредитов составил 443 млн манатов, что на 0,7% больше показателя предыдущего года, при этом сума рефинансирования достигла 434,9 млн манатов. Важной тенденцией стало укрепление финансовой независимости структуры: несмотря на сокращение бюджетного финансирования на 8,9%, фонд успешно заместил эти средства выпуском облигаций.

При этом объем привлеченного рыночного капитала вырос на 8,3%, составив 650 млн манатов, что подтверждает устойчивость системы ипотечного кредитования.

Несмотря на позитив в отчетах фонда, экономисты указывают на ряд системных проблем и подводных камней, остающийся за рамками официальных релизов. Главная претензия заключается в технической состязательности. Поскольку лимиты распределяются по принципу «кто первый нажал кнопку», процесс превращается в лотерею, а лимиты на льготную ипотеку часто заканчиваются в течение первых 5–10 минут.

Такая модель отбора создает социальное напряжение: тысячи людей с готовыми документами остаются ни с чем просто из-за того, что их интернет-соединение оказалось чуть медленнее. Кроме прочего, эксперты указывают на эффект ипотечного пузыря: как только выделяются новые лимиты, продавцы на вторичном рынке и застройщики нередко искусственно завышают цены.

В итоге сумма кредита, на которую рассчитывал заемщик, уже не покрывает стоимость выбранной квартиры, и гражданам приходится искать дополнительные средства. Среди всего остального львиная доля ипотечного портфеля по-прежнему концентрируется в столичном мегаполисе, и жителям регионов гораздо сложнее воспользоваться этими лимитами из-за ограниченного предложения первичного жилья, соответствующего требованиям Фонда, и меньшего количества банковских филиалов, активно работающих с ипотекой на местах.

Наконец, несмотря на цифровизацию, жесткие критерии по официальным доходам отсекают значительную часть населения, работающую в частном секторе с «серыми» схемами оплаты. Вследствие этого складывается ситуация, когда социальная ипотечная задумка государства на деле превращается в инструмент, доступной только узкому кругу лиц с высокими официальными окладами.

Формирование рынка ипотечного жилья во многом связано с инициативой Международной финансовой корпорации, выступившей с идеей улучшения жилищных условий в нашей стране, уточняет глава Ассоциации риэлторов Эльнур Азадов. По его словам, на этой волне десять лет назад был создан АИКГФ, по сей день остающийся ключевым источником финансирования покупки жилья. За годы деятельности фонда было выдано около 56 888 ипотечных кредитов, а последние шесть лет действует и программа аренды с последующим выкупом.

По словам эксперта, еще двадцать лет назад недвижимость была относительно доступной, и потому спрос концентрировался на кредитах до 50 тыс. манатов. С ростом цен увеличились и суммы займов. Сегодня максимальная ипотека составляет 150 тыс. манатов под 8% годовых, для льготных категорий - до 100 тыс. под 4%.

При этом пять лет назад рынок перешел в фазу активного роста. Особенно заметное подорожание пришлось на 2022–2023 годы, когда цены ежегодно прибавляли в среднем 17-18%. В целом за последние годы стоимость жилья у застройщиков выросла примерно на 70%. Сейчас рынок стабилизировался, однако в центральных районах Баку рост все равно достигает до 15%.

Изменилась и структура спроса. Все чаще ипотеку оформляют не только для решения жилищной проблемы, но и с инвестиционной целью. Заемщики с более высокими доходами берут кредиты на максимальные суммы. Наибольшим спросом пользуются небольшие одно- и двухкомнатные квартиры с ремонтом, на средних этажах и в районах с развитой инфраструктурой.

Специалист отмечает сезонный фактор повышения: наибольшая активность приходится на первое полугодие, когда фонд получает финансирование, а к концу года спрос снижается. В нынешнем году, по его прогнозу, рост цен продолжится, особенно весной, когда спрос на жилье, соответствующее ипотечным требованиям, традиционно усиливается.