Что происходит с рынком недвижимости Баку? экспертные оценки Haqqin

Прошлый год стал для бакинского рынка недвижимости одним из самых неспокойных как с точки зрения активности, так и цен. Снос частных жилых домов в разных районах Баку, включая здания с истекшим сроком эксплуатации, оказал значительное влияние на рыночные цены. Из-за отсутствия свободных земельных участков в центре города и прилегающих к нему районах стоимость земли зачастую достигала сотен тысяч, а порой и миллионов манатов.

Параллельно наблюдалось значительное удорожание аренды жилья. На фоне снижения реальных доходов населения, текущие цены привели рынок к стагнации. Как следствие, даже покупатели со свободными средствами не спешили в этой ситуации инвестировать в жилье.

В настоящее время стоимость однокомнатной квартиры в новостройках варьируются в пределе от 150 до 230 тысяч манатов, а двухкомнатной — от 180 до 300 тысяч манатов

С конца прошлого года поступает информация о значительном снижении цен на рынке жилья. Некоторые эксперты считают, что в ближайшие месяцы оно продолжится, хотя согласны с этим далеко не все. К примеру, многие считают, что недавние изменения, внесенные в Налоговый кодекс, позволят строительным компаниям снизить нагрузку по налогу на прибыль. В частности, будет снижена налоговая нагрузка и платежи по квартирам, строительство которых еще не завершено.

В то же время, по мнению эксперта по недвижимости Рамиля Османлы, значительных изменений цен на рынке жилья на данный момент не наблюдается.

«Чтобы изменения в Налоговом кодексе снизили рыночные цены на недвижимость, необходимо время, - считает эксперт. - Однако наблюдения за рынком дают все основания утверждать, что в таких ситуациях инвесторы, как правило, в снижении цен не заинтересованы. До сих пор мы не видели у строительных компаний заметных инициатив по снижению цен, так что, в нынешней ситуации также вряд ли что-то изменится…»

По словам Османлы, массовый снос зданий в различных районах столицы оказал влияние на рынок арендного жилья.

Снос старых кварталов и зданий, а также предложение жильцам денежных компенсаций вместо предоставления нового жилья, особенно удорожает стоимость недвижимости в таких пригородных районах, как Апшерон и Хырдалан

«Если в каком-либо районе сносятся пятьсот квартир, то это значит, что на рынок жилья вышли еще пятьсот арендаторов, - говорит эксперт. – И, хотя существенно спрос на аренду жилья не растет, количество обращений, как минимум, увеличивается, что, в свою очередь, приводит к психологическим изменениям на рынке. Необходимо принять во внимание, что основной спрос на рынке аренды жилья в Азербайджане сосредоточен на дешевых квартирах, которых очень мало».

По словам Османлы, в центре Баку и в прилегающих к столице районах лимит свободных земельных участков, практически, исчерпан. В связи с этим строительным компаниям в рамках существующих программ по расширению жилого фонда рекомендовано сносить в разных частях столицы старые дома и возводить на их месте новые многоквартирные жилые здания. Разумеется, это увеличивает расходы на строительство, что, в свою очередь, поднимает цены на жилье.

Эксперт по вопросам недвижимости Эльнур Фарзалиев посетовал на то, что ситуация на рынке жилья оставляет желать лучшего. И приводит статистику, в соответствии с которой 60–70 процентов продаваемой недвижимости реализуется на условиях кредитования. Понятно, что повышенный спрос на такие объекты приводит к росту цен. В целом же, по мнению эксперта, цены на рынке недвижимости искусственно завышены.

«Снос старых кварталов и зданий, а также предложение жильцам денежных компенсаций вместо предоставления нового жилья, особенно удорожает стоимость недвижимости в таких пригородных районах, как Апшерон и Хырдалан», - подчеркнул Фарзалиев. По его словам, денежные компенсации за небольшие по площади дома или квартиры позволяют их владельцам приобретать жилье в пригородах Баку. Тогда, как цены на недвижимость в центре столицы и прилегающих к нему районах для большинства населения стали просто недоступными.

Даже самые дешевые квартиры площадью в 30 квадратных метров в старых «хрущевках» в Ясамальском и Наримановском районах продаются за 90-110 тысяч манатов. Абсолютно раздутые, искусственные цены!

«В настоящее время стоимость однокомнатной квартиры в новостройках варьируются в пределе от 150 до 230 тысяч манатов, а двухкомнатной — от 180 до 300 тысяч манатов, - отметил эксперт. - Чем больше комнат, тем выше стоимость. Согласно мировой практике, цены на недвижимость, как правило, соотносятся с ежемесячным доходом населения. В Азербайджане минимальная зарплата составляет 345 манатов, средняя — около 900 манатов. Между тем, аренда однокомнатной квартиры в Баку обходится примерно в 350–400 манатов. А даже самые дешевые квартиры площадью в 30 квадратных метров в старых «хрущевках» в Ясамальском и Наримановском районах продаются за 90-110 тысяч манатов. Абсолютно раздутые, искусственные цены!»

Эльнур Фарзалиев отметил, что для оценки влияния последних изменений в Налоговом кодексе на рыночные цены недвижимости потребуется время.

«Сначала должны быть построены и проданы здания, - считает эксперт. - Пока сложно прогнозировать, как новые правила скажутся на доходах строительных компаний и стоимости жилья. На сегодняшний день цена квадратного метра в строящихся жилых домах возле станции метро «Эльмляр» составляет 3.500 манатов. Эта цена завышена искусственно. Но даже если снизить ее на 100 или даже 200 манатов за квадратный метр, для большинства населения она все равно останется недоступной».