Импульс для роста

Расширение сети пригородных поездов изменит стоимость земельных участков

Расширение сети пригородных поездов вокруг Баку способно перекроить привычную географию спроса. Отдаленные поселки превратятся в удобные локации, что заставит собственников и покупателей пересматривать стоимость квадратных метров и соток земли.

Появления быстрых и регулярных электричек поменяет восприятие столичных окраин. Проект по созданию новых станций охватит Кюрдаханы, Сарай, Фатмаи, Бинагади и Гюздек. Параллельно начнется восстановление важных веток, соединяющих Новый Сураханы с Говсаном, Забрат через Маштага с Багларом, а также Бакыханов через Бина с Гала. В общей сложности количество остановочных пунктов в системе пригородных поездов планируется увеличить почти в три раза – с15 до 40. Полная реализация этой масштабной государственной программы рассчитана до 2030 года.

Для жителей перечисленных территорий это означает, что ежедневные поездки в деловой центр столицы перестанут отнимать часы жизни и силы. При этом за транспортным комфортом неизбежно последует экономический эффект. Поселки, которые раньше воспринимались исключительно как тихие дачные массивы или спальные окраины, станут привлекательными площадками для постоянного проживания и частных инвестиций.

Сегодня финансовый порог входа на рынок земельных участков и индивидуального жилья в этих зонах крайне неоднороден. В Сараи сотка земли обходится покупателям примерно в 6-14,5 тысячи манатов. За четыре сотки в Кюрдаханы продавцы просят порядка 80 тысяч манатов. В Фатмаи за участок размером 8 соток придется отдать около 72 тысяч манатов, а в Бинагади компактная земля площадью 140 квадратных метров оценивается почти в 70 тысяч манатов. В Говсаны разброс еще ощутимее: наделы от 3 до 6 соток, в зависимости от их юридического статуса и близости к коммуникациям, торгуются в диапазоне от 15 до 120 тысяч манатов. В Забрате участок площадью 180 квадратных метров выставляется примерно за 48 тысяч манатов.

Разброс цен на готовые дома также велик. Медианный ценник на жилье в Кюрдаханы установился на отметке 86 500 манатов, в Сараи средний показатель составляет около 108 тысяч манатов, а в Фатмаи достигает 230 500 манатов. Каждая цифра формируется из совокупности характеристик: состояния самого здания, его площади, размера прилегающего надела и конкретного расположения.

Главный вопрос, который волнует участников рынка - масштаб предстоящей коррекции цен. Единого сценария здесь быть не может, так как решающую роль сыграют физическая близость к рельсам, частота курсирования составов, итоговое время в пути до центральных станций и качество местной коммунальной сети. Специалисты рассматривают несколько возможных вариантов. Базовое увеличение стоимости объектов, расположенных в пешей доступности от платформ, оценивается в 5-15%. В некоторых случаях речь может идти и о 20%. На практике это означает, что дом, выставляемый сегодня за 100 тысяч манатов, при десятипроцентном росте обойдется уже в 110 тысяч, при пятнадцатипроцентном - в 115 тысяч, а на пике спроса его цена поднимется до 120 тысяч манатов.

Участки и дома, удаленные от новых транспортных узлов, а также районы с неразвитыми автомобильными дорогами и проблемными инженерными сетями покажут по прогнозам куда более скромную динамику. Кроме того, стоит учитывать традиционный разрыв между аппетитами продавцов в объявлениях и реальными суммами, фиксируемыми при заключении сделок.

Преобразование железнодорожной сети постепенно начнет размывать границы между столицей и ее пригородами. По мере приближения 2030 года доступность рельсового транспорта станет одним из главных критериев ценности жилья.