Недвижимость как инвестиция,

или Когда квартира действительно начинает приносить доход

Квартира в Баку давно воспринимается не только как жилье, но и как способ сохранить накопления и получить дополнительный доход. Однако высокая цена сама по себе еще не делает объект хорошим вложением. При покупке недвижимости с инвестиционной целью важно оценивать не только стоимость квадратных метров и возможную арендную плату, но и перспективы роста цены, расходы владельца, ликвидность объекта и общую доходность вложений.

Рынок недвижимости дает инвестору сразу несколько возможностей: получать доход от аренды, рассчитывать на подорожание объекта в будущем или сочетать оба источника дохода. Но каждый из них требует отдельного расчета. Квартира может хорошо сдаваться, но оказаться слишком дорогой при покупке. Или, напротив, ее цена может заметно вырасти со временем, компенсируя относительно невысокую арендную доходность.

И главный вопрос для покупателя, рассматривающего квартиру как инвестицию, даже не в том, за сколько лет она окупится», а сколько она действительно способна принести своему владельцу.

Экономист Эльданиз Амиров предлагает оценивать недвижимость прежде всего через соотношение ее цены и дохода, который она способна генерировать. При этом в расчет необходимо включать не только аренду, но и инфляцию, расходы на содержание объекта и возможный рост его стоимости.

«Один из самых простых способов оценить это - сравнить цену квартиры с доходом от аренды, - поясняет он. - Например, если квартира, купленная за 100 тыс. манатов, приносит 500 манатов в месяц в виде арендной платы, то годовой доход от аренды составляет 6 тыс. манатов, или 6% от цены квартиры. Другими словами, если цены и арендная плата не меняются, квартира будет приносить доход от аренды, равный цене покупки, примерно через 17 лет».

На практике, если цена квартиры ниже 15-летнего дохода от аренды, ее можно считать выгодной инвестицией с точки зрения дохода от аренды. На самом деле 15-20 лет - это нормальный интервал. По мере увеличения этого интервала выше двух десятков лет рентабельность аренды снижается. Например, если квартира за 100 тыс. манатов приносит 560 манатов арендной платы в месяц, то общая доходность от аренды составляет приблизительно 6,7%, если 420 манатов - 5%, а если 300 манатов - всего 3,6%.

Но на этом дело не заканчивается. Квартира не только приносит арендный доход, но и может расти в цене. Например, если принять годовой уровень инфляции за 6%, а номинальное повышение цены квартиры за 10%, то ее реальная стоимость увеличится примерно на 3,8%. Другими словами, даже если квартира через год будет стоить 110 тыс. манатов, не все эти 10 тыс. манатов - реальная прибыль. Часть упомянутой суммы результат амортизации денег.

С другой стороны, не вся арендная плата является прибылью. Существуют расходы, такие как период простоя квартиры, ремонт и амортизация, налоги, расходы на содержание здания и управление и т. д. И потому с точки зрения инвестиций правильнее рассматривать не общую арендную плату, а чистый доход от аренды, остающийся после вычета всех этих расходов.

Например, если квартира стоимостью 100 тыс. манатов приносит 500 манатов в месяц в виде арендной платы, общая доходность от аренды составляет 6%. Если условно взять 1,5% от стоимости квартиры в год на дополнительные расходы, чистая доходность от аренды останется на уровне 4,5%. Если цена квартиры также увеличится на 10% в том же году, общая номинальная доходность составит приблизительно 14,5%. С учетом 6% инфляции реальная доходность составит приблизительно 8%, а 1,5% приходятся на условные затраты, взятые только для расчета.

Таким образом, вопрос «сколько лет квартира окупается за счет арендной платы?» важен, но сам по себе он недостаточен для оценки инвестиций. Во-первых, нужно запомнить следующую формулу: доходность инвестиций в квартиру равняется чистой арендной доходности и сюда добавляется рост цены квартиры и влияние инфляции.

Но есть еще один момент. Речь идет об альтернативном доходе. То есть, сколько бы мы заработали, если бы хранили те же 100 тыс. манатов на депозите, в облигациях или другом инвестиционном инструменте вместо того, чтобы инвестировать в квартиру?

Квартира менее ликвидна, существует риск сдачи в аренду, ремонта и продажи. Потому, если доходность недвижимости не на много выше, чем у альтернативных, менее рискованных инвестиций, ее сложно назвать хорошей инвестицией.

В целом, говорит собеседник, при покупке квартиры не следует задавать вопрос: «Эта квартира стоит 100 тыс. манатов, за сколько я смогу ее сдавать в аренду?», а следует спросить: «Если эта квартира приносит 500 манатов в месяц в качестве арендной платы, какова максимальная сумма манатов, которую стоит в нее инвестировать?» и найти точный ответ на этот вопрос. Потому что рыночная цена недвижимости и инвестиционная ценность не одно и то же».