Реальная цена квадратного метра

На повестке - новый закон о компенсациях

В Азербайджане инициирована законодательная реформа, направленная на защиту прав собственников при изъятии объектов недвижимости для государственных и общественных нужд. Необходимость в новом правовом механизме продиктована накопившимися системными проблемами, начиная от несоответствия выплат рыночным реалиям и заканчивая отсутствием четкой последовательности действий при переселении целых кварталов. 

Автором предложения о подготовке специального закона выступил парламентарий Нурлан Гасанов. Озвучивая инициативу на пленарном заседании Милли Меджлиса, депутат акцентировал внимание на том, что нынешние инструменты регулирования требуют серьезной доработки. По его мнению, изъятие собственности, функции уполномоченных структур и, что самое важное, критерии предварительного и справедливого возмещения должны быть всесторонне регламентированы в новом законодательном акте.  
Эксперты полагают, что принятие такого закона позволит гражданам избежать острых финансовых трудностей при переселении, так как заблаговременная выплата станет обязательным условием. Кроме того, четко прописанные в законе параметры оценки позволят рассчитывать размер возмещения в большем соответствии с рыночными показателями, что автоматически снизит число конфликтных ситуаций.
Важным аспектом инициативы является детальная проработка компетенций государственных органов. Если их обязательства будут прозрачны, вероятность злоупотреблений в этой чувствительной сфере будет минимизирована. В обоснование необходимости реформы приводится опыт стран, где право частной собственности защищено многолетними юридическими традициями. Например, в Германии отчуждение имущества допускается исключительно при наличии очевидного подтверждения общественной необходимости, а возмещение владельцу рассчитывается исходя из полной рыночной стоимости. При этом в ФРГ компенсация не ограничивается ценой участка и постройки, нередко учитываются затраты на переезд и сопутствующий экономический ущерб. В Турции подобная практика также регулируется отдельным законом, который устанавливает жесткую юридическую ответственность за промедление с выплатами. 
Аналогичные принципы действуют в США, где конституционное требование справедливого возмещения опирается на рыночную стоимость и право гражданина на оспаривание решений в судебных инстанциях.
Между тем экспертное сообщество в Азербайджане отмечает, что на текущий момент механизмы отчуждения недвижимости рассматриваются преимущественно через призму материальной составляющей, в то время как социальные связи и привычный уклад жизни людей остаются без внимания. Специалисты убеждены, что при формировании новой базы механизм возмещения должен учитывать не только материальный, но и нематериальный ущерб, внедряя понятие достойного переселения для защиты конституционных прав граждан. 
Эксперт по недвижимости Рамиль Османлы подчеркнул, что в действующем законодательстве уже предусмотрены определенные механизмы, и при их неукоснительном соблюдении существенных затруднений возникать не должно. «Основные трудности сегодня связаны не столько с пробелами в законах, сколько с их практическим применением исполнительными структурами, - поясняет он. - Образцовая процедура в этой сфере должна быть строго последовательной. Она должна включать зонирование территории в соответствии с Генеральным планом города, предварительную идентификацию всех объектов, подлежащих сносу, и обязательное привлечение независимых профессиональных оценщиков через механизм государственных закупок. Лишь после объективной оценки на месте может запускаться процесс переселения». 
Ключевая проблема сегодня заключается в нарушении этого порядка. Инвесторы и государственные структуры должны научиться определять размер возмещения не на основании произвольной ценовой политики, а исходя из реальной рыночной стоимости и международных стандартов. Одной из наиболее острых проблем остается тема компенсации в районах массового демонтажа, где строительные компании зачастую организуют процессы так, чтобы основная выгода доставалась им. В итоге возникают ситуации, когда предлагаемая сумма, например 2700 манатов за квадратный метр, не соответствует действительности и не позволяет людям приобрести равноценное жилье. В отдельных случаях работы по сносу начинаются до того, как владельцы покинули территорию, что ставит людей в тяжелейшее социальное положение. 
Подготовка нового закона является позитивным шагом, который поможет выстроить прозрачный механизм и устранить накопленные противоречия в сфере недвижимости, резюмируют эксперты.