Стоимость квадратного метра превращает жилье в роскошь

Несмотря на то, что пик строительного бума в Баку остался позади, город продолжает активно трансформироваться. Свободных площадей в столице практически не осталось, поэтому фокус застройщиков окончательно сместился в сторону реновации: новые жилые комплексы вырастают на месте снесенных ветхих кварталов. Однако стремительный взлет цен превращает покупку квартиры в труднодостижимую роскошь.

Когда «своя крыша над головой» - не просто базовая потребность, а фундамент стабильности и уверенности в завтрашнем дне, в таком случае вопрос стоимости квадратного метра выходит далеко за рамки сухой экономики, становясь острой социальной дилеммой.

Стоимость недвижимости в Азербайджане, особенно квартир в столице, продолжает расти из года в год. При этом квадратные метры могут быть одинаковыми по площади, но цены закономерно на жилье оказываются совершенно разными в зависимости от места расположения жилого здания. Сравнивая рынки недвижимости Азербайджана и соседних стран, эксперты отмечают, что в последние годы рост цен в Баку ощущается особенно остро, в частности в сегменте новостроек в центральных районах города. Для многих граждан стоимость такого жилья достигла практически недоступного уровня. Аналогичная ситуация наблюдается в столицах и крупных городах соседних государств: в большинстве случаев цены там также остаются высокими, хотя в некоторых местах сохраняют относительную стабильность.

Специалист по вопросам недвижимости Вугар Орудж подчеркивает, что за последние несколько лет Баку опережает центральные города некоторых соседних стран по динамике удорожания. «Стоимость квартир с сопоставимой площадью, инфраструктурой и условиями проживания определяется прежде всего их инвестиционной привлекательностью, - поясняет собеседник. - Если объект предназначен исключительно для собственного проживания, он менее интересен инвесторам. Основной объем вложений приходится на проекты с высоким инвестиционным потенциалом, который включает ожидаемую доходность и оценку рисков: политическую стабильность, экономические прогнозы на будущее и уровень доходов населения. Все эти факторы напрямую влияют на итоговую цену».

Цены на жилье в городах региона существенно различаются. Если рассматривать примерную стоимость однокомнатной квартиры аналогичной площади и качества, то в Стамбуле (район Фатих) она составляет около 160 000 манатов, в центре Батуми - примерно 85 000 манатов, в Москве в районе Арбата - до $500 000, а в Баку (Сабаильский район, недалеко от центра) - около 150 000 манатов. На сегодняшний день цены в столице Азербайджана значительно превышают показатели Грузии и находятся практически на одном уровне со многими крупными городами Турции.

В Баку при этом наблюдается огромный разброс цен: элитное жилье в престижных районах может стоить до 17 000 манатов за квадратный метр, тогда как на окраинах варианты доступны по 1200-1300 манатов. Средняя стоимость «квадрата» в городе составляет около 4000 манатов. Для сравнения: в Москве этот показатель в 2-2,5 раза выше; в Анкаре жилье дешевле, чем в Баку (в среднем 1500-1600 долларов за кв. м); в Стамбуле цены сопоставимы с бакинскими. На этом фоне растет число граждан Азербайджана, желающих приобрести жилье за рубежом: только за 2025 год соотечественники купили в Турции около 900 квартир, что считается выгодным как для инвестиций, так и для последующей сдачи в аренду.

Что касается покупки недвижимости в нашей столице, то наиболее привлекательным направлением для долгосрочных инвестиций в Баку В.Орудж называет поселок Говсан: «Данный населенный пункт обладает значительным потенциалом развития: здесь планируется строительство большого количества зданий Государственного агентства жилищного строительства (MİDA), ожидается рост логистической активности и превращение поселка в перспективный инфраструктурный узел. Также ключевым регионом роста станет Алятская свободная экономическая зона, где увеличится экономическая активность и приток иностранных инвесторов. При этом центр Баку уже практически исчерпал возможности для масштабной застройки, поэтому рост цен там в ближайшие годы будет менее интенсивным по сравнению с периферией».

Между тем, по прогнозам экспертов, в 2026-м рост цен продолжится, но будет менее интенсивным, а в 2027-м усилится стабилизация и ожидается относительный застой цен на квартиры. Более активный рост прогнозируется в районах реконструкции, таких как зоны пересечения проспектов Зии Буниятова и Гейдара Алиева. Существенное влияние окажут новые транспортные проекты, включая реконструкцию дороги Хокмали -Гобу. Также специалистами подчеркивается инвестиционная привлекательность Карабаха, Восточного Зангезура и туристических регионов: Габалы, Шеки, Загаталы, южного региона, а также Губинского и Гусарского районов.

Эксперты отмечают, что возможный переход маната к свободному курсообразованию может привести к неопределенности: при росте цен в манатах стоимость недвижимости в валюте может снизиться либо остаться стабильной. Период с 2021 по 2026 год запомнится как время пассивного роста цен, тогда как в дальнейшем более выгодной станет стратегия активного управления объектами.

«Строительство дома с нуля целесообразно, только для просторных проектов вилльного типа, где владелец сам контролирует планировку и качество, говорит, - считает Вугар Орудж. - В случае небольших домов покупка готового жилья часто выгоднее. При индивидуальном строительстве граждане закупают материалы в розницу и нанимают мастеров отдельно, что ведет к дополнительным расходам. Строительные компании же закупают материалы оптом, что снижает себестоимость. Однако на рынке есть группы, использующие дешевые материалы ради прибыли, что опасно для качества. Поэтому рекомендуется либо обращаться к надежным компаниям, либо выбирать индивидуальную модель с полным личным контролем. Покупка уже построенного несколько лет назад жилья часто бывает более выгодной из-за роста цен на современные стройматериалы».

Резюмируя сказанное, можно сделать вывод, что сегодня покупка жилья - это сложный выбор между очень дорогим городским комфортом и развивающимися перспективными регионами, где инфраструктура закладывает фундамент будущей уверенности.