Жилье как роскошь

Почему в столице растут цены на недвижимость

Рынок недвижимости Азербайджана, и в особенности Баку, сегодня переживает период трансформации. На фоне масштабного сноса ветхого жилья и строительства на их месте высоток, стоимость квадратного метра демонстрирует динамику, которая ставит в тупик рядового гражданина.

Главный вопрос, вызывающий активные дискуссии: почему при формальном отсутствии затрат на покупку земли в рамках реновации, конечная цена для покупателя выросла практически вдвое, а в некоторых сегментах и втрое.

Ситуация требует глубокого анализа, выходящего за рамки простого сравнения цен на цемент и арматуру.

Как отметил экономист, руководитель Opera Group Фирдовси Халилов, корень проблемы кроется в фундаментальном изменении правил игры на строительном рынке. Прежде всего, речь идет о жестком пересмотре градостроительных норм. Снижение коэффициентов плотности застройки стало тем невидимым рычагом, который резко взвинтил цены. Если раньше застройщик мог «выжать» из одного гектара земли до 80 тыс. квадратных метров жилой площади, то сегодня современные лимиты ограничивают этот показатель скромными 20-25 тыс. Это означает, что доходность каждого участка земли сократилась в несколько раз, что девелоперы вынуждены компенсировать за счет конечной стоимости жилья. Старые пятиэтажки сменяются современными комплексами, но плотность населения в них регулируется теперь гораздо строже, что, безусловно, повышает комфорт городской среды, но делает этот комфорт крайне дорогим.

Параллельно с изменением архитектурного облика произошло обеление отрасли. Период «стихийного» строительства, когда дома возводились из дешевого кирпича с привлечением неофициальной рабочей силы и закупкой материалов по бартерным схемам, остался в прошлом. Сегодня строительный процесс стал упорядоченным и прозрачным, но эта прозрачность имеет свою цену. Переход на официальное оформление сотрудников, уплата всех социальных взносов и налогов, использование качественных материалов - от каменной ваты для утепления фасадов до гранитной отделки и современных лифтов - подняли прямую себестоимость строительства с прежних 300 до 750 манатов за квадратный метр. Даже с учетом того, что себестоимость квадратного метра поднялась на 300-400 манатов, рыночная цена квартир в Баку выросла с 1 000-1 200 манатов до 4 000 манатов. Безопасность и эстетика стали обязательными стандартами, за которые в конечном итоге платит покупатель.

Однако наибольшее влияние на ценообразование оказала фискальная политика. Отмена упрощенной системы налогообложения, при которой застройщик платил фиксированную сумму с квадратного метра, стала переломным моментом. Сегодняшняя налоговая нагрузка, включающая 20% налога на прибыль и 18% НДС, превратила строительство в бизнес с большими косвенными издержками. Согласно экспертным оценкам, эти расходы выросли в несколько раз. Если добавить сюда рыночную стоимость земли под коммерческие проекты, которая в престижных районах подскочила до четырехзначных цифр, становится ясно, что пространство для маневра у застройщиков крайне ограничено.

Нельзя игнорировать и фактор времени, который в девелопменте напрямую конвертируется в деньги. Процедуры получения разрешений на строительство в Баку могут затягиваться на три-четыре года. В условиях высоких процентных ставок по кредитам, достигающих 20%, длительный цикл реализации проекта становится тяжелым финансовым бременем. Инвестор, закладывающий ежегодную норму прибыли, вынужден закладывать в цену и риск того, что продажи растянутся на несколько лет из-за низкой покупательной способности населения. В Насиминском или Наримановском районах себестоимость квадратного метра уже достигает 3 500 манатов, что фактически делает жилье недоступным для среднего класса.

В конечном итоге, ситуация на рынке недвижимости - это лишь зеркало общей макроэкономической картины. Главная проблема заключается не столько в дороговизне квартир, сколько в стагнации реальных доходов граждан. С середины прошлого десятилетия ВВП на душу населения в Азербайджане практически не демонстрирует того динамичного роста, который наблюдается у соседей по региону. Возникает опасный разрыв между стоимостью жизни, подгоняемой инфляцией и налоговой нагрузкой, и финансовыми возможностями населения. Без системных реформ, направленных на оздоровление инвестиционного климата и создание стимулирующей налоговой политики, рынок недвижимости рискует оказаться в состоянии затяжной рецессии.