100.000 AZN daşınmaz əmlak bazarına daxil

100.000 AZN daşınmaz əmlak bazarına daxil olmaq və uzunmüddətli kapital formalaşdırmaq üçün kifayət qədər ciddi investisiya büdcəsidir. Lakin əsas məsələ bu vəsaitlə sadəcə mənzil almaq deyil, düzgün lokasiya, likvidlik, icarə potensialı və gələcək qiymət artımı baxımından ən sərfəli aktivə sahib olmaqdır. 100.000 AZN büdcə ilə bir neçə istiqamətdə investisiya etmək mümkündür. Mənim fikrimcə, bu məbləğlə ilk növbədə yaşayış mənzilləri, perspektivli inkişaf zonalarında torpaq sahələri və müəyyən hallarda kiçik kommersiya obyektləri nəzərdən keçirilməlidir.
Burada əsas məsələ investorun məqsədidir. Əgər məqsəd aylıq stabil gəlir əldə etməkdirsə, kirayə potensialı yüksək olan mənzil daha məqsədəuyğundur. Əgər məqsəd kapitalın uzunmüddətli artırılmasıdırsa, inkişaf edən ərazilərdə torpaq və ya düzgün seçilmiş yeni tikili layihəsi alternativ ola bilər.
100.000 AZN-i yalnız alış qiymətinə yönəltməyi düzgün hesab etmirəm. Təmir, sənədləşmə, mebel, mümkün boşqalma müddəti və digər xərclər üçün də maliyyə ehtiyatı saxlamaq lazımdır. Bu iki aktivin investisiya məntiqi fərqlidir.
Mənzil investisiyası daha çox cari pul axını yaradır. Yəni investor əmlakı əldə etdikdən sonra onu kirayəyə verərək aylıq gəlir əldə edə bilər. Eyni zamanda mənzilin gələcəkdə satış imkanları da mövcuddur.
Torpaq investisiyası isə daha çox uzunmüddətli kapital artımına hesablanır. Xüsusilə infrastrukturun inkişaf etdiyi, yeni yaşayış massivlərinin formalaşdığı və şəhərin genişlənmə istiqamətlərində yerləşən torpaq sahələri maraqlı ola bilər.
Lakin torpağın öz-özlüyündə aylıq gəlir yaratmadığını nəzərə almaq lazımdır. Bundan başqa, təyinat, mülkiyyət hüququ, kommunikasiya xətləri, tikinti imkanları və ərazinin gələcək inkişaf perspektivi mütləq yoxlanılmalıdır.
Mənim yanaşmam belədir: investorun əlavə gəlirə ehtiyacı varsa, mənzil; vəsaiti uzun müddət dövriyyədən çıxarmadan saxlamaq imkanı varsa, seçilmiş torpaq sahəsi nəzərdən keçirilə bilər. Nərimanov, Nəsimi, Yasamal kimi rayonlarda tələb və infrastruktur baxımından üstünlüklər mövcuddur. Lakin bu ərazilərdə büdcəyə uyğun mənzil seçərkən sahə, binanın vəziyyəti və likvidlik arasında kompromis etmək lazım gələ bilər.
Digər tərəfdən, Xətai, Nizami, Binəqədi, Sabunçu və Abşeron istiqamətində daha münasib qiymətə alternativlər araşdırmaq olar. Kirayə gəliri baxımından kiçik və orta sahəli, funksional planlaşdırmaya malik mənzilləri daha perspektivli hesab edirəm.
Xüsusilə aşağıdakı xüsusiyyətlərə malik mənzillər investor üçün maraqlıdır:
Universitetlərə və təhsil müəssisələrinə yaxınlıq.
Metro və ictimai nəqliyyata əlçatanlıq.
İş mərkəzlərinə və biznes zonalarına yaxınlıq.
Ətrafda market, aptek, məktəb və digər gündəlik xidmətlərin olması.
Binanın texniki vəziyyəti və yaşayış üçün əlverişli infrastrukturu.
Əmlakın sahəsi böyük olduqca onun mütləq daha çox gəlir gətirəcəyini düşünmək düzgün deyil. Bəzən daha kiçik, lakin düzgün lokasiyada yerləşən mənzil daha yaxşı icarə gəlirliliyi göstərə bilər. 100.000 AZN büdcə ilə kiçik mağaza, xidmət sahəsi üçün obyekt və ya uyğun lokasiyada digər kommersiya sahələri araşdırıla bilər.
Amma mən investorun diqqətini bir məqama yönəltmək istəyirəm: kommersiya obyektini yalnız ucuz olduğuna görə almaq olmaz. Ərazidə real müştəri axını, obyektin görünürlüğü, avtomobil və piyada əlçatanlığı, icarəçi tələbi və obyektin təyinatı əsas qiymətləndirmə meyarlarıdır.
Əvvəlcədən icarəçi tapmaq və ya mövcud icarə müqaviləsi olan obyekt almaq riski müəyyən qədər azalda bilər. Bununla belə, icarə müqaviləsinin hüquqi şərtləri və gəlirin davamlılığı ayrıca yoxlanılmalıdır.Hər bir investisiyanın riski var. Daşınmaz əmlak da bu baxımdan istisna deyil. Əsas risklərə bazar qiymətlərinin dəyişməsi, əmlakın uzun müddət satılmaması, kirayəçinin tapılmaması, gözlənilməz təmir xərcləri və hüquqi problemlər daxildir.
Xüsusilə çıxarışı olmayan, tikinti sənədlərində qeyri-müəyyənlik olan və ya real bazar dəyərindən şübhəli dərəcədə ucuz təklif edilən əmlaklara ehtiyatla yanaşmaq lazımdır.
Mənim fikrimcə, bu gün investor üçün əsas üstünlük tələsməmək, bazarı müqayisəli təhlil etmək və alışdan əvvəl əmlakın hüquqi və texniki ekspertizasını aparmaqdır.
Fərid Cəfərli, əmlak məsələləri üzrə ekspert