“2020 ci ilin sonundan başlayaraq bu günə kimi ölkədə daşınmaz əmlak sahəsində stabil artım müşahidə olunur”

Son günlər Bakının mənzil bazarında yaşanan proseslər maraq doğurur. Paytaxtın müxtəlif rayonlarında və fərqli tipli mənzillərdə alqı-satqı aktivliyi, qiymət dinamizmi və təkliflərin sayı ilə bağlı müşahidələr bazarın ümumi durumunu ortaya qoyur. Son aylar formalaşan qiymət artımı və tələb-təklif balansındakı dəyişikliklər hələ də təsirini saxlayır, həmçinin yeni tikililər və köhnə fond mənzillərinin satış həcmi bazara öz rəngini qatır. Mənzil bazarının bugünkü vəziyyəti yalnız qiymət göstəriciləri ilə deyil, həm də alıcı və satıcı davranışlarının dəyişməsi, kredit şərtləri, investisiya marağı və şəhərin inkişaf tendensiyaları ilə bağlı daha geniş kontekstdə qiymətləndirilə bilər.Hazırda Bakıda mənzil bazarında qiymət dinamikasını necə qiymətləndirirsiniz?İpoteka kreditlərinin şərtləri alqı-satqıya necə təsir edir?Bahalı mənzillərin ucuzlaşmasına səbəb olan əsas amillər hansılardır?Bakının hansı rayonlarında qiymət dəyişiklikləri daha çox müşahidə olunur?

Məsələ ilə bağlı Bizimyol.info xəbər portalına açıqlamasında əmlak eksperti Elnur Azadov bildirib ki, bazarı formalaşdıran 1-ci növbədə Bakı şəhəridir: “Daşınmaz əmlak bazarı öncə sırf mənzil fondundan və sırf Bakıda formalaşmayıb. Olduqca böyük bir sahəni əhatə edir və ölkənin iqtisadiyyatının çox mühüm bir hissəsini təşkil edir. Burada inşaat sektoru üzrə müxtəlif yaşayış, sənaye, istehsalat, kommersiya, ofis və kənd təsərrüfatı və digər seqmentlər daxildir. Ona görə ki, inşaat sektorunun özünün çox mühüm hissəsi mülki tikinti ilə bağlıdır. Mülki tikinti də bizim daşınmaz əmlak sektoru ilə birbaşa əlaqəlidir və bu sahədə qiymət dəyişiklikləri əsasən tələb və təklif nisbətindən asılı olaraq formalaşır. Bir çox ölkədə olan iqtisadi proseslər, həmçinin iqtisadi-siyasi proseslər, digər maliyyə amilləri daşınma əmlak sektoruna və inşaat sektoru ilə mütənasibdir və mütənasib formada dəyişilir. Sözsüz ki, bazarı formalaşdıran 1-ci növbədə Bakı şəhəridir. Bakı şəhərində həm köhnə yaşayış fondu, həm yeni yaşayış fondu, həm də ilkin bazar tikinti şirkətləri tərəfindən daha çox 1 otaq, 2 otaqlı təklif olunan mənzillərdi. 2020 - ci ilin sonundan başlayaraq bu günə kimi ölkədə daşınmaz əmlak sahəsində stabil artım müşahidə olunur. Orta hesabla artıq 60 % -ə yaxın qiymət artımı müşahidə olunur. Bunun həm yaxşı, həm pis tərəfləri var. Daha çox Bakı şəhərində mənzillərin qiymət artımı stabil olaraq müşahidə olunur. İkinci yerdə kommersiya sahələridi, üçüncü yerdə ofis kimi yerlərdi, fərdi evlərdi, torpaq sahələri də çox da qeyri -adi formada yerindən, sahəsindən asılı olaraq dinamikası dəyişir. Ümumiyyətlə torpaq sahəsi bir az fərqli seqmenti və dəyişikliklər də burda çox baş verdi. Özəyi Bakı şəhəridir, daha sonra Sumqayıt, Xırdalan, Gəncə və digər ölkənin böyük şəhərləridir. Ayrıca olaraq bizdə turizm inkişaf edən şəhərlərdə və rayonlarda da qiymət tələbata görə dəyişir. Qiymət dəyişiklikləri həm yerləşdiyi ərazidən, həm mənzilin aid olduğu seqmentdən, həm də mövsümdən asılı olaraq dəyişir. Bakı - Abşeron ərazisində də özünəməxsus yanaşması var. Ölkədə ən yüksək qiymət artımı və tələbatın artması “See Brezee” ərazisində böyük aktiv dəyişiklik son iki ildə baş tutub. Son iki il ərzində qiymətlər bir neçə dəfə istər torpaqlara, istər mənzillərə 100 %-dən çox qalxıbdır. Hələ də qiymət artımı aktivdir. Həmin zonada “See Breeze” layihəsinin özündə hazırda təxminən 25 minə yaxın mənzil inşa olunmaqdadır. Hələ yaxın vaxtlarda 5-10 min arasında layihələndirmə səviyyəsində olacağı gözlənilir. Böyük həcmdə kommersiya sahələri və tələbat hazırda o sektora, o əraziyə ciddi yönəlibdir. Torpaq sahələrinin də qiyməti olduqca qalxıbdır. Tələbat da var. Fərdi evlərin satışında, kirayəsində də ciddi artım dinamikası izlənilir”.

Elnur Azadov

Elnur Azadov vurğulayıb ki, gəlirləri yüksək olan şəxslər, iş adamları investisiya baxımından ipoteka götürürlər: “İpoteka fondu tərəfində ayrılan vəsaitlər bu gün çox qısa zaman ərzində böyük həcmdə istifadə olundu. Əvvəlki illərdə ayrılan vəsait 3 -4 ay istifadə olunurdusa, bu ay cəmi 2 ay ərzində istifadə olundu. Yəni fevral və mart ayında ipotekaların aktiv verilmə dövrü oldu ki, aprel ayından o tərəfə demək olar ki, vəsait qalmadı. Artıq banklar o vəsaiti istifadə etmişdilər. Yaxın günlərdə təkrar vəsait ayrılıbdır. Bu ilin sonuna ayrılan vəsaitdir. Çox da olmasa aktivlik var və ipoteka daşınmaz əmlak sektoruna ciddi təsir edir. Mənfi tərəfi odur ki, bu əsas təsir Bakı şəhəri üzrə 90 % formalaşıb. Qiymətlər o seqmentə aktiv qalır. Seçim çox da yoxdur. Vətəndaşlar ipoteka üçün evlər tapa bilmirlər, ondan əziyyət çəkirlər. İpotekadada ki, bir balaca əvvəlki illərdən fərqli son iki il ərzində bir dinamika izlənilir. Artıq evə ehtiyacı olan şəxslər ipoteka götürmürlər. Sadəcə investisiya baxımından gəlirləri yüksək olan müxtəlif şirklətlərin özəl və dövlət sektorunda çalışan şəxslər, tək-tək iş adamları ipoteka götürürlər. Onların faktiki olaraq bu ipotekaya ehtiyacı yoxdur, amma investisiya baxımından bunu edirlər.

Yarım milyondan bir qədər çox dəyəri olan mənzillərin satışında durğunluq müşahidə olunur. Bu, normal hal kimi qiymətləndirilə bilər, çünki bazarda artıq yüksək xərclər formalaşıb. Hazırda daha aktiv satılan mənzillər əsasən 200 min manata qədər olanlardır. 200-250 min manatlıq mənzillər orta seqment kimi formalaşıb. 300 min manatdan yuxarı olan mənzillərin bazar payı azdır və onların satışında aktivlik 2-3 dəfə aşağı düşüb. Bu isə qiymətlərin stabilləşməsinə səbəb olur, yəni hazırda artım müşahidə olunmur. Bunun əsas səbəbi isə alıcılıq qabiliyyətinin zəifləməsidir.

Daha çox qiymət artımı Bakı şəhərində müşahidə olunur. Az öncə qeyd etdiyim “Sea Breeze” ərazisi və Ağ Şəhər, eləcə də mərkəzdə yerləşən “Port Baku” kimi tək-tək premium layihələr bu artımın əsas nümunələridir. Artıq bünövrə mərhələsində olan binalarda belə, Ağ Şəhərdə 1 kvadrat metrin qiyməti 4 min manatdan başlayır. Bu da kifayət qədər ciddi qiymət artımı deməkdir. “Sea Breeze” layihəsində isə 1 kvadrat metrin qiyməti orta hesabla 3000-3500 manatdan başlayır və 7-8 min manata qədər yüksəlir. Bəzi premium layihələrdə isə bu rəqəm 1 kvadrat metr üçün 10 min, 14 min ABŞ dollarına qədər çatır”.

Günel Həsənova, Bizimyol.info