Çoxmənzilli binalarda mənzillərin ümumi sahəsi necə hesablanır?

Çoxmənzilli binalardan mənzil alan şəxslərlə bina tikən şirkətlər arasında ən çox rast gəlinən mübahisələrdən biri mənzilin sahəsi ilə bağlıdır. Əksər hallarda alıcı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən aldığı çıxarışda qeyd olunan sahənin müqavilədə göstərilən sahədən az olduğunu gördükdə şirkətin müqaviləni pozduğunu hesab edir.

Ali Məhkəmə vurğulayır ki, belə işlərə baxılarkən ilk növbədə tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin şərtləri araşdırılmalıdır.

Əgər müqavilədə mənzilin sahəsinin hansı qayda ilə hesablanacağı (məsələn, içdən-içə, çöldən-çölə və ya şəhərsalma qanunvericiliyinə uyğun) ayrıca razılaşdırılıbsa, mübahisə həmin şərtlərə uyğun həll olunmalıdır.

Bu baxımdan, mənzil almaq istəyən şəxslər müqaviləni imzalamazdan əvvəl mənzilin sahəsinin hansı qaydada hesablanacağına dair şərtlərə xüsusi diqqət yetirməlidirlər.

Müqavilədə sahənin hesablanma qaydası müəyyən edilməyibsə, müqavilədə göstərilən sahənin mənzilin faktiki işçi sahəsinə uyğun gəlib-gəlmədiyi yoxlanılmalıdır. Mənzilin işçi sahəsi dedikdə bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin və sobanın altındakı sahələr nəzərə alınmadan və şəhərsalma və tikinti qanunvericiliyində nəzərdə tutulmuş azaltma əmsalı tətbiq edilmədən müəyyən edilən sahə nəzərdə tutulur.  

Bu zaman yerində ölçmə aparılmalı və bu ölçmənin nəticəsində mənzilin işçi sahəsi müqavilədə razılaşdırılmış sahəyə uyğun gəlirsə, şirkət müqavilə üzrə sahəyə dair öhdəliyini lazımi qaydada icra etmiş hesab edilir. Əksinə, faktiki işçi sahənin müqavilədə nəzərdə tutulan sahədən az olduğu müəyyən edilərsə, bu artıq şirkətin müqavilə öhdəliyini qüsurlu icra etməsi kimi qiymətləndirilir.   

Reyestr çıxarışında göstərilən sahə niyə müqavilədəki sahədən adətən az olur?  

Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində mənzilin ümumi sahəsi şəhərsalma və tikinti qaydalarına uyğun balkon və terrasların sahələri müvafiq azaltma əmsalına vurulmaqla hesablanır. Bu əmsal həmin sahələri fiziki olaraq kiçiltmir, sadəcə ümumi sahənin normativ qaydada hesablanması üsulunu müəyyən edir.

Belə ki, balkon, terras və bəzi digər açıq sahələr yaşayış otaqları ilə eyni funksiyanı daşımır. Onlar adətən yaşayış üçün nəzərdə tutulmur, iqlim şəraitindən asılı olaraq məhdud istifadə olunur və istifadəyə yararlılıq baxımından daha aşağı dəyərə malikdir. Buna görə də onların faktiki ölçüsü tam həcmdə deyil, 0,3 əmsalı tətbiq edilməklə ümumi sahəyə daxil edilir.

Başqa sözlə, 0,3 əmsalının məqsədi ümumi sahəni kiçiltmək deyil, tətbiq edildiyi sahənin  yaşayış sahəsi ilə müqayisədə normativ dəyərini müəyyən etməkdir.

Ali Məhkəmənin mövqeyinə görə şəhərsalma və tikinti qanunvericiliyində nəzərdə tutulmuş mənzilin ümumi sahəsinin hesablanması qaydaları dövlət reyestrində daşınmaz əmlakın vahid metodologiya üzrə uçota alınması məqsədi daşıyır və müqavilədə ayrıca razılaşdırılmadıqca mülki-hüquqi münasibətlərə avtomatik tətbiq edilə bilməz. Əks yanaşma müqavilə azadlığı prinsipinə zidd olar.

Odur ki, çıxarışda mənzilin sahəsinin qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş azaltma əmsalı tətbiq edilməklə müqavilədə göstərilən sahədən az hesablanması, əgər tərəflər müqavilədə mənzilin sahəsinin həmin qaydalara uyğun hesablanacağını razılaşdırmayıblarsa, şirkətin müqavilə öhdəliyini pozması anlamına gəlmir.

Bu zaman müqavilədə nəzərdə tutulan sahə faktiki olaraq mövcud olur, fərq yalnız dövlət reyestrində ümumi sahənin normativ qaydada hesablanması metodologiyasından irəli gəlir.

Mənzildə sonradan aparılan dəyişikliklər nəzərə alınırmı?

Əgər şəxs mənzili qəbul etdikdən sonra daxilində yenidənqurma və ya planlaşdırma işləri aparıbsa və nəticədə işçi sahənin bir hissəsi divaraltı sahəyə çevrilibsə, bu zaman öhdəliyin icrası mənzilin təhvil verildiyi vəziyyət və ilkin layihə sənədləri əsasında yoxlanılmalıdır. Sonradan daxili sahələrin divaraltı sahəyə çevrilməsi şirkətin ziyanına qiymətləndirilə bilməz.

Çatışmayan sahənin dəyəri necə hesablanır?

Əgər mənzildə sahə çatışmazlığı müəyyən edilərsə, alıcı çatışmayan sahənin dəyərinin ödənilməsini tələb edərkən mübahisəyə baxıldığı vaxt mövcud olan bazar qiymətlərinə əsaslana bilər.

Bu mübahisələrə dair iddia müddəti necə tətbiq olunur?

Çoxmənzilli binanın tərkib hissəsi ilə əlaqədar müqavilənin qüsurlu icrası ilə bağlı tələblər üzrə 5 illik iddia müddəti tətbiq edilir və bu müddətin axımı mənzilin fiziki təhvil alındığı gündən hesablanır.

İddiaçılar çox vaxt iddia edirlər ki, onlar qüsurlar barədə çıxarış əldə etdikdən sonra məlumatlı olurlar. Ali Məhkəmə bununla bağlı baxdığı konkret mübahisələr üzrə qeyd etmişdir ki, vətəndaşların mənzilin təhvil verilməsi zamanı və ondan sonra keçən müddət ərzində ağlabatan sayıqlıq və ehtiyat nümayiş etdirməklə mənzilin müqavilədə göstərilən ölçülərə uyğun olub-olmadığını yoxlamaq imkanları vardır.

Nəticə etibarilə, iddia müddəti keçdikdən sonra qaldırılmış iddialar üzrə hətta mənzildə faktiki sahə çatışmazlığı müəyyən edilsə belə, cavabdeh şirkət iddia müddətinin tətbiqi barədə ərizə verərsə, iddia təmin edilməyəcəkdir.

Müəllif: Malik Məlikov (Milli.Az redaktor)