Ev tikənlər, yoxsa tifaq dağıdanlar?

Mənzil dələduzluğu kütləviləşir, cəzasızlıq ictimai bəlaya çevrilir

Azərbaycanda mənzil dələduzluğu artıq illərdir ki, formalaşan, minlərlə ailənin taleyinə toxunan, cəmiyyətin dövlətə və hüquq sisteminə inamını sarsıdan ciddi sosial problemə çevrilib. Mənzil sahibi olmaq arzusu ilə uzun müddət topladığı vəsaitini tikinti şirkətlərinə etibar edən vətəndaşların ümidlərinin puç olması, eyni mənzilin bir neçə şəxsə satılması, yarımçıq qalan binalar və təhlükəli tikililər problemin yalnız görünən tərəfidir.

Məsələdə ən narahatedici məqam isə odur ki, mənzil dələduzluğu halları azalmaq əvəzinə, ildən-ilə çoxalır, mövcud sahədə faktlar mediada geniş işıqlandırılsa da, problemin kökündə duran səbəblər aradan qaldırılmır. Nəticədə, eyni ssenari, eyni mənzərə fərqli ünvanlarda təkrarlanır: Yenə də vətəndaşların pullarını mənimsəyən tikinti şirkətləri ilə bağlı cinayət işi açılır, həbslərə başlanılır, lakin az bir müddət sonra mənzil dələduzları sirli bir əlin işarəsi ilə azadlığa buraxılır, nəhayət, onlar fəaliyyətlərini yeni hüquqi ünvanda davam etdirirlər.

Fikrimizin təsdiqi kimi, bir faktı diqqətə çatdırmaq istərdik. Qeyd edək ki, “İnşaat Konstruksiyaları” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin (MMC) vəzifəli şəxsləri son illərdə paytaxtda bir mənzili bir neçə nəfərə sataraq dələduzluq əməlləri törədiblər. Yüzlərlə vətəndaşın külli məbləğdə vəsaitini talamaqda təqsirləndirilən adıçəkilən MMC-nin sahibi Rauf Əliyev, onun yaxın qohumu Rəsul Əhmədov və Zahir Nəcəfov Cinayət Məcəlləsinin 177-189-178.4-cü maddələri ilə ittiham olunublar. Bununla belə onlar, eyni zamanda, paytaxtın müxtəlif ərazilərində, hazırda isə Yasamal, Nəsimi rayonlarında yeni binaların tikintisini davam etdirərək yenə də eyni fırıldaqlarla diqqət çəkiblər.

Dələduzlar barəsində yekun ittiham elan edilərək cinayət işi baxılması üçün Bakı Ağır Cinayətlər Məhkəməsinə göndərilib. İşin bu yerə gəlib çıxmasına, məhkəmə prosesinin başlanmasına baxmayaraq, Rauf Əliyev və dəstəsi vətəndaşları yenə də aldadıb, yüzlərlə belə mənzil alan şəxslərin ümidlərini puç ediblər. Günahlarını, qanunsuz hərəkətlərə yol vermələrini isə guya dövlət sifarişi ilə Pirallahı rayonunda şəhid ailələri üçün tikdikləri binalara xərclənən pulu ala bilməmələri və itirdikləri məbləği kompensasiya etmək məqsədilə bu cür əyri yola əl atmaları ilə əlaqələndiriblər.

Dələduzluqda ittiham olunan şəxslərin diqqətə çatdırılan arqumentləri də cəmiyyət üçün tanışdır. Lakin bu, hüquqi dövlətdə maddi çətinlik cinayətə bəraət qazandırmır. Əgər belə bir yanaşma qəbul edilərsə, istənilən sahibkar maliyyə problemi yaşadığını əsas gətirərək dələduzluğa haqq qazandıra bilər. Bu isə hüquq sisteminin iflası deməkdir.

Mənzil dələduzluğu yalnız maliyyə fırıldağı ilə bitmir. Son illər Bakının müxtəlif rayonlarında, xüsusilə Yasamal, Nizami və Nəsimi ərazilərində qanunsuz mərtəbə artırılması halları da geniş yayılıb. Pilot layihə çərçivəsində dövlət tərəfindən 14 mərtəbəyə icazə verilən binaların 17 mərtəbəyədək yüksəldilməsi, texniki mərtəbələrin yaşayış sahəsi kimi istifadəsi artıq hüquq pozuntusu olmaqla bərabər, həm də insan həyatı üçün real təhlükəyə çevrilib.

Məsələn, Yasamal rayonu, Zahid Xəlilov küçəsi, 107 ünvanında yerləşən və 2010-2011-ci illərdə tikilən 15 mərtəbəli binanın üzərinə əlavə mərtəbə artırılması sakinlərin haqlı narazılığına səbəb olub. Ekspertiza rəyi ilə bina üzərində sonradan aparılan əlavə tikinti işlərinin mövcud normativlərə zidd olması təsdiqlənib. Fövqəladə Hallar Nazirliyinin araşdırması zamanı da bu faktlar sübuta yetirilib: texniki sahələrin böyüdülərək mənzil kimi istismar olunduğu müəyyən edilib. Lakin əsas sual açıq qalıb, yəni nə üçün bu tikililər dərhal dayandırılmayıb və yaxud sökülməyib?

Qanun var, amma boşluqlar olmasa...

Əmlak eksperti Vidadi Hüseynovun sözlərinə görə, Mənzil Məcəlləsinin 123.04-cü maddəsinə əsasən, istismarda olan çoxmərtəbəli binalarda ümumi əmlakın texniki vəziyyətinə görə məsuliyyət idarəedici təşkilatın üzərinə düşür. Lakin praktikada bu idarəedici qurumlar çox vaxt tikinti şirkətinin özü ilə əlaqəli olur və faktiki nəzarət mexanizmi işləmir. Digər əsas çatışmazlıqlar isə tikinti şirkətləri üçün vahid nəzarət reyestrinin yaradılmaması, cinayət işi olan şirkətlərin fəaliyyətini davam etdirməsinin qanunvericilikdəki ciddi boşluqla bağlı olmasıdır.

V.Hüseynov təklif edir ki, mənzil dələduzluğu üzrə istintaqı aparılan şirkətlər üçün tikinti fəaliyyəti müvəqqəti dayandırılmalı, benefisiarların (müəssisənin fəaliyyətindən maliyyə-iqtisadi gəlir əldə edən fiziki şəxs və şəxslər) gizlədilməsinin qarşısını alan vahid dövlət reyestri hazırlanmalıdır. Bu məsələdə “Bir mənzil – bir alıcı” mexanizminin olmaması da müəyyən çətinliklər yaradır. Məsələn, belə bir şərait ilkin müqavilələrin nəzarətsiz qalmasını və eyni mənzilin dəfələrlə satılmasını şərtləndirir. Eyni zamanda, yaradılan elektron payçı reyestrdə qeydiyyatsız müqavilələrin hüquqi qüvvəsinin tanınmaması da neqativ hallara yol verilməsinə əlverişli şərait yaradır.

Preventiv, yəni problem ortaya çıxmadan onu məhdudlaşdırmaq məqsədi daşıyan addımların atılmaması da mənzil dələduzluğuna yol açır. Başqa sözlə, hazırkı cəzalar dələduzluğun qarşısını almır. Buna görə də külli miqdar vəsaitlə nəzərəçarpan mənzil dələduzluğuna görə minimum həbs həddinin artırılması zəruridir. Zərərin ödənilmədiyi halda şərti azadlığa buraxılmanın istisna edilməsi də diqqətdə saxlanılmalıdır.

Beynəlxalq təcrübə nə deyir?

Türkiyənin inşaat sektorunda tətbiq olunan “Yapı Denetim Sistemi”nə əsasən, qardaş ölkədə fəaliyyət göstərən hər hansı bir tikinti şirkəti müstəqil nəzarət qurumları ilə müqavilə bağlamadan fəaliyyət göstərə bilmir. Qanunsuz mərtəbə dərhal sökülür və məsul şəxslər inşaat sektorundan uzun müddətə uzaqlaşdırılır.

Gürcüstanda isə tikinti icazələri tam elektronlaşdırılıb. Eyni mənzilin ikinci dəfə satılması texniki baxımdan mümkünsüzdür. Cinayət işi açılan şirkətlərin lisenziyası dondurulur. Avropa İttifaqı ölkələrində payçıların pulları birbaşa tikinti şirkətinə yox, daim nəzarətdə saxlanılan xüsusi hesablara köçürülür. İnşaat mərhələləri tamamlandıqca, vəsait hissə-hissə açılır. Bu mexanizm dələduzluq riskini minimuma endirir.

Azərbaycanda isə haqqında danışılan problemin həlli məqsədilə, ilk növbədə, sərt və birmənalı hüquqi mexanizmlər tətbiq edilməli, şəffaf rəqəmsal nəzarət diqqətdə saxlanılmalı, məsələyə ictimaiyyət və media tərəfindən xüsusi önəm verilməlidir. Əks halda, “başımızın üstündə təhlükə var” ifadəsi yalnız metafora yox, acı reallıq olaraq qala bilər.

Ramil OSMANLI,
əmlak eksperti

Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin kollegiyası “Yüksək binalar və komplekslər. Layihələndirmə normaları”nı təsdiqləyib. Qərara əsasən, binaların layihələndirilməsi layihə tapşırığı üzrə yerinə yetirilməlidir. Belə ki, layihələndirilən binalar yüksək məsuliyyət səviyyəsinə aiddir və konstruksiyalarının hesablama-istismar müddəti 100 ildən az olmayaraq qəbul edilməlidir. Bu, o deməkdir ki, artıq binaların istismar müddəti 100 il olacaq. Bəs hazırda Bakıda mövcud olan binaların ömrü nə qədərdir? Yeni qanun necə tətbiq olunacaq?

Qeyd edim ki, bu qanundan sonra binalara nəzarət daha da güclənəcək. Layihələndirmə normalarının təsdiqlənməsi gözlənilən idi. Əslində, deyə bilmərik ki, əvvəllər belə qaydalar, ümumiyyətlə, olmayıb. Hündürmərtəbəli binalarla bağlı normativ qaydalar həmişə olub. Sadəcə indi yüksək binalar və komplekslər üçün layihələndirmə normalarının bilavasitə yüksək məsuliyyət zonası daxilində qəbul edilməsi, müəyyən əmsalların tətbiq olunması, istismar müddətinin minimum 100 ilə qaldırılması onu deməyə əsas verir ki, bundan sonra bu istiqamətdə nəzarət daha da güclənəcək.

Əvvəlki dövrdə inşa olunan binaların, xüsusilə də sovet dövründən qalmış köhnə tikililərin bir çoxunun istismar müddəti artıq başa çatıb. Onlarda müəyyən bərkitmə işlərinin aparılmasına baxmayaraq, əslində, istismar müddətini başa vurublar. Çünki əksəriyyəti beton konstruksiyalardan ibarətdir. Ötən əsrin əvvəllərində inşa olunub və müəyyən tikinti standartlarının tələblərinə cavab vermir.

Binaların tez sıradan çıxmasının səbəbi düzgün qulluq edilməməsidir. 2000-ci ildən bəri inşa olunmuş yeni tikililərlə bağlı da müxtəlif zamanlarda monitorinqlər həyata keçirilir. Onların keyfiyyəti, dayanıqlığı istiqamətində müzakirələr aparılır. Həmin binaların sırasında keyfiyyətsiz olanlar da var. Amma əksəriyyəti, xüsusilə monolit beton binalar keyfiyyətlidir. Sadəcə istismar qaydalarına diqqət yetirilmədiyini, standartlara cavab vermədiyini söyləmək olar. Çünki çoxmənzilli binaların idarə olunması dövlətin deyil, sahə mülkiyyətçilərinin nəzarətindədir. Bir çox hallarda bina bir neçə il istismar olunduqdan sonra mənzil-tikinti kooperativləri müəyyən qurğu və avadanlıqların köhnəldiyini nəzərə alaraq həmin binaları tərk edirlər.

Binalar zaman-zaman təmir olunmalıdır. Orada müəyyən fasad işləri, qurğuların vaxtında dəyişdirilməsi həyata keçirilməlidir. Amma bir çox hallarda bu layihələr standartdan kənar həyata keçirilir və yaxud heç aparılmır. Bu səbəbdən 15 il bundan öncə inşa olunmuş bina elə görünür ki, elə bil 100 ildir mövcuddur.

Yeni qərar əsasında reallaşdırılacaq digər dəyişiklərdən bəhs edərkən onu da deyim ki, inşaat normaları ilə bağlı qaydaların tətbiq olunmasından sonra binalarda keyfiyyət göstəricilərinin daha da artırılmasına, eləcə də tikilən binaların ərazi planlaşması zamanı qeyd olunan tələblərə əməl olunmasına, yaşıllıq zonalarının salınması, ərazi üzrə müvafiq infrastrukturun yaradılması məsələlərinə də ciddi nəzarət olacaq. Hətta 9 hektardan artıq sahəsi olan binalar üçün də ayrıca tələblər var. Bu səbəbdən düşünürəm ki, qanunlar mövcud sahədə keyfiyyəti bir qədər də artıracaq.

V.BİNYATOĞLU
XQ