Məktəbə yaxın ev niyə daha bahadır? ARAŞDIRMA

Mənzil alarkən ilk baxılan göstəricilər adətən sahə, otaq sayı, təmir vəziyyəti və binanın yerləşdiyi ərazidir. Lakin eyni ölçüdə və oxşar təmirli iki mənzilin qiyməti arasında ciddi fərq yaradan başqa bir amil də var: mənzilin ətrafında hansı imkanların olması.

Məktəb, uşaq bağçası, metro, avtobus dayanacağı, park, market, xəstəxana və digər xidmətlərə yaxınlıq mənzilin istifadə rahatlığını artırır. Bu rahatlıq isə daşınmaz əmlak bazarında ayrıca dəyərə çevrilə bilir.

SİA mövzu ilə bağlı araşdırma edib.

Bakıda aparılmış akademik araşdırmalardan biri də mənzil qiymətlərinin əsas müəyyənediciləri arasında yerləşmə, sahə, təmir səviyyəsi və çıxarışın mövcudluğunu göstərib. Yəni mənzilin fiziki xüsusiyyətləri qədər onun yerləşdiyi məkan da qiymətdə rol oynayır.

Məktəbə yaxınlıq niyə qiyməti dəyişə bilər?

Uşaqlı ailə üçün məktəbin evə yaxın olması sadəcə məsafə məsələsi deyil. Bu, hər gün səhər uşağın məktəbə aparılması, yolda sərf olunan vaxt, nəqliyyat xərci və təhlükəsizlik kimi məsələlərə təsir edir.

Bu səbəbdən bəzi ailələr mənzil seçərkən “məktəbə neçə dəqiqəyə çatmaq olar?” sualını “evin neçə kvadratmetr olması” qədər vacib hesab edə bilər.

Beynəlxalq araşdırmalar da məktəblərin və digər ictimai xidmətlərin mənzil qiymətlərinə müəyyən dərəcədə “kapitallaşa” bildiyini göstərir. Yəni həmin xidmətə çıxışın yaratdığı üstünlük son nəticədə əmlakın bazar qiymətində özünü göstərə bilər.

Məsələn, Çində aparılmış bir araşdırmada məktəbə, parka və metroya məsafənin mənzil qiymətləri ilə əlaqəsi araşdırılıb və müxtəlif ərazilərdə bu amillərin qiymətə əhəmiyyətli təsir göstərə bildiyi müəyyən edilib.

Metroya yaxınlıq artıq sadəcə nəqliyyat məsələsi deyil

Bakıda mənzil alıcısı üçün metroya yaxınlıq xüsusilə əhəmiyyətli ola bilər. Çünki metroya yaxın evdə yaşayan insan işə, universitetə və şəhərin digər hissələrinə daha rahat gedə bilir.

Bakı üzrə əvvəlki elmi araşdırmalarda da metro stansiyasına yaxınlığın mənzil qiymətinin müəyyənləşməsində əhəmiyyətli amillərdən biri olduğu göstərilib.

Bu tendensiya yalnız Bakı ilə məhdudlaşmır. Məsələn, Varşava üzrə araşdırmada metroya yaxınlığın yaşayış əmlakının qiymətinə müsbət təsiri müəyyən edilib; ən nəzərəçarpan təsirin metrodan 400–800 metr məsafədə yerləşən əmlaklarda müşahidə olunduğu bildirilib.

Lakin burada maraqlı məqam var: metroya “çox yaxın olmaq” həmişə avtomatik olaraq daha yaxşı demək deyil. Mənzilə rahat piyada çıxış başqa şeydir, stansiyanın girişinin düz yanında yaşamaq isə başqa. Səs-küy, insan sıxlığı, avtomobil hərəkəti və digər faktorlar qiymətə əks istiqamətdə təsir göstərə bilər. Buna görə məsələ sadəcə “metroya yaxınlıq” yox, əlçatanlıq və yaşayış keyfiyyətinin balansıdır.

Park da mənzilin “gizli qiymət əlavəsi” ola bilər

Mənzilin yaxınlığında parkın olması da ailələr üçün əhəmiyyətli üstünlükdür. Xüsusilə uşaqlı ailələr üçün evdən çıxıb qısa müddətdə yaşıllıq əraziyə çatmaq gündəlik həyatın rahatlığını artırır.

OECD-nin araşdırmaları da şəhərlərdə açıq məkanlar və digər yerli üstünlüklərin mənzil qiymətlərində əks oluna bildiyini qeyd edir. Eyni zamanda belə ərazilərdə infrastruktur və ictimai məkanların yaxşılaşdırılması əmlak qiymətlərini yüksəldə və nəticədə həmin ərazidə yaşayış xərclərinin artmasına səbəb ola bilər.

Şençjendə aparılmış araşdırmada isə park, məktəb və metroya məsafə kimi amillər mənzil qiymətləri ilə birlikdə təhlil olunub və parkların yaxınlığının əmlak dəyəri ilə əlaqəsi müəyyən edilib.

Amma məktəbin olması ilə yaxşı məktəbin olması eyni deyil

Burada mühüm fərq var.

Bir ərazidə məktəbin yerləşməsi ilə həmin məktəbin ailələr üçün cəlbedici olması eyni məsələ deyil. Valideyn üçün məktəbin sadəcə yaxın olması yox, təhsil imkanları, qəbul şərtləri, məktəbin nüfuzu və uşağın həmin məktəbə çıxış imkanları da əhəmiyyət daşıya bilər.

Bu səbəbdən “məktəbin yanında ev mütləq bahadır” kimi ümumi nəticə çıxarmaq düzgün olmaz. Qiymətə eyni zamanda rayon, binanın tipi, mənzilin vəziyyəti, sənədləri, mərtəbəsi, nəqliyyat, ətraf mühit və bazardakı tələb təsir edir.

Bağça məsələsi də xüsusilə uşaqlı ailələr üçün önə çıxır

Məktəbdən əvvəlki mərhələ – uşaq bağçasına çıxış da mənzil seçimində mühüm amilə çevrilə bilər.

İşləyən valideyn üçün evdən bağçaya, oradan işə getmək marşrutunun rahat olması hər gün vaxt qazandırır. Beləliklə, mənzilə verilən pul yalnız “divar və kvadratmetr” üçün ödənilmir. Əslində alıcı gündəlik həyatın rahatlığına da pul ödəyir.

Bu məqam xüsusilə şəhərin kənar və mərkəz hissələri arasında fərqlənə bilər. Əgər bir mənzil daha ucuzdursa, lakin məktəb, bağça, metro və iş yerlərindən uzaqdırsa, ailə sonradan nəqliyyata daha çox vaxt və pul sərf edə bilər.

OECD də mənzil və nəqliyyat xərclərinin birlikdə nəzərdən keçirilməsinin vacibliyini vurğulayır. Çünki daha ucuz mənzil seçimi nəqliyyat xərclərinin artması ilə nəticələnə bilər.

Bakı üzrə rəqəmlər nə deyir?

2026-cı ilin avqust ayı üzrə Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının bazar təhlilində Bakının rayonları arasında median mənzil qiymətlərinin əhəmiyyətli fərqləndiyi görünür. Səbail, Nərimanov və Nəsimi kimi zonalarda median qiymətlər daha yüksək, şəhərin bəzi periferik ərazilərində isə daha aşağı göstərilib.

Sentyabr 2026 üzrə aktiv satış elanlarını əsas götürən bazar məlumatlarında da rayonlar arasında ciddi fərqlər görünür: məsələn, Nərimanov üzrə median 1 kvadratmetr qiyməti 3 231 AZN, Pirallahı üzrə isə 1 217 AZN göstərilir. Bu rəqəmlər elan qiymətləridir, real bağlanmış satış qiymətləri deyil, ona görə onları bazarın tam yekun göstəricisi kimi qəbul etmək olmaz.

Dövlət Əmlak Məsələləri Xidmətinin təhlili isə 2025-ci il təkrar mənzil bazarı üzrə faktiki notarial alqı-satqı qiymətləri, ipoteka məlumatları və mənzillərin müxtəlif xüsusiyyətləri əsasında aparılıb. Bu, mənzil qiymətinin yalnız bir göstərici ilə izah olunmadığını göstərən daha geniş məlumat bazasıdır.

Əsas məsələ: “yaxınlıq” nə qədər yaxınlıqdır?

Mövzunun ən maraqlı tərəflərindən biri də budur. Ev “məktəbə yaxındır” demək üçün məktəbin 50 metrliyində olması vacib deyil.

Piyada təhlükəsizliyi, yolun keçilməsi, səkinin vəziyyəti, işıqfor, keçid, pandus və ümumi şəhər mühiti də nəzərə alınmalıdır.

Eyni məsafədə yerləşən iki evdən birindən məktəbə təhlükəsiz və rahat piyada getmək mümkündürsə, digərində isə uşağın böyük prospekt keçməsi, avtomobillər arasında hərəkət etməsi tələb olunursa, kağız üzərində məsafə eyni olsa da, real əlçatanlıq eyni deyil.

OECD şəhər nəqliyyatında əlçatanlığı yalnız məsafə ilə deyil, piyada yolunun təhlükəsizliyi və rahatlığı, ictimai nəqliyyatın tezliyi və müxtəlif qruplar üçün əlçatanlığı ilə birlikdə qiymətləndirir.

Bu, sosial məsələyə necə çevrilir?

Burada mövzunun iqtisadi tərəfi ilə sosial tərəfi birləşir.

Əgər yaxşı məktəbə, metroya, parka və digər xidmətlərə yaxınlıq mənzili bahalaşdırırsa, həmin ərazilərdə yaşamaq imkanı daha yüksək gəlirli ailələr üçün əlçatan, aşağı gəlirli ailələr üçün isə daha çətin ola bilər.

OECD qeyd edir ki, nəqliyyat əlçatanlığının yaxşılaşması bəzi ərazilərdə torpaq və mənzil qiymətlərinin yüksəlməsinə səbəb ola bilər; bu da gəliri aşağı olan kirayəçilər üçün əlavə mənzil xərci yarada bilər.

Beləliklə, şəhər infrastrukturu yaxşılaşdıqca ərazi daha cəlbedici olur, ərazi cəlbedici olduqca daşınmaz əmlaka tələb artır, tələb artdıqca isə qiymətlər yüksələ bilər.

Bu isə şəhərsalma üçün maraqlı bir paradoks yaradır: insanların həyatını rahatlaşdırmaq üçün yaradılan infrastruktur həmin ərazidə mənzillərin bahalaşmasına da səbəb ola bilər.

Deməli, mənzilin qiyməti yalnız onun neçə kvadratmetr olmasından ibarət deyil. Mənzilin yerləşdiyi ünvanın insana gündəlik olaraq nə verdiyi də qiymətin bir hissəsinə çevrilir.

Məktəbə, bağçaya, metroya, avtobus dayanacağına, parka və digər xidmətlərə çıxış mənzilin istifadəsini rahatlaşdırır. Bu rahatlıq isə alıcının həmin əraziyə daha çox pul ödəməyə hazır olması ilə bazar qiymətinə təsir göstərə bilər.

Ayşən Vəli