Qeydiyyatsız evlər necə sənədləşdiriləcək?

Məlum olduğu kimi, Nazirlər Kabineti "Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün sənədlərin qəbulu, yoxlanılması və verilməsinin prosedur Qaydalarını" təsdiq edib. Yeni qaydalara əsasən, hüquqların dövlət qeydiyyatına alınması üçün təqdim edilən sənədlərlə torpağın kateqoriyası dövlət torpaq kadastrında saxlanılan məlumatlara uyğun gəlmədikdə qeydiyyat orqanının vəzifəli şəxsləri tərəfindən 15 iş günü müddətində yerquruluşu sənədlərinin təhlili yolu ilə araşdırma aparılır. Bütövlükdə, yeni dəyişikliklər qeydiyyatsız evlərin sənədləşməsi prosesində məlumatların dəqiqləşdirilməsinə xidmət edəcək.

Ölkə üzrə minlərlə fərdi yaşayış evi torpaq sənədlərinin olmaması və ya natamamlığı, tikintinin müvafiq icazə olmadan aparılması, köhnə sənədlərin arxivlərdə düzgün əks olunmaması kimi səbəblərdən rəsmi qeydiyyatdan keçməyib. Nəticədə vətəndaşlar evlərini sata, bağışlaya, girov qoya və ya miras kimi rəsmiləşdirə bilmirlər.

Azərbaycanda qeydiyyatsız evlərin sənədləşdirilməsi uzun illərdir müzakirə olunan əsas sosial və hüquqi məsələlərdən biridir. Bu istiqamətdə həyata keçirilən yeni dəyişikliklər və mexanizmlər vətəndaşların daşınmaz əmlak hüquqlarının qorunmasına, eyni zamanda məlumat bazalarının dəqiqləşdirilməsinə və şəffaflığın artırılmasına xidmət edir. 

Millət vəkili Vüqar Bayramov deyir ki, vətəndaşlar tərəfindən təqdim edilən sənədlərdə göstərilən məlumatların doğruluğu təsdiq olunduğu halda, əmlak üzərində hüquqlar dərhal müvafiq dövlət qeydiyyatına alınacaq və dövlət torpaq kadastrında düzəlişlər öz həllini tapacaq. Bu isə torpaq və mülkiyyət hüquqları ilə bağlı dərin araşdırmanın aparılmasını nəzərdə tutur. Belə ki, əgər vətəndaş daşınmaz əmlakının qeydiyyata alınması ilə bağlı müraciət edən zaman qeydiyyata məsul olan dövlət qurumunda məlumat fərqli olarsa, o zaman 15 iş günü ərzində dəqiqləşdirmə aparılacaq:

"Məsələn, vətəndaşın sənədində torpağın təyinatı tikintiyə icazəyə imkan verirsə, amma dövlət qurumunda olan məlumat bazasında o ərazi kənd təsərrüfatı üçün yararlı torpaq kimi görünürsə, o zaman məlumatı dəqiqləşdirmək üçün digər aidiyyəti qurumlara sorğu göndəriləcək. Sorğu zamanı vətəndaşın sənədinin doğruluğu təsdiq olunarsa, həmin daşınmaz əmlak qeydiyyata alınacaq. Bütövlükdə, yeni dəyişikliklər qeydiyyatsız evlərin sənədləşməsi prosesində məlumatların dəqiqləşdirilməsinə xidmət edəcək. Bu, həmçinin, mülkiyyət hüquqların tanınması və qorunması baxımdan da vacibdir".

Əmlak məsələləri üzrə ekspert Ramil Osmanlının dediyinə görə, son 10 ilə qədər vətəndaşlara bələdiyyə sənədləri ilə çox sayda torpaq satılıb. Hətta satılan torpaqlarda evin tikintisinə də imkan yaradıblar. Əvvəllər bəzi notariuslar da bələdiyyənin verdiyi torpaq sahəsinin kiminsə ixtiyarına verilməsinə dair etibarnaməni tanıyırdı. Lakin Əmlak Məsələləri Dövlət Ximətinin tövsiyələrindən sonra notariuslar bələdiyyə sənədlərinə etibarnamə verməyi dayandırdı. Eyni zamanda, vaxtilə bələdiyyə sənədini etibarnamə ilə alan şəxslər çıxarış almaq üçün Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestr Xidmətinə müraciət edərkən də problemlə üzləşirlər. Xidmət etibarnaməni qəbul etməməsinin də səbəbi odur ki, ancaq çıxarışı olan torpaqların alqı-satqısını Xidmət həyata keçirir. Bələdiyyə sərəncamına etibarnamə almış vətəndaşların sənədini də Xidmət qəbul etmir. Yalnız birinci şəxs Reyestr Xidmətinə müraciət edə bilər".

Əmlak hüququ olmayan, yəni sənədsiz hesab edilən yaşayış evlərinin böyük əksəriyyəti, təxminən 90-95 faizi fərdi tikililərdir. Həmin tikililərə çıxarış almaq üçün torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət və istifadə hüququnu təsdiq edən sənədlər tələb olunur. Həmin sənədlərin sırasında tikintiyə dair müvafiq icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihə, tikinti obyektinin layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, tikinti başa çatdıqdan sonra müvafiq icra hakimiyyəti orqanına sifarişli poçt göndərişi ilə və ya bilavasitə məlumat verilməsini təsdiq edən sənəd, yaşayış evinin istismara qəbul aktı mütləqdir. Eləcə də, "Bələdiyyə torpaqlarının idarə edilməsi haqqında" qanunun 6.2-ci maddəsinə uyğun olaraq yaşayış evinin inşa edilməsi məqsədilə torpaq sahəsinin ayrılması barədə Bələdiyyənin Qərarı və alqı-satqı müqaviləsi, 2007-ci il dekabrın 1-edən isə hərrac protokolu və hərracın nəticələrinə uyğun olaraq bağlanmış alqı-satqı müqaviləsi tələb olunur. Həmin qərarların əksəriyyəti isə hazırda faktiki olaraq əmlakın rəsmiləşdirilməsi üçün hüquqi təminat vermir.

Ekspert qeyd edib ki, çox faktlar olur ki, bələdiyyələr müvafiq dövlət qurumları ilə razılaşdırma aparmadan torpağı kimlərəsə satıb. Yaxud da bələdiyyə öz mülkiyyətində olmayan torpaqları da vətəndaşlara satıb. Bu isə qanun pozuntusudur. Ona görə də bələdiyyə sənədi mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənəd deyil.

Onun sözlərinə əsasən, Bakı və Abşeron rayonundakı sənədsiz evlərin üçdə birini ancaq əhatə edir: "Bu ərazidə yüz minlərlə sənədsiz tikili var. Nəzərə almaq lazımdır ki, sənədləşdirilməsi tələb olunan evlərin arasında qaz, elektrik, su, dəmiryol xətlərinin mühafizə zonasına, vulkan, aktiv mədən ərazisinə düşən evlər də çoxdur. Təxmini qiymətləndirmələrə görə, Bakı və Abşeronda 500 minə qədər, regionlarda 200 minə yaxın sənədsiz evlər var. Onların bir qismi sovet dövründə, qalanı isə müstəqilliyin ilk illərində inşa edilib və əksəriyyətinin müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən verilən müəyyənedici aktı yoxdur. Bundan başqa, bir çox evlər bələdiyyələr tərəfindən kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqlarda inşa olunub. Həmin evlərin içərisində mühəndis-kommunikasiya qurğularının yaxınlığında yerləşməyən, yəni hüquqi baxımdan sənədləşdirilməsi mümkün olan evlərin sayı kifayət qədər çoxdur".

Əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Fərzəliyevin sözlərinə əsasən, "Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün sənədlərin qəbulu, yoxlanılması və verilməsinin prosedur Qaydaları"nın təsdiqi daşınmaz əmlak bazarında inzibati proseslərin daha sistemli və şəffaf qurulmasına yönəlmiş addım kimi qiymətləndirilə bilər. Yeni prosedur qaydalarının təsdiqi sənədlərin qəbul və yoxlanma mexanizmini dəqiqləşdirərək vətəndaş-dövlət münasibətlərində qeyri-müəyyənliyi azalda bilər. Bu, xüsusilə mülkiyyət hüququnun qorunması baxımından əhəmiyyətlidir. Əgər qaydalar elektron müraciət, rəqəmsal yoxlama və məlumat mübadiləsini təşviq edirsə, bu, qeydiyyat müddətinin qısalmasına və vətəndaş məmnuniyyətinin artmasına səbəb olacaq.

Sevinc QARAYEVA