Qeydiyyatsız evlərin sənədləşməsində yenilik

Bütün daşınmaz əmlak və torpaq sahələri vahid elektron sistemdə birləşdiriləcək

Qeydiyyatsız evlərin sənədləşməsində mühüm yenilik gözlənilir. Torpaq Məcəlləsinə təklif edilən yeni dəyişikliklərə əsasən, Azərbaycanda bütün daşınmaz əmlaklar, o cümlədən torpaq sahələri mülkiyyət növündən asılı olmayaraq vahid elektron sistemdə birləşdiriləcək. Dövlət kadastrı müvafiq icra hakimiyyəti orqanının informasiya sistemi vasitəsilə tam elektron qaydada aparılacaq. Artıq dövlət kadastrına məlumatların daxil ediləcəyi konkret hallar və müddətlər də müəyyənləşib. Bura ilkin qeydiyyat müraciətləri, sənədlərin dəyişməsi və dövlət sifarişləri daxildir.

Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədri Vüqar Orucun sözlərinə görə, yeni sistem illərdir həllini gözləyən sənədsiz evlər probleminin tənzimlənməsinə hüquqi zəmin yarada bilər. Belə ki, indiyə qədər kadastr uçotunun tam aparılmaması səbəbindən xeyli sayda pay torpaqları qanunsuz olaraq həyətyanı sahə kimi satılıb. Yeni qanun layihəsi bu cür neqativ halların qarşısını tamamilə alacaq. Lakin, indiyədək reallaşan faktiki qeyri-rəsmi satışların leqallaşdırılması üçün xüsusi addımların atılmasına ehtiyac var.

Yeniliklər sənədsiz evlər düyününüyenə çözə bilməyəcək

Bəs yeni dəyişikliklər müxtəlif ərazilərdə, o cümlədən pay və bələdiyyə torpağında inşa edilmiş sənədsiz evlərin mülkiyyət hüququnun tanınmasını həll edə biləcəkmi?

Eksperlər bu məsələnin çözülməsini kifayət qədər mürəkkəb hesab edir və bunun üşün bir sıra qanunlarda dəyişikliklərin edilməsini vacib hesab edirlər. Bu sahədə ən uyğun addım kimi sənədsiz evlərin qanuni mülkiyyət hüququnun təmin edilməsinə imkan verə biləcək “əmlak amnistisiyası”nın tətbiqi məqsədəuyğun sayılır. İndiyə qədər bununla bağlı çoxsaylı təşəbbüslər olsa da, müvafiq qurumların mütəxəssislərin iştirakı ilə qiymətləndirmələr aparılsa da, konkret nəticə əldə edilməyib. Amnistiyanın bütün sənədsiz evlərə şamil olunmasında fərqli fikirlər meydana çıxıb və yalnız müəyyən qisim əmlakın amnistiyaya düşməsini təklif edir. Bu isə əmlak məsələlərində problemlərin yenə də düyünə düşməsi deməkdir.

Qeyd edək ki, 2 ildir Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti daşınmaz əmlakın qeydiyyatının rəsmiləşdirilməsini təmin edən elektron portalı istifadəyə verilib və portalda ancaq müvafiq rəy və icazə əsasında sənədləri qaydasında olan evlərin və mənzillərin portal üzərindən rəsmiləşdirilməsi, yəni mülkiyyət hüququna dair çıxarışın (kupça) alınması mümkündür.Tələblərə cavab verməyən digər evlərin isə rəsmiləşdirilməsi mümkün deyil. Bu isə amnistiya tətbiq olunduğu halda həmin evlər üçün ciddi çətinliklər yaradacaq.

Xidmət insan sağlamlığı və fəaliyyətinə təhlükə törədən ərazilərdə tikilmiş mənzilləri portal üzərindən rəsmiləşdirmədiyindən onlar tələblərə cavab verməyən əmlak hesab edilir. Həmin evlər mühəndis-kommunikasiya xətlərinin üzərində və yaxınlığında, yüksək gərginlikli elektrik xətlərinin altında, digər kommunikasiya qurğularının ətrafında, eləcə də dəmiryol xəttinin yaxınlığında inşa edildiyindən riskli hesab olunur. Onların bir qismi sovet dövründə, qalanı isə müstəqilliyin ilk illərində inşa edilib və əksəriyyətinin müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən verilən müəyyənedici aktı yoxdur. Müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarının təqdim etdiyi əsaslı hüquqi sənədlər olmadığı üçün evlərə mülkiyyət hüququna dair çıxarışın verilməsi də hüquqi addımlar atmağa mane olur.

Hökumətin əmlak amnistiyası tapşırığı

Ancaq hökumət müvafiq qurumlara qeyd edilən sahədə mövcud problemlərə baxmayaraq, müəyyən güzəştlərin tətbiqini tövsiyə edib və əmlak amnistiyası layihəsi hazırlanmasını tapşırıb. Sənədsiz evlərlə bağlı 2018-2019-cu illərdə bütün mənzil-kommunal təsərrüfatı birlikləri və bələdiyyələr tərəfindən uçot işi aparılıb və zəruri məlumatlar rayon icra hakimiyyətlərinə təqdim olunub. Bu, həmin evlərin sənədləşdirilməsi istiqamətində mərkəzləşdirilmiş şəkildə müvafiq dəqiqləşdirmələrin aparılması və uçot məlumatlarının toplanması baxımından mühüm addım hesab edilir. Bununla da ən yüksək dövlət orqanlarının birgə koordinasiyası sayəsində sənədsiz evlərin qeydiyyatının aparılmasına başlanılıb.

Qiymətləndirmələrdən sonra Milli Məclisdə Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinə dəyişikliklər edilib və yeni dəyişikliklər sənədsiz evlərin mülkiyyət hüququnun tanınması üçün bir sıra istisnaları nəzərdə tutur. Belə ki, 2023-cü il martın 1-dək inşa edilmiş, lakin etibarlılıq və təhlükəsizlik tələblərinə uyğunluğuna dair rəyi təqdim edən sahələrin çıxarışla təmin edilməsinə icazə verilir. Əvvəllər hansı ildə inşa edilməsindən asılı olmayaraq tikintisi sözügedən Məcəllənin tələblərinə uyğun aparılmayan, amma etibarlılığı və təhlükəsizliyi olan bütün qeyri-yaşayış sahələrinin istismarına icazə verilməsi nəzərdə tutulur. Ancaq insan sağlamlığı və fəaliyyətinə təhlükə törədən sahələrdə inşa edilmiş mənzillər üçün güzəştlərin tətbiqi istisnalıq təşkil edir. Həmin evlər kommunikasiya xətlərinin mühafizə zolağında inşa olunub, tikinti normativlərinin tələblərinə cavab vermədiyindən müvafiq icra orqanları ərazinin mühəndis-kommunikasiya zonalarının mürəkkəbliyini, elektrik xətti, qaz, su, kanalizasiya, digər kommunikasiya qurğularının yaşayış təhlükəliliyini nəzərə alaraq müəyyənedici aktın tərtib edilməsini qeyri-mümkün sayır. Bu baxımdan həmin evlərin sənədləşməsi qanunvericiliyin yumşaldılan və güzəşt tələblərinə də uyğun gəlmir. Bu tikililərin, ümumiyyətlə, sıfırdan heç bir sənədinin olmamasıdır, onların böyük bir qisminin heç ünvanı yoxdur, bir qismi isə SOCAR-ın, neftçıxarma trestlərinin, digər dövlət orqanlarının ərazisində yerləşir ki, buranın mühəndis qurğuları və planı tikintinin tanınmasına yol vermir.

400 min evin sənədləşməsi mümkün olsa da...

Qeyd edək ki, dövlət başçısının 2015-ci ildə imzaladığı müvafiq fərmana əsasən, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” qanuna dəyişikliklər edilib və daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əldə edilməsi asanlaşıb. Amnistiya xarakteri daşıyan bu fərman əvvəllər hüquq müəyyənedici sənəd kimi tanınmayan bəzi sənədlərin rəsmi qeydiyyat üçün əsas kimi qəbul edilməsini təsbit edib. Bununla da, vətəndaşlara əmlaklarını leqallaşdırmaq üçün əsaslı imkanlar yaranıb. Nəticədə on minlərlə əmlakın rəsmi qeydiyyata alınması təmin olunub. Dövlət arxivlərində mövcud olan sənədlər, habelə, əvvəlki inventar bürolar və digər müvafiq qurumlar tərəfindən verilmiş sənədlər nəzərə alınmaqla, əmlakın leqallaşdırılması elektronlaşdırılıb. Ancaq hazırda 800 mindən çox evin sənədləşdirilməsi həll edilməmiş qalır ki, bunun da səbəbi yuxarıda vurğuladığımız kimi həmin evlərin etibarlılıq və təhlükəsizlik tələblərinə uyğun olmamasıdır.

Dünya Bankı (DB) Qrupunun “Business Ready”  hesabatının 2025-ci il üzrə Yol Xəritəsində nəzərdə tutulan tədbirlərdən biri daşınmaz əmlak sektorunda yeni hüquqi mexanizmlərin hazırlanmasıdır. Tövsiyəyə əsasən, sənədsiz tikintilərlə bağlı vəziyyətin tənzimlənməsi və əmlaka aid çıxarışların verilməsi təmin olunmağıdır. DB-nin müəyyən etdiyi öhdəliklərə əsasən, Azərbaycanın müvafiq dövlət qurumu qeyd edilən məsələ ilə bağlı normativ hüquqi akt layihəsi və əlaqəli sənədləri hazırlayaraq aidiyyəti üzrə təqdim etməlidir.

Bu prosesdə iştirak edən Əmlak Məsələləri üzrə Dövlət Komitəsi, Ədliyyə Nazirliyi, ticarət qeydiyyatı ilə bağlı dövlət qurumları, həmçinin ictimai fəallar və sahibkarlar birgə fəaliyyət çərçivəsində hüquqi akt layihəsinin hazırlanmasını yekunlaşdırmaqdadır. Layihə çərçivəsində daşınmaz əmlakın qeydiyyatı, biznes fəaliyyəti üçün icazələrin verilməsi, fərdi və hüquqi şəxslərin həyata keçirdiyi fəaliyyətlərin dövlət tərəfindən tənzimlənməsi kimi bir çox istiqamətlər nəzərdə tutulur.

E.CƏFƏRLİ