Антикризисные клапаны: социальное строительство и льготная ипотека Обзор Хазара Ахундова

Рынок недвижимости и жилищного строительства Азербайджана в последние годы сталкивается с рядом проблем, сокращающих ввод в строй нового жилья и снижающих продажи стремительно дорожающих квартир. В текущем году эти негативные процессы влияли на снижение заемной активности по линии Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда (ИКГФ). Тем не менее, Фонд продолжает оставаться главным рыночным инструментом по социальной ипотеке и вместе с Государственным агентством жилищного строительства (MİDA) поддерживает платежеспособный рыночный спрос в стране. О перспективах развития социального строительства и льготных ссуд зашла речь на состоявшемся накануне в Баку семинаре «Жилищное финансирование и инструменты поддержки предпринимательства».

Рынок жилой недвижимости Азербайджана уже свыше двух лет находится под влиянием ряда внутренних и внешних факторов, способствующих динамичному росту цен на квартиры и частные дома. Ключевую роль здесь сыграл фактор импортируемой инфляции, приведший к подорожанию стройматериалов, строительной техники, росту топливных, транспортных, трудовых расходов, а главное — стремительному подорожанию пригодных для строительства земельных участков в Баку, Сумгайыте, Гяндже, Абшеронском полуострове и в других урбанизированных регионах страны. Всё это привело к удорожанию себестоимости и сокращению объемов возведения жилья в столице и регионах. Так, согласно данным Госкомстата Азербайджана, капитализация строительного рынка страны в 2022 году снизилась на 5,8%, а общая площадь введенного в строй жилья составила 2,593 млн кв/м, что на 24,8% меньше показателей предыдущего года. Схожие тенденции наблюдались и в 2023 году: объемы строительства составили порядка 2,511 млн кв/м, что свидетельствует о более чем трехпроцентном спаде. Этот негатив наблюдался и в первой половине текущего года — в Азербайджане было введено в эксплуатацию 5204 жилых домов общей площадью свыше 702,910 тысяч кв. м, что приблизительно на 26,8% меньше, чем за первую половину прошлого года. В то же время, согласно данным Госкомстата АР, в январе-сентябре текущего года количество построенных малоэтажных домов также сократилось на 14% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Вполне очевидно, что сокращение ввода жилья жилищно-строительными кооперативами (ЖСК) оказывает давление на рыночный спрос как в сегменте новостроек, так и вторичного жилья, увеличивая цены на рынке недвижимости. Пока существующие рыночные тренды не сулят столичному рынку недвижимости снижения цен, даже несмотря на сокращение активности операций по купле-продаже квартир. Эти весьма непростые процессы влияют и на деятельность Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда, снизившего выдачу жилищных займов в текущем году: согласно опубликованной накануне информации Центробанка Азербайджана (ЦБА), в январе-ноябре ИКГФ предоставил кредиты на сумму 396,1 млн манатов, что на 9,3% меньше соответствующего периода прошлого года. За отчетный период сумма рефинансированных Фондом кредитов снизилась на 7,4% — до 418,9 млн манатов, что также свидетельствует о некотором замедлении «револьверного» механизма с использованием возвращаемых по ссудам средств для наращивания кредитования новых ипотечных проектов.

Компенсируя вялую динамику по обороту средств, ИКГФ наращивал эмиссию ценных бумаг: так, за отчетный период посредством выпуска ипотечных облигаций Фонд привлек 500 млн манатов, обеспечив рост ликвидности на 35,1%. «С 2009 года и по настоящее время ИКГФ выпустил в обращение облигаций на сумму свыше 1,906 млрд манатов и произвел процентные выплаты инвесторам, владеющим его облигациями, на сумму около 278,5 млн манатов, - отметил участвующий в работе семинара «Жилищное финансирование и инструменты поддержки предпринимательства» советник председателя правления Фонда Ильхам Келешов. - За минувшие годы Фонд привлек с рынков капитала порядка 3 млрд манатов».

Немаловажно, что, несмотря на сохраняющуюся непростую ситуацию на рынке недвижимости, финансирование Фонда из госбюджета не только не снизилось, но даже незначительно возросло, составив 87,7 млн манатов, позволяя структуре оставаться ключевым инструментом социальной ипотеки в стране. Более того, социальная ипотека АИКГФ с ее льготными 4% годовых, первичным платежом в 10% и 30-летней рассрочкой выплаты долга — наиболее востребованный продукт Фонда, и рост бюджетного финансирования весьма положительно сказывается на стабилизации перегретого рынка недвижимости в нынешний непростой период. Причем займы по социальной ипотеке наиболее выгодно сочетаются с покупкой жилья в бюджетных многоквартирных жилых комплексах, возводимых Государственным агентством жилищного строительства (ООО MİDA). Речь, в частности, идет о масштабных проектах по строительству социального жилья в Ясамальском и Сураханском районах столицы, о новых начинаниях в Сумгайыте, Гяндже, Ширване, Лянкяране, а теперь и в Карабахском регионе, где по линии MİDA строятся дома в городах Физули и Джебраил.

«Свыше 70% квартир, реализованных MİDA, были куплены за счет льготных социальных ипотечных кредитов АИКГФ, - заявил участник семинара «Жилищное финансирование и инструменты поддержки предпринимательства», директор департамента ипотечного кредитования Фонда Расим Абдуллаев. - С 2018 года Фонд предоставил 4 802 гражданам льготные кредиты по социальной ипотеке в объеме 233,1 млн манатов, а также 82 коммерческих ипотечных кредита на 3,6 млн манатов для покупки квартир, построенных и реализуемых по линии MİDA».

Судя по всему, социальная ипотека в сочетании с покупкой жилья в системе MIDA останутся мейнстримом сферы жилищного финансирования еще надолго, тем более что в данном сегменте наметились позитивные подвижки. Так, в начале декабря состоялась очередная продажа 544 квартир, расположенных в жилых комплексах «Сумгайыт» и «Лянкяран» в рамках проектов Госагентства жилищного строительства с использованием льготного ипотечного кредитования, а также за счет собственных средств через систему «Льготное жилье» на портале «Электронное правительство» (www.e-gov.az). Процесс выбора жилья отслеживался оперативным штабом, созданным в административном здании Госагентства, с участием представителей Службы государственной безопасности Азербайджана, Специальной госслужбы связи и информационной безопасности, а также Агентства инноваций и цифрового развития, действующего при Министерстве цифрового развития и транспорта, ООО AzInTelecom и представителей СМИ. Все эти меры безопасности были призваны исключить какие-либо нарушения или махинации в рамках цифрового выбора квартир и обеспечили полную прозрачность самого процесса. Следом представитель Госагентства жилищного строительства наглядно продемонстрировал дополнительные меры безопасности, применяемые к процессу отбора с целью предотвращения более быстрого отбора квартир с использованием специальных хакерских компьютерных программ.

Еще одним ощутимым плюсом в работе Госагентства можно назвать сохранение в оптимальных пределах себестоимости строительства жилых зданий. Примечательно, что, несмотря на наблюдаемый в последние годы стремительный рост цен на земельные участки для строительства многоквартирных зданий в Баку и других урбанизированных регионах страны, подрядчики по заказу MİDA строят здания на выделяемых государством территориях, соответственно ощутимо снижается себестоимость строительства. Поэтому стоимость квадратного метра квартиры в социальных жилых комплексах на порядок меньше, чем у частных ЖСК, где цена 1 кв. м квартир стартует от двух с половиной тысяч манатов и более.

Наконец, все реализуемые по линии MİDA квартиры отремонтированы, оборудованы кухонной мебелью, системой индивидуального отопления, счетчиками воды, газа и электроэнергии. В благоустроенных и озелененных дворах таких жилых комплексов зачастую создаются детские сады, спортивные и детские площадки, обустраиваются парковки и т. д.