Что ждет рынок жилья в Азербайджане в 2026 году: прогнозы и риски

На рынке недвижимости Азербайджана тенденция удорожания, начавшаяся на фоне российско-украинской войны, всё ещё продолжается.

В стране, особенно в Баку, квартиры и в этом году также не подешевели. Поэтому для многих покупка жилья осталась мечтой. Несоответствие между доходами населения и стоимостью недвижимости направило граждан на рынок аренды.

Что же ожидается на рынке недвижимости в следующем году? Станет ли покупка жилья проще?

Информагентство Report провело по этому поводу исследование.

В Палате оценщиков Азербайджана отмечают, что текущий год стал для азербайджанского рынка недвижимости годом рационального роста, структурных изменений и зрелости:

«Итоги года вновь подтверждают, что рынок уже регулируется не эмоциями, а экономическими реалиями. Ни иллюзии быстрого обогащения, ни массовых рисков нет. То, что есть, — это умеренный рост, избирательный спрос и перспектива долгосрочной стабильности. 2025 год не характеризуется для азербайджанского рынка недвижимости ни резкими скачками, ни стагнацией. В течение года рынок развивался по траектории умеренного, упорядоченного и соответствующего экономическим реалиям роста. Существующие статистические показатели и поведение рынка дают основания утверждать, что в этом году в секторе недвижимости наблюдалось скорее рациональное удорожание, чем искусственные повышения цен, адаптация вместо шоков, равновесие - вместо хаоса».

Селективное удорожание в Баку

По данным Палаты, в 2025 году цены на жильё росли более мягкими темпами по сравнению с предыдущими годами: «К концу года годовой прирост общего индекса цен на жильё сформировался в диапазоне 14–16 %. Этот рост составил примерно 13–15 % на первичном рынке и 14–17 % - на вторичном. Хотя рост цен на жильё примерно на 45–47 % за период 2020–2025 годов подтверждает долгосрочный восходящий тренд рынка, замедление роста в 2025 году по сравнению с предыдущими годами указывает на начало нового этапа. Эти показатели доказывают, что рынок, оставив позади фазу эмоционального удорожания, вошёл в динамику структурированного развития, основанного на балансе спроса и предложения. В этом году на рынке недвижимости не было резких ценовых шоков, рынок не разогревался искусственным спросом, при этом не вступил и в фазу серьёзного спада. Темпы роста цен были мягкими по сравнению с предыдущими годами. Это свидетельствует о том, что рынок статистически находится в фазе сбалансированного роста. Такая фаза обычно бывает долговечной и устойчивой и не допускает резкого обострения рисков».

В ведомстве считают, что основной особенностью рынка жилья столицы в 2025 году стало ещё большее обострение ценовых различий по локациям: «Удорожание продолжилось в центральных и престижных зонах, тогда как в периферийных районах темпы роста были слабее. Это показывает, что на рынке уже господствует не «общее удорожание», а период «селективного удорожания».

Центральные локации сохраняют свои позиции с точки зрения инвестиций, тогда как поведение покупателей в периферийных зонах более осторожное.

Районы Абшерона и Сумгайыта выступали естественным продолжением рынка столицы. В этих районах прирост цен в среднем составил 8–11 % и поддерживался в основном спросом на средний сегмент.

Рынок аренды был более динамичным

В отчёте ведомства упоминается, что в этом году рынок аренды был более динамичным, чем рынок продажи жилья: «В течение года цены выросли примерно на 13–15 %. В Баку средняя месячная арендная плата сформировалась в диапазоне 850–900 манатов. Основными факторами этого роста стали ограниченность ипотечных возможностей, продолжающаяся миграция в центр города, рост активности в сферах образования и услуг. Рост на рынке аренды продолжается, однако он не носит взрывного характера, а происходит поэтапно и относительно контролируемо».

Ипотечный рынок и основные риски

Согласно отчёту, в 2025 году ипотечный рынок не достиг уровня полного оживления: «Кредиты, выдаваемые по государственной линии, частично поддерживали спрос, однако повышение процентных ставок по банковским ипотекам сузило круг покупателей. Эта ситуация выступила одним из основных механизмов, предотвращающих искусственные ценовые скачки. В результате рынок развивался более здорово, но медленнее. Основными рисками для рынка в 2025 году были ограниченность реальных доходов покупателей, удорожание кредитных ресурсов, несоответствие спроса и предложения по локациям. На этом фоне решающую роль продолжает играть административное влияние. Усиление институтов оценки, совершенствование стандартов строительства и градостроительства, поэтапное расширение ипотечных механизмов выступают основными факторами, повышающими прозрачность и устойчивость рынка».

Риски и рекомендации на 2026 год

Касаясь ожидаемых рисков в 2026 году, Палата обращает внимание на ряд важных моментов: «Основные риски на рынке недвижимости в следующем году связаны с ослаблением активности рынка и снижением количества сделок. Превышение темпов роста цен на жильё над реальными доходами населения повышает риск падения платёжеспособности. Ограниченный доступ к ипотеке и долгосрочным финансовым инструментам может привести к снижению спроса. Превышение предложения над спросом в строительном секторе увеличивает риск роста числа непроданных квартир. Инфляция и общая макроэкономическая неопределённость могут ослабить инвестиционную активность. Сложность юридических и административных процедур актуализирует риски, связанные с собственностью. Различия в темпах развития по регионам повышают вероятность углубления структурных дисбалансов на рынке недвижимости. Чтобы предотвратить всё это, должны быть задействованы различные механизмы».

Пути снижения рисков

Палата подчёркивает, что для снижения существующих рисков на рынке недвижимости в следующем году в первую очередь необходимо раскрытие прозрачной и оперативной статистической информации по рынку: «Расширение ипотечных механизмов и внедрение долгосрочных низкорисковых финансовых инструментов даст толчок стабилизации спроса. Расширение социальных и доступных жилищных проектов, а также усиление планирования в строительном секторе с целью сохранения баланса между доходами населения и ценами на жильё могут предотвратить дисбаланс спроса и предложения. Создание механизмов раннего предупреждения для мониторинга роста цен сыграет роль фактора, ослабляющего рыночные шоки. Упрощение процедур регистрации собственности и разрешений не только снизит юридические риски, но и повысит активность на рынке. В то же время стимулирование инфраструктурных проектов и проектов по повышению занятости населения в регионах смягчит региональные различия на рынке недвижимости».