Azərbaycanda kirayə mənzil bazarında yeni dövr başlayır: 2026 cı ildən nələr dəyişəcək?

Azərbaycanda kirayə bazarında yeni dövr başlayır. 2026-cı il dövlət büdcəsi haqqında qanun layihəsinə əsasən, fiziki şəxslərə məxsus yaşayış sahələrinin (mehmanxanalar və mehmanxana tipli obyektlərdə yerləşən yerləşmə vasitələri istisna olmaqla) fiziki şəxslərə kirayəyə verilməsindən əldə olunan gəlirlərdən ödəmə mənbəyində 10 faiz dərəcə ilə vergi tutulacaq. Məlumdur ki, kirayə mənzil bazarında 14 faizlik vergi tətbiq olunsa da, vergidən yayınmaq üçün rəsmi qaydada kirayə müqaviləsi imzalayanlar demək olar ki, yox idi. Bəs növbəti ildən bu sistem necə işləyəcək? Gələn ildən kirayə müqavilələri necə tənzimlənəcək?

Oxu.Az "Kaspi" qəzetinin bu mövzuda məqaləsini təqdim edir:

"14 faizlik vergi dərəcəsi kifayət qədər yüksək idi"

Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədri, iqtisadçı-ekspert Vüqar Oruc bildirib ki, əvvəlki 14 faizlik vergi dərəcəsi kifayət qədər yüksək idi və vətəndaşlar vergidən yayınırdılar: "Çünki həmin məbləğ ümumi kirayə haqqına əlavə olunduqda ciddi fərq yaranırdı. Məsələn, bir mənzil 600 manata kirayə verilirsə və mülkiyyətçi 14 faiz vergi tələb edirsə, bu, təxminən 84 manat edir. Bu zaman qiymət fərqi tərəflər arasında razılaşmanı çətinləşdirir, nəticədə onlar qeyri-rəsmi razılaşma yolu ilə vergidən yayınmağa üstünlük verirlər. Biz təklif etmişdik ki, bu vergi ən azı iki dəfə azaldılsın. İndi dörd faizlik güzəşt tətbiq olunur. Bu, azalma həm icarəçini, həm də icarə verəni rəsmi şəkildə müqavilə bağlamağa müəyyən qədər təşviq edə bilər".

"Yüksək vergilər yayınma riskini artırır"

Mütəxəssis bildirir ki, hazırda evlərini kirayə verənlərin təxminən 80 faizi vergidən yayınır: "Bu isə ciddi problemlərə səbəb olur. Münasibətlər rəsmi qaydada tənzimlənmir və tərəflər öz hüquqlarını səmərəli şəkildə müdafiə edə bilmirlər. Məsələn, gələcəkdə hər hansı problem yarandıqda, ortada notarial qaydada təsdiqlənmiş müqavilə olmadığından hüquqi əsas yox olur. İndiki halda tərəflər yalnız "qeyri-rəsmi", hüquqi əsası olmayan müqavilə bağlayırlar ki, bu da hüquqi qüvvəyə malik olmayan sənəddir. Belə müqavilələr çox vaxt vergidən yayınmaq məqsədilə tərtib olunur. Guya burada ödəniş məbləği, əşyalı və ya əşyasız olması göstərilir, amma bunlar formal xarakter daşıyır. Nəticədə kirayəçi və kirayəverən öz hüquqlarını tələb edə bilmirlər. Bu vergi müəyyən dərəcədə rəsmi qeydiyyatı artıracaq, amma tam şəkildə yox. Faizlərin bir qədər daha aşağı salınması məqsədəuyğundur və bu, vergi öhdəliyinə əməletmə vərdişini gücləndirə bilər. Vergi dəyişiklikləri əsasən insanların ödəmə imkanlarını nəzərə almalı, faizləri aşağı səviyyədə saxlamalı, eyni zamanda geniş kütləyə tətbiq edilməlidir. Yüksək vergilər isə vergidən yayınma riskini artırır".

"Əsas hədəf notarial qaydada müqavilənin bərpasıdır"

Vergi mütəxəssisi Mahmud Abasquliyev bildirib ki, hazırda vergi ödənişlərinin nağdsız və ya nağd tənzimlənməsi formalaşmayıb: "Vergilərin 14 faizdən 10 faizə endirilməsinin əsas məqsədi vətəndaşların kirayə mənzil verərkən rəsmiləşdirməyə maraqlı olmalarıdır. Yəni, notarial qaydada müqavilə bağlansın və kirayəçi ödənişi həmin vətəndaşa həyata keçirsin. Əsas hədəf notarial qaydada müqavilənin bərpasıdır. Müqavilə bərpa olunduqdan sonra, ödəniş edən və ya kirayə verən vətəndaş Dövlət Vergi Xidmətinə yaxınlaşaraq qeydiyyatdan keçəcək və avtomatik olaraq, müvafiq fəaliyyət koduna uyğun ödənişini həyata keçirə biləcək".

Nəzarət kimdə olacaq?

Nəzarət mexanizmlərinə gəldikdə isə, mütəxəssis vurğulayır ki, hazırda bunun nəzarəti üçün Vergi Xidmətinin imkanları məhduddur, çünki vergi ödəyicilərinin sayı çoxdur və onların izlənilməsi çətin olar: "Bu səbəbdən, ilkin mərhələdə nəzarət funksiyası bələdiyyələrə, mənzil-kommunal idarələrinə və hətta hüquq-mühafizə orqanlarına həvalə oluna bilər. Gələcəkdə isə bu mexanizmin tam tətbiqi və hüquqi qüvvəsinin təsdiqi ilə proses daha səmərəli olacaq".

"Əmlakını yüksək qiymətə kirayə verənlər müqavilə bağlayır, digərləri isə..."

Əmlak eksperti Ramil Qasımzadə deyir ki, kirayə bazarında verginin 14 faizdən 10 faizə endirilməsi müsbət addımdır. Mütəxəssisin sözlərinə görə, gələcəkdə də hökumət həm kirayə verənlər, həm də kirayə götürənlər üçün stimullaşdırıcı addımlar ata bilər: "Fakt odur ki, daşınmaz əmlakını yüksək qiymətə kirayə verənlərin təxminən 70 faizi artıq müqavilə bağlayır. Qeyri-yaşayış obyektləri ilə də bağlı icarə müqavilələri əksər hallarda məsuliyyət və tənzimləmə səbəbi ilə bağlanır. Amma aylıq kirayə haqqı təxminən 600-700 manat olan, dəyəri nisbətən aşağı mənzillərin sahibləri çox vaxt müqavilə bağlamırlar. Burada həm kirayə verən, həm də kirayə götürən müqavilə bağlamağa həvəsli olmurlar. Halbuki bu müqavilə gələcəkdə yaranacaq problemlərin məhkəmə müstəvisində həlli üçün əsas hüquqi sənəd rolunu oynayır".

Notarial qaydada rəsmiləşdirilən bir kirayə müqaviləsinin xərci

Mütəxəssis vurğulayır ki, müqavilənin rəsmiləşdirilməsi xərc tələb etdiyi üçün bir çox hallarda tərəflər bu addımı atmırlar: "Notarial qaydada rəsmiləşdirilən bir kirayə müqaviləsinin xərci bir il üçün təxminən 120-180 manat təşkil edir. Həm ev sahibi, həm də kirayəçi sənədlər üçün əlavə xərc çəkir. Əgər kirayə götürən hüquq-mühafizə orqanının əməkdaşıdırsa və ya iş üçün tələb olunursa, müqavilə bağlanır. Lakin əksər hallarda vətəndaşlar notarial qaydada müraciət etmədən, öz aralarında sadə müqavilə bağlayırlar. Bəzi hallarda rieltorlar prosesi həyata keçirir, amma notarial qaydada rəsmiləşmə olmur və nəticədə vergidən yayınma baş verir".