Bakıda absurd qiymətə “novostroykalar“ Əslində neçəyədir?

Azərbaycanda, xüsusilə Bakıda tikinti bumu davam edir. Paytaxtda yeni yaşayış kompleksləri inşa olunur, satışa çıxarılan mənzillərin sayı artır. Ancaq tikintinin genişlənməsi mənzil qiymətlərinin ucuzlaşmasına səbəb olmur. Əksinə, yeni tikililərdə qiymətlər artmaqda davam edir. Bu isə mənzil bazarında qiymətlərin formalaşması, tikinti şirkətlərinin real xərcləri və sektorun gəlirliliyi ilə bağlı müzakirələri yenidən gündəmə gətirir.

Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının açıqladığı məlumatlara əsasən, 2026-cı ilin sentyabrında Bakıda yeni tikililərin orta satış qiyməti bir kvadratmetr üçün 2628 manat təşkil edib. Bu, ötən ilin eyni dövrü ilə müqayisədə 10,2 faiz artım deməkdir. Beləliklə, yeni tikililərdə qiymət artımının ölkə üzrə ümumi inflyasiyanı üstələməsi mənzilə ehtiyacı olan vətəndaşların narahatlığını artırır.

Müzakirələrin əsas mövzularından biri isə tikintinin maya dəyəridir. Palatanın hesablamasına görə, 16 mərtəbəli, ümumi sahəsi 10 min kvadratmetr olan yaşayış binasının torpaq sahəsi nəzərə alınmadan hesablanan tikinti maya dəyəri bir kvadratmetr üçün 409,3 manatdır. Layihə, podratçı və ekspertiza xərclərinin də daxil edildiyi bildirilən bu göstərici ilə mənzillərin bazarda 2500 manatdan baha satılması arasında böyük fərq görünür.

Bəs tikinti maya dəyəri ilə satış qiyməti arasındakı fərq nə ilə izah olunur? Mənzillərin bahalaşması nə dərəcədə əsaslıdır və qiymətlərin aşağı salınması üçün hansı addımlar atılmalıdır?

Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədri Vüqar Oruc Musavat.com-a bildirib ki, yeni tikililərdə qiymət artımı ərazidən asılı olaraq dəyişir və əsasən daşınmaz əmlaka investisiya marağı, eləcə də tikinti xərclərinin yüksəlməsi ilə bağlıdır.

“Yeni tikililərin qiymətləri 10 faizdən çox artmayıb. Bu, yerləşdiyi ərazidən asılı olaraq təqribən 10-15 faiz arasında dəyişir. Artımın səbəblərindən biri daşınmaz əmlakın investisiya baxımından cəlbediciliyidir. Digər mühüm amil isə tikintinin maya dəyərində baş verən dəyişikliklərdir”, – deyə ekspert bildirib. Onun fikrincə, bir kvadratmetr üçün 409 manatlıq göstəricini tikintinin bütün real xərclərini əks etdirən yekun maya dəyəri kimi qəbul etmək düzgün deyil.

“İstənilən tikinti şirkəti ilə bu rəqəmi müqayisə etmək mümkündür. Bir kvadratmetrin maya dəyərinə daxil olan kifayət qədər xərc var. Torpaq, infrastruktur, layihələndirmə, kommunikasiya, ərazinin hazırlanması və digər məsrəflər nəzərə alınmalıdır”, – deyə V.Oruc vurğulayıb.

Ekspertin sözlərinə görə, tikinti xərclərinin artmasına təsir edən əsas amillərdən biri torpaq sahələrinin bahalaşmasıdır. Xüsusilə şəhər mərkəzində və mərkəzə yaxın ərazilərdə tikinti üçün yararlı torpaq sahələri məhduddur. Bu da onların bazar qiymətini yüksəldir.

V.Orucun bildirdiyinə görə, son illərdə torpaq sahələrinin qiyməti ərazidən asılı olaraq iki dəfədən çox, bəzi yerlərdə isə üç dəfədən artıq artıb. Tikinti materiallarının bahalaşması da maya dəyərinə ciddi təsir göstərir. Ekspert Ukrayna və Rusiyada müharibənin başlamasından sonra bəzi materialların qiymətində kəskin dəyişikliklərin baş verdiyini qeyd edib. “Taxta, polad çubuqlar və digər əsas tikinti materiallarının qiymətlərində ciddi artımlar olub. Həm yerli, həm də idxal olunan materialların bahalaşması tikintinin ümumi maya dəyərini yüksəldib”, – deyə o bildirib. Bununla yanaşı, işçi qüvvəsinin qiyməti də artıb. V.Orucun sözlərinə görə, əvvəlki illərlə müqayisədə əməkhaqları xeyli yüksəlib. İşçilərin rəsmi müqavilələrlə işə götürülməsi və vergi öhdəliklərinin yerinə yetirilməsi də şirkətlərin xərclərinə təsir edir.

Vüqar Oruc hesab edir ki, mənzilin maya dəyərini müəyyənləşdirərkən yalnız tikinti materiallarına və işçi qüvvəsinə çəkilən xərcləri hesablamaq kifayət etmir. “Tikinti təkcə materiallardan, qurğulara çəkilən xərclərdən və işçi qüvvəsinə ödənilən vəsaitdən ibarət deyil. İcazələrin alınması, kommunikasiya xərcləri, ərazinin tikintiyə hazırlanması və geoloji tədqiqatların aparılması da nəzərə alınmalıdır”, – deyə ekspert bildirib.

Onun sözlərinə görə, binanın ümumi istifadə sahələri də əlavə xərc yaradır. Liftlər, şaxtalar və digər ümumi sahələr tikilməli, lakin mənzillər kimi ayrıca satışa çıxarıla bilməməlidir.

“Vətəndaşa mənzilin daxilindəki sahə satılır. Ancaq binanın ümumi sahələrinin tikintisi üçün də vəsait xərclənir. Bu xərclər sahibkarın üzərinə düşür”, – deyə V.Oruc qeyd edib. Ekspertin fikrincə, tikinti normalarının sərtləşdirilməsi, layihələrə qoyulan tələblər və infrastrukturun yaxşılaşdırılması zərurəti də qiymətlərin formalaşmasına təsir edən amillər sırasındadır.

Vüqar Oruc tikintinin real maya dəyərinin hesablanması zamanı torpaq və digər xərclərin tam şəkildə nəzərə alınmasının vacibliyini vurğulayıb. “Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatlarında bir kvadratmetr üzrə tikinti xərcləri 1000 manatdan yuxarı göstərilir. Bu halda 409 manatlıq rəqəmin hansı metodologiya əsasında hesablandığı sual doğurur”, – deyə o bildirib.

Ekspertin qənaətinə görə, torpağın qiyməti, layihənin maliyyələşdirilməsi və tikinti prosesinin bütün xərcləri nəzərə alındıqda, bəzi layihələrdə bir kvadratmetr mənzilin maya dəyəri 1700-2000 manat və ya daha yüksək ola bilər.

“Əgər sahibkar bir kvadratmetr mənzili bazara 2500 manata təqdim edirsə, bu, həmin məbləğin hamısının onun gəliri olması demək deyil. Binanın layihələndirilməsi, təsdiqlənməsi, tikintisi, torpaq və infrastruktur xərcləri var. Bütün məsrəflər hesablandıqdan sonra sahibkarın bir kvadratmetrdən əldə etdiyi gəlir düşündüyümüz qədər böyük olmaya bilər”, – deyə V.Oruc vurğulayıb.

Onun fikrincə, tikinti sektorunu zəiflətmək əvəzinə, yeni layihələrin həyata keçirilməsini təşviq etmək lazımdır. Bunun üçün sahibkarların qarşılaşdığı iqtisadi və inzibati maneələrin azaldılması, tikinti üçün əlverişli şəraitin yaradılması vacibdir. Vüqar Oruc mənzil qiymətlərinin aşağı salınması üçün inzibati qiymət məhdudiyyətlərindən daha çox, tikintinin iqtisadi baxımdan təşviq edilməsini məqsədəuyğun hesab edir.

Onun fikrincə, torpaq sahələrinin güzəştli şərtlərlə təqdim edilməsi, maliyyələşmə imkanlarının yaxşılaşdırılması, kredit faizləri və vergi yükü ilə bağlı uyğun mexanizmlərin tətbiqi tikinti sektorunun inkişafına kömək edə bilər.

O, qiymətlərin birbaşa inzibati yolla aşağı salınmasının əvəzinə, bazarın özünü tənzimləməsinə imkan verən iqtisadi şəraitin yaradılmasını təklif edir.
V.Orucun sözlərinə görə, mənzil qiymətlərinin artması təkcə Azərbaycana xas hadisə deyil. Müxtəlif ölkələrdə də daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımı müşahidə olunur. Bununla belə, qiymət artımının əsaslı olub-olmadığını müəyyənləşdirmək üçün bazardakı tələb və təkliflə yanaşı, real tikinti xərcləri də araşdırılmalıdır.