Bakıda evlər bahalaşacaq, amma hamısı yox Ekspertdən proqnoz

Daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin dinamikası, alıcıların davranışı və mənzilə olan tələbat son dövrlərdə bazarın əsas müzakirə mövzularından birinə çevrilib. Xüsusilə yeni tikililərdə və paytaxtın müxtəlif ərazilərində qiymət fərqləri bazarda hansı tendensiyaların formalaşdığı ilə bağlı suallar yaradır.

2026-cı ildə də Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarında artım tendensiyası davam edir. Mütəxəssislər hesab edirlər ki, daşınmaz əmlakın yerləşdiyi ərazi, investisiya potensialı və ona olan tələbat gələcəkdə həmin aktivin dəyərinin formalaşmasında mühüm rol oynayır. 

Əmlak bazarını dəyərləndirən Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının (AQP) üzvü, əmlak eksperti Hüseyn Talıbov Sherg.az-a açıqlamasında bildirib ki, yaxın illərdə daşınmaz əmlak bazarında əsas tendensiya qiymətlərin sadəcə artması deyil, bazarın daha seçici və peşəkar xarakter alması olacaq. Bakı da daxil olmaqla, həm Azərbaycanda, həm də qlobal bazarda eyni templə bahalaşan əmlak dövrü tədricən geridə qalır. 

Onun sözlərinə görə, gələcəkdə obyektin yerləşməsi, tikinti keyfiyyəti, hüquqi statusu, likvidliyi və kirayə gəlirliliyi qiymətin formalaşmasında daha böyük rol oynayacaq: “Azərbaycanda bazarın hazırkı dinamikası qiymət artımının davam etdiyini, lakin bunun bütün seqmentlər üzrə eyni olmadığını göstərir. 2026-cı ilin ilk rübündən etibarən mənzil bazarında qiymətlər illik 8,1 faiz artıb. Bu göstərici ilkin bazarda daha yüksək olub. Yaxın dövrdə də yeni tikililərdə keyfiyyət, lokasiya və tikinti xərcləri qiymətlərə ciddi təsir göstərəcək. Lakin bu, bütün mənzillərin eyni sürətlə bahalaşacağı anlamına gəlmir. Əksinə, bazarda qiymət fərqlərinin daha da artmasını gözləyirəm.

Hazırda Mərkəzi Bankın uçot dərəcəsi 6,5 faiz, faiz dəhlizinin aşağı həddi 5,5, yuxarı həddi isə 7,5 faizdir. İllik inflyasiyanın 5,8 faiz olması da göstərir ki, pulun real dəyəri və kreditin qiyməti daşınmaz əmlak bazarı üçün hələ də mühüm amildir. Faizlərin tədricən aşağı düşməsi ipoteka tələbinə müsbət təsir göstərə bilər. Yaxın illərdə çox ucuz kredit dövrünün başlayacağı gözlənilmir”. 

Ekspert qeyd edib ki, faizlərdə hətta kiçik dəyişiklik belə uzunmüddətli ipoteka ödənişində ciddi fərq yaradır: “Məsələn, 200 min manatlıq 20 illik kredit üzrə faiz dərəcəsinin 8 faizdən 7 faizə düşməsi aylıq ödənişi təxminən 1 674 manatdan 1 551 manata endirir. Yəni cəmi 1 faiz bəndlik dəyişiklik ailənin aylıq yükünü 120 manatdan çox azalda bilər. Buna görə faiz siyasətindəki hər dəyişiklik mənzil bazarında tələbə müəyyən gecikmə ilə, amma real təsir göstərir.

Beynəlxalq təcrübə də yüksək faiz şəraitində daşınmaz əmlak bazarının tam dayanmadığını, lakin davranışların dəyişdiyini göstərir. Böyük Britaniyada 2026-cı ilin mayına qədər ev qiymətlərinin illik artımı 2,3 faiz olub. Eyni zamanda 2026-cı ilin iyulunda ölkə üzrə orta kirayə qiyməti illik artımla 1 393 funt sterlinqə çatıb. Bu, çox vacib bir tendensiyanı göstərir. Faiz və alış xərcləri yüksəldikcə insanların bir hissəsi mənzil almaq əvəzinə kirayədə qalır, investor isə qiymət artımından əlavə kirayə gəlirliliyinə daha çox diqqət yetirir”.

Hüseyn Talıbovun fikrincə, Bakı üçün də eyni məntiq getdikcə aktuallaşacaq: “İnvestor artıq yalnız “mənzil gələcəkdə bahalaşacaqmı?” sualını verməməlidir. Əsas sual aktivin bu gün hansı gəlirliliyi yaratdığı və həmin gəlirliliyin riskə adekvat olub-olmamasıdır. Məsələn, 200 min manatlıq mənzil ayda 1 200 manata kirayəyə verilirsə, illik kirayə gəlirliliyi 7,2 faiz təşkil edir. Lakin boş qalma müddəti, təmir, idarəetmə və digər xərclər nəzərə alınanda real gəlirlilik daha aşağı olacaq. Ona görə gələcəkdə qiymətləndirmədə gəlir yanaşmasının əhəmiyyəti artacaq.

Qarşıdakı illərdə Bakı bazarında əsas fərqlənmə lokasiya və keyfiyyət üzrə olacaq. Metroya, əsas nəqliyyat xətlərinə, məktəbə və iş mərkəzlərinə yaxın, sənədləri qaydasında, keyfiyyətli və idarəetməsi yaxşı olan binalar daha likvid qalacaq. Əksinə, istismar xərcləri yüksək, sənədləşməsi problemli və tələbi zəif obyektlərin qiymət artımı bazarın orta göstəricisindən geri qala bilər. Buna görə gələcək bazarda “mənzil bahalaşacaqmı?” sualından çox “hansı mənzil bahalaşacaq?” sualı əhəmiyyətli olacaq”.

Müsahibimiz vurğulayıb ki, Azərbaycanda Bakı ilə regionların bazarını eyni meyarla qiymətləndirmək mümkün deyil: “Paytaxtda əhali sıxlığı, məşğulluq, təhsil, biznes və xidmət sektoru davamlı tələbi dəstəkləyir. Regionlarda isə daşınmaz əmlakın gələcək dəyəri daha çox yeni iqtisadi fəaliyyət, infrastruktur, turizm və məşğulluq imkanlarından asılı olacaq. Buna görə regionlarda qiymət artımının davamlı olması üçün sadəcə yeni binaların tikilməsi kifayət deyil, real iqtisadi tələb də formalaşmalıdır.

Tikinti xərcləri də mənzil qiymətlərinin kəskin ucuzlaşmasını məhdudlaşdıran amillərdən biri olaraq qalacaq. Torpaq, tikinti materialları, əməkhaqqı və maliyyələşmə xərcləri yeni tikililərin maya dəyərini formalaşdırır. Tələb zəiflədikdə developer həmişə qiyməti birbaşa aşağı salmır. İlkin ödəniş, hissəli ödəniş və ya əlavə xidmətləri dəyişməklə faktiki satış şərtlərini yumşalda bilər. Buna görə elan qiyməti ilə real əqd qiyməti arasında fərqə də diqqət etmək lazımdır”.

Ekspert hesab edir ki, yaxın 3-5 ildə Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarı üçün ən real ssenari kəskin eniş deyil, orta templə nominal artım və seqmentlər üzrə ciddi fərqlənmə olacaq: “Əgər inflyasiya və maliyyələşmə xərcləri nəzarətdə qalarsa, paytaxt bazarında illik təxminən 5-10 faiz diapazonunda nominal qiymət artımı mümkündür. Amma bu rəqəm bazarın bütün hissələrinə aid edilə bilməz. Yüksək tələbatlı və keyfiyyətli obyektlər daha yaxşı nəticə göstərə, likvidliyi zəif əmlak isə hətta nominal qiymətini qoruya bilməyə bilər. Əsas məsələ qiymətin artması yox, həmin artımın real gəlirlər, kirayə bazarı və fundamental tələb tərəfindən dəstəklənməsidir. Yəni qarşıdakı illərdə daşınmaz əmlak bazarında əsas qazanan tərəf sadəcə əmlakı olan deyil, düzgün əmlakı seçən investor olacaq. Bazar daha çox rəqəmə, real əqdlərə, gəlirliliyə və riskə əsaslanan mərhələyə keçir. Hesab edirəm ki, Bakı daşınmaz əmlak bazarının növbəti mərhələsi məhz bu peşəkarlaşma olacaq”.