Maklerlər mənzil qiymətlərinə necə təsir edir?

Son dövrlər mənzil bazarında qiymətlərin artması alıcıların narazılığına səbəb olur. Mənzil almaq istəyənlər bəzən maklerlərin təqdim etdiyi qiymətlərlə qarşılaşdıqda çətin seçim qarşısında qalırlar.

Bəzi hallarda eyni mənzilin müxtəlif elanlarda fərqli qiymətlərlə təqdim edilməsi də suallar yaradır.

Bəs qiymət artımında maklerlərin rolu nə qədərdir? 

Mövzu ilə bağlı Gununesi.info-ya danışanəmlak məsələləri üzrə ekspert Fərid Cəfərli qeyd edib ki, əsas problem yalnız maklerin davranışında deyil, daşınmaz əmlak bazarının işləmə mexanizmindədir:

“Bəzən mənzil aylarla yüksək qiymətlə bazarda qalır, lakin bu, həmin qiymətə real alıcının mövcud olduğu anlamına gəlmir. Elanlarda göstərilən qiymətlərə əsaslanaraq bazarın bahalaşdığını iddia etmək metodoloji baxımdan düzgün deyil. Əsl bazar vəziyyətini anlamaq üçün faktiki bağlanmış əqdlərin qiymətləri, satış müddəti və tələb dinamikası təhlil edilməlidir. Daşınmaz əmlak bazarında makler çox vaxt satıcı ilə alıcı arasında informasiya vasitəçisidir. O, bir neçə mənzilin qiymətini, satıcının satış motivasiyasını və bazardakı alternativləri alıcıdan daha yaxşı bilə bilər. Məhz bu informasiya üstünlüyü düzgün istifadə olunmadıqda problem yaranır. Məsələn:

Mənzilin real satış potensialından yüksək qiymət təqdim edilə bilər.

Alıcıya alternativ mənzillər barədə tam məlumat verilməyə bilər.

Süni tələskənlik yaradılaraq qərar verməyə təzyiq göstərilə bilər.

Eyni mənzil müxtəlif elanlarda fərqli qiymətlərlə təqdim oluna bilər.

Maklerin komissiya marağı alıcının iqtisadi marağından üstün tutula bilər”.

Ekspert qeyd edib ki, bunların hamısı hər maklerin fəaliyyətinə aid deyil.

“Lakin belə hallar bazara inamı zəiflədir. Qiymətlərə təsir edən fundamental amillər mövcuddur:

Torpaq sahələrinin məhdudluğu və yerləşmə üstünlükləri;

Tikinti materiallarının və əmək xərclərinin dəyişməsi;

Yeni tikililərin maya dəyəri;

Kredit və ipoteka əlçatanlığı;

Əhalinin mənzilə olan real tələbatı;

İnfrastruktur və nəqliyyat imkanları;

Bazarda investisiya məqsədli mənzil alışları;

Təklifin müəyyən ərazilərdə məhdudlaşması.

Maklerlər bəzi hallarda qiymət gözləntilərinin formalaşmasına təsir edə bilərlər, amma fundamental iqtisadi amilləri əvəz etmirlər.

Başqa sözlə, makler qiymət artımının səbəbi olmaya bilər, lakin mövcud qiymət gözləntisini şişirdən və ya bazarda yanlış təsəvvür yaradan iştirakçıya çevrilə bilər. Alıcı mənzil alarkən yalnız kvadratmetrin qiymətini müqayisə etməməlidir. Mənzilin hüquqi statusu, çıxarışının olub-olmaması, tikilinin istismar vəziyyəti, kommunal infrastrukturu, texniki göstəriciləri və gələcək satış potensialı da nəzərə alınmalıdır.

Ucuz görünən mənzil sonradan ciddi hüquqi və ya texniki problem yarada bilər. Eyni zamanda, bahalı mənzil də avtomatik olaraq keyfiyyətli və likvid investisiya demək deyil.

Bu səbəbdən daşınmaz əmlak alışı emosional qərar deyil, maliyyə və hüquqi təhlil tələb edən ciddi iqtisadi qərardır. Mənim mövqeyim belədir: Maklerlər alıcıları kütləvi şəkildə aldadır demək düzgün deyil. Amma daşınmaz əmlak bazarında alıcının informasiya baxımından zəif mövqedə qalması da normal bazar reallığı kimi qəbul edilməməlidir. Sağlam bazarda makler yalnız mənzil göstərən və komissiya alan şəxs deyil, tərəflər arasında etibarlı və şəffaf vasitəçi olmalıdır”.

Fərid Cəfərli əlavə edib ki, əsl məsələ maklerlərin çox qazanması deyil, onların yaratdığı dəyərin, təqdim etdiyi məlumatın və aldığı xidmət haqqının şəffaf olub-olmamasıdır:

“Daşınmaz əmlak bazarının inkişafı üçün əsas meyar elanların çoxluğu və qiymətlərin artması deyil, bağlanan əqdlərin şəffaflığı, alıcı hüquqlarının qorunması və bazara ictimai etimadın yüksəlməsidir.

Çünki mənzil insanın həyatında çox vaxt ən böyük maliyyə qərarıdır. Bu qərarın mərkəzində manipulyasiya deyil, etibarlı informasiya və iqtisadi əsaslandırma dayanmalıdır”.

Şəbnəm Rəhimova

Gununesi.info