Mənzil bazarında bahalaşma sürətlənir

Paytaxtın köhnə binaları sökülür, mənzil qiymətlərində ikiqat fərq yaranacaq

2040-dan sonra Bakıda ucuz ev tapmaq mümkünsüz olacaq 

Ötən illə müqayisədə bu il Bakının təkrar mənzil bazarında satış üçün ümumi təklif həcmi əhəmiyyətli dərəcədə artıb. Artıma səbəb kimi də şəhərin bəzi ərazilərində köhnə tikililərin, yaşayış və qeyri-yaşayış obyektlərin köçürülməsi, söküntü və abadlıq işlərinin həyata keçirilməsi göstərilir. Qeyd edək ki, söküntü işləri istismar müddəti başa çatan və tarixi əhəmiyyət daşımayan, əsasən qəzalı vəziyyətdə və aşınma dərəcəsi olduqca yüksək olan bina və tikililəri əhatə edir. Bakı şəhərinin 11 rayonunda mərhələli qaydada söküntü işləri aparılacaq. Söküntü Qaradağı çıxmaq şərtilə Bakının bütün rayonlarını əhatə edəcək. Söküntü prosesi ilə bağlı vətəndaşlara ya imtina etdiyi mülkiyyətə görə pul verilir, ya da kompensasiya məbləğinə uyğun olaraq həmin ərazidə mənzillə təmin olunurlar. Yeni bina hazır olana qədər vətəndaşlar kirayə qalırlar. Təbii ki, bu da həm  kirayə, həm də əmlak bazarında artıma səbəb olur. Ekspertlər də qeyd edir ki, hazırda Bakıda mənzil bazarında qiymət artımı açıq şəkildə müşahidə olunur. 2024-cü ilin müvafiq dövründə orta hesabla ilkin bazarda qiymətlər 14 faiz, təkrar bazarda isə 15 faiz artıb. Əmlak məsələləri üzrə ekspert Aqil Tağıyevin sözlərinə görə, 2025-ci ilin analoji dövründə isə artım daha da sürətlənərək müvafiq olaraq 18–20 faizə çatıb: "Bu rəqəmlər göstərir ki, bazarda bahalaşma sabit deyil, ildən-ilə daha sürətli artır. Məsələn, bunu kvadratmetrlə ifadə etsək, bir kvadratmetri 2500 manata satılan mənzil hazırda 2875 manatdan təklif edilir. Bu isə orta ölçülü – 70 kvadratmetrlik mənzil üçün əlavə 26 min manatdan çox əlavə xərc deməkdir. Qiymət artımının əsas səbəbləri arasında tikinti materiallarının bahalaşması xüsusi rol oynayır. Bundan başqa, əhalinin artan tələbatı və yeni premium tikililərin sayı da qiymətləri yuxarı çəkir. Bütün bu amillər birlikdə bazarda davamlı bahalaşma tendensiyası yaradır".

Daşınmaz əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Fərzəliyev isə Sherg.az açıqlamasında qiymət artımının səbəbləri sırasında bir sıra mühüm faktorları da qeyd edib. Onun sözlərinə görə, tikinti materialları və işçi qüvvəsi ilə bağlı xərclərin artması yeni tikililərin maya dəyərini yüksəldir və bu da satış qiymətlərinə birbaşa təsir edir: 

“Bank əmanətləri üzrə faizlərin aşağı olması fonunda mənzil almaq kapitalın qorunması və artırılması üçün əsas vasitələrdən birinə çevrilib. Bundan başqa, köhnə binaların sökülüb yenilənməsi ilə bağlı "pilot layihələr" çərçivəsində gələcəkdə mənzilə tələbin artacağı gözləntisi də qiymətlərə təsir edən amillərdəndir. İpoteka kreditləşməsinin davam etməsi və əhatəsinin genişlənməsi alıcılıq qabiliyyətini artırmaqla bazara əlavə tələb gətirir.

Satışa çıxarılan mənzillərin sayı artsa da, bu artım tələbi tam ödəmədiyi üçün qiymətlər də yüksəlir. Qeyd etdiyim kimi, bazarda investisiya məqsədli alıcıların fəallığı artıb - insanlar daşınmaz əmlakı, xüsusən də tikilməkdə olan yeni binalardakı mənzilləri sərmayə kimi görür və alırlar. Bu da struktur olaraq bazarda daha çox yeni tikili mənzilin dolaşımda olmasına gətirib çıxarır”.

Ekspertin sözlərinə görə, əmlaklarla bağlı konkret qiymət demək olmur. Otaq sayına, yerləşmə yerinə və binanın ilinə görə qiymətlər müxtəlifdir: 

“Adətən yay aylarında həyət evlərinə tələbat artır, çoxmənzilli binalara azalır. Təbii ki, tələbat azalanda qismən enmələr qaçılmaz olur, amma söküntülərlə bağlı müştəri çox olduqda, azalmadan danışa bilmərik. Əgər qısa zaman ərzində əmlak bazarına yüzlərlə müştəri müraciət edərsə, bu, qiymətlərin ortalama 10 faizə qədər artması deməkdir. Qiymətlərin baha olması ilə yanaşı, ev tapmaq da çətinləşəcək. 2040-cı ilə qədər paytaxt Baş plana uyğun olacaq. Bu da onu deməyə əsas verir ki, çox sayda köhnə bina və fərdi həyət evi söküləcək. Təbii ki, ən ucuz kirayə verilən və satılan mənzillər köhnə binalarda və həyət evlərində olurdu. Onları yeni tikililər əvəzlədikdə, mənzillərin qiymətində iki dəfəyə yaxın fərq yaranacaq. Yaxın gələcəkdə paytaxtda ucuz kirayə mənzil tapmaq mümkün olmayacaq. Təkrar mənzil bazarında satılan mənzillərin orta sahəsi və ümumi qiyməti bazarın struktur xüsusiyyətlərinə uyğun formalaşır. Eyni zamanda, Bakı şəhərində mənzil qiymətləri rayonlara görə əhəmiyyətli fərqlər göstərir. Ümumiyyətlə, şəhər mərkəzinə yaxın və prestijli ərazilərdə mənzillərin kvadratmetr qiyməti daha yüksəkdir. Ən bahalı mənzillər ənənəvi olaraq Nəsimi, Nərimanov və Səbail rayonlarında yerləşir. Ən ucuz mənzillər isə şəhərətrafı və yarımkənar ərazilərdə müşahidə olunur. Bu fərqlər əsasən rayonların yerləşməsi, infrastrukturu və mənzillərin fiziki vəziyyəti ilə bağlıdır. Məsələn, metroya, parklara və ticarət mərkəzlərinə yaxınlıq qiymətləri artıran əsas amillərdəndir".