Mənzil yaxşı investisiyadırmı? │ TƏHLİL

Məsələn, 100 min manata alınan mənzil ayda 500 manat kirayə gətirirsə, illik kirayə gəliri 6 min manat, yəni mənzilin qiymətinin 6%-dir. Başqa sözlə, qiyməətlər və kirayə dəyişməsə, mənzil təxminən 17 ilə alış qiyməti qədər kirayə gəliri yaradır.
Praktik yanaşmada mənzilin qiyməti 15 illik kirayə gəlirindən aşağıdırsa, kirayə baxımından yaxşı investisiya hesab edilə bilər. 15-20 il isə normal intervaldır. 20 ildən yuxarı qalxdıqca kirayə gəlirliliyi zəifləyir. Məsələn, 100 min manatlıq mənzil ayda 560 manat kirayə gətirirsə, ümumi kirayə gəlirliliyi təxminən 6,7%, 420 manat gətirirsə 5%, 300 manat gətirirsə cəmi 3,6% olur.
Amma məsələ bununla bitmir. Mənzil təkcə kirayə gəliri gətirmir, eyni zamanda özü də bahalaşa bilər. Məsələn, illik inflyasiyanı 6%, mənzilin nominal qiymət artımını isə 10% götürsək, onun real dəyər artımı təxminən 3,8% edir. Yəni 100 min manatlıq mənzil bir ildən sonra 110 min manat olsa da, həmin 10 min manatın hamısı real qazanc deyil. Onun bir hissəsi pulun dəyərdən düşməsinin nəticəsidir.
Digər tərəfdən, kirayənin də hamısı qazanc deyil. Mənzilin boş qaldığı dövr, təmir və amortizasiya, vergilər, bina və idarəetmə xərcləri və s. xərclər var. Buna görə investisiya baxımından ümumi kirayəyə deyil, bütün bu xərclər çıxıldıqdan sonra qalan xalis kirayə gəlirinə baxmaq daha doğrudur.
Məsələn, 100 min manatlıq mənzil ayda 500 manat kirayə gətirirsə, ümumi kirayə gəlirliliyi 6%-dir. Əlavə xərclər üçün şərti olaraq ildə mənzilin dəyərinin 1,5 faizini götürsək, xalis kirayə gəlirliliyi 4,5% qalır. Mənzilin qiyməti də həmin il 10 faiz artarsa, ümumi nominal gəlir təxminən 14,5% edir. 6 faizlik inflyasiyanı nəzərə aldıqda real gəlirlilik təxminən 8% olur. Buradakı 1,5 faiz yalnız hesablama üçün götürülmüş şərti xərcdir.
Deməli, “mənzil kirayə ilə neçə ilə özünü çıxarır?” sualı vacibdir, amma investisiyanı qiymətləndirmək üçün təkbaşına kifayət deyil. Əvvəlcə aşağıdakı düsturu yadda saxlamaq lazımdır:
Mənzilin investisiya gəliri = xalis kirayə gəliri + mənzilin qiymət artımı - inflyasiyanın təsiri.
Amma burda daha bir məsələ var: alternativ gəlirdir. Yəni eyni 100 min manatı mənzilə qoymaq əvəzinə depozitdə, istiqrazda və ya başqa investisiya alətində saxlasaydıq nə qədər qazanardıq? Mənzil daha az likviddir, kirayəçi, təmir və satış riski var. Buna görə də daşınmaz əmlakın gəlirliliyi alternativ, daha az riskli investisiyadan kifayət qədər yüksək deyilsə, onu yaxşı investisiya adlandırmaq çətindir.
Əlqərə, , mənzil alarkən “Bu mənzil 100 min manatdır, neçə manata kirayə verə bilərəm?” sualını yox, “bu mənzil ayda 500 manat kirayə gətirirsə, investisiya kimi ona maksimum neçə manat verməyə dəyər?” sualını vermək və bu suala dəqiq cavab tapmaq lazımdır. Çünki, əmlakın bazar qiyməti ilə investisiya dəyəri eyni şey deyil.