Yağıntılar, su basmalar və çökmələr Əmlak bazarı üçün yeni risklər

Son günlərdə müşahidə olunan intensiv yağıntılar ağır nəticələr doğurdu.  Fərdi yaşayış evlərinin su altında qalması, bəzi tikililərin çökməsi, yolların və kommunikasiya xətlərinin iflic vəziyyətinə düşməsi cəmiyyətin diqqətini bir daha tikinti sektoru və əmlak bazarındakı köklü problemlərə yönəltdi.

Bu hadisələr təsadüfi və ya yalnız təbii faktorlarla izah oluna bilməz. Əksinə, onlar illərlə formalaşmış plansız urbanizasiya, zəif nəzarət mexanizmləri və risklərin sistemli şəkildə nəzərə alınmamasının nəticəsidir. Əslində, baş verənlər bir reallığı açıq şəkildə göstərdi: Azərbaycan daşınmaz əmlak bazarı yeni mərhələyə – risklərin əsas qiymət müəyyənedici faktora çevrildiyi dövrə daxil olur. Son onilliklərdə ölkədə, xüsusilə paytaxt və ətraf ərazilərdə sürətli tikinti prosesi müşahidə olunub. Əhalinin artımı, kəndlərdən şəhərə miqrasiya və mənzilə olan yüksək tələbat bu prosesi stimullaşdıran əsas amillər olub. Lakin bu artım hər zaman planlı və sistemli şəkildə baş verməyib. Nəticədə mühəndis-kommunikasiya xətlərinin, xüsusilə su və kanalizasiya kollektorlarının üzərində, yaxud təbii su axınlarının qarşısını kəsən ərazilərdə çoxsaylı fərdi yaşayış evləri inşa edilib. Bu tikililər ilkin mərhələdə ucuz və əlçatan alternativ kimi bazara çıxarılsa da, zaman keçdikcə onların real dəyəri və riskləri üzə çıxmağa başlayıb. Son yağıntılar bu riskləri "görünməz” statusdan çıxarıb, onları hər kəs üçün açıq və ölçülə bilən problemə çevirib.

İqlim dəyişiklikləri fonunda ekstremal hava hadisələrinin artması qlobal tendensiyadır. Lakin eyni həcmdə yağıntı fərqli ölkələrdə tamamilə fərqli nəticələr doğurur. Bu fərqi yaradan əsas amil infrastruktur və idarəetmə keyfiyyətidir. Xarici təcrübələr göstərir ki, problem yalnız təbiətdə deyil, əsas məsələ risklərin necə idarə olunmasındadır.

Azərbaycan bazarında uzun illər ərzində əmlakın dəyəri əsasən lokasiya və qiymət əlçatanlığı ilə müəyyən olunurdu. Lakin son hadisələr bu yanaşmanı kökündən dəyişir. Artıq bazarda yeni bir formul formalaşır: əmlakın qiyməti onun daşıdığı risklə birbaşa əlaqəlidir. Bu isə bazarın strukturunda ciddi dəyişikliklərə səbəb olacaq. Riskli ərazilərdə yerləşən, sənədləşməsi qeyri-müəyyən və infrastrukturu zəif olan əmlakların qiymətində azalma, eyni zamanda onların satış müddətinin uzanması gözlənilir. Belə əmlaklar tədricən likvidliyini itirəcək və investisiya baxımından cəlbediciliyini itirəcək.

Əksinə, planlı şəkildə inkişaf etmiş, mühəndis infrastrukturu təmin olunmuş və hüquqi statusu aydın olan ərazilərdə yerləşən daşınmaz əmlaklara tələbat artacaq. Bu isə həmin seqmentdə qiymətlərin yüksəlməsinə gətirib çıxara bilər. Beləliklə, bazarda faktiki olaraq iki paralel seqment formalaşır: yüksək riskli və aşağı riskli əmlak bazarı.Bu dəyişikliklər ən çox alıcı davranışında özünü göstərəcək. Əgər əvvəllər əsas meyar "ucuz və əlçatan” idisə, indi alıcılar daha çox "təhlükəsiz və dayanıqlı” seçimlərə üstünlük verəcək.Yeni alıcı artıq yalnız evin görünüşünə və qiymətinə deyil, onun yerləşdiyi ərazinin xüsusiyyətlərinə, torpağın statusuna, drenaj sisteminə və tikintinin keyfiyyətinə diqqət yetirir. Bu isə bazarda daha məlumatlı və tələbkar istehlakçı modelinin formalaşmasına səbəb olur.

Mövcud vəziyyət daşınmaz əmlak sektorunda fəaliyyət göstərənlər üçün ciddi mesajdır. Qeyri-peşəkar vasitəçilik fəaliyyəti və keyfiyyətsiz tikinti üzərində qurulan biznes modelləri artıq öz aktuallığını itirir. Bazarda uğur qazanmaq üçün şəffaflıq, hüquqi təmizlik, texniki keyfiyyət, müştəriyə doğru məlumat təqdim edilməsi kimi amillər həlledici rol oynayacaq. Eyni zamanda, bu dəyişikliklər yeni biznes imkanları da yaradır. Əmlakın risk analizi, texniki audit, hüquqi yoxlama və investisiya məsləhətləri kimi xidmətlərə tələbatın artacağı gözlənilir. Mövcud problemlərin həlli yalnız fərdi səviyyədə mümkün deyil. Bu, kompleks və çoxşaxəli yanaşma tələb edir. Dövlət səviyyəsində risk zonalarının dəqiq xəritələşdirilməsi, qeyri-qanuni tikililərə nəzarətin gücləndirilməsi və müasir drenaj sistemlərinin qurulması əsas prioritetlər olmalıdır. Maliyyə sektorunda risk əsaslı kreditləşmə və sığorta mexanizmlərinin inkişafı bazarın sağlamlaşmasına töhfə verə bilər. Vətəndaşlar isə daha məsuliyyətli qərar verməli, yalnız qiymətə deyil, uzunmüddətli risklərə də diqqət yetirməlidir. Son yağıntıların yaratdığı vəziyyət ilk baxışda böhran kimi görünə bilər. Lakin daha dərindən baxdıqda, bu hadisələr daşınmaz əmlak bazarında zəruri transformasiyanın başlanğıcı kimi qiymətləndirilə bilər.Əgər bu siqnallar düzgün oxunarsa, Azərbaycan əmlak bazarı daha şəffaf, dayanıqlı və riskləri idarə edə bilən bir sistemə çevrilə bilər. Əks halda isə bu gün müşahidə olunan problemlər gələcəkdə daha böyük iqtisadi və sosial fəsadlara yol aça bilər. Seçim isə aydındır: ya riskləri görməzlikdən gəlmək, ya da onları idarə edərək bazarı yeni inkişaf mərhələsinə çıxarmaq.

Çinarə Ağayeva

Biznes məsləhətçi