Аренда и покупка иностранцами жилья в Азербайджане: где самый высокий спрос?

Сегодня Азербайджан уверенно укрепляет свои позиции на международной туристической карте, предлагая путешественникам уникальное сочетание древней истории, богатой культуры, разнообразных природных ландшафтов и современной инфраструктуры. От оживленных улиц Баку и до горных склонов Шахдага, живописных заповедников и Каспийского побережья – страна умело сочетает классические маршруты с новыми, быстро развивающимися направлениями, включая гастрономический, пляжный, экологический и медицинский туризм.

Среднегодовое количество посещений Азербайджана иностранными гражданами колеблется в пределах около 2 миллионов человек. Сектор туризма, переживший серьезное падение во время пандемии COVID‑19, начиная с 2022 года показывает неуклонный рост.

На этом фоне продолжает расти и интерес иностранных граждан к рынку недвижимости Азербайджана: одни рассматривают покупку жилья как инвестицию, другие – как удобный вариант для жизни и работы. Наибольшим спросом пользуются определенные районы Баку, а требования к ценам, условиям и формату жилья заметно отличаются от запросов местных покупателей.

О том, какие объекты выбирают приезжие, сколько они готовы платить и на что обращают внимание в первую очередь, Media.Az рассказал директор Ассоциации риелторов Азербайджана Эльнур Азадов.

– Какие районы Баку и регионы страны предпочитают гости и почему?

– По направлениям лидирующие позиции традиционно занимает Баку. В летний период наибольшей популярностью пользуется город и его окрестности, в частности прибрежная зона. Далее, но уже с меньшей активностью, находятся такие зоны, как Baku White City, станция метро «Хатаи», а также территории вокруг центра, вплоть до станций метро «Гянджлик» и «Нариман Нариманов». Эти районы также рассматриваются как удобные и привлекательные для проживания.

Говоря о регионах, отмечу, что второе место после Баку, несмотря на снижение активности, по-прежнему удерживает Габала. Часть гостей продолжает маршрут в сторону Шеки, а затем – в Гянджу. Зимой вторым по популярности направлением является горнолыжный курорт Шахдаг. Остальные районы страны принимают значительно меньше туристов.

– Где предпочитают останавливаться иностранцы? Какова доля арендуемого ими жилья на рынке недвижимости?

– Важно отметить, что туристы, посещающие нашу страну, предпочитают снимать номера в отелях среднего класса. При этом премиальный сегмент я не учитываю. Цены в азербайджанских отелях в целом остаются достаточно доступными для иностранцев из-за высокой конкуренции в этом бизнесе, поэтому большинство туристов все же выбирают размещение именно в гостиницах. Что касается доли арендуемого жилья, то в среднем она составляет 20-25% и приходится преимущественно на средний и экономклассы.

– Что больше привлекает внимание арендаторов – старый жилой фонд или новостройки?

– Большинство сдаваемых в аренду квартир относится к вторичному жилому фонду. Новостроек на рынке значительно меньше, однако спрос на них выше. Кстати, чаще всего иностранцы выбирают одно- или двухкомнатные квартиры, тогда как «трешки» востребованы значительно реже.

– Какие параметры жилья для иностранцев наиболее важны: меблировка, дизайн, интернет, парковка, охрана?

– В целом требования стандартные. Ключевое условие зарубежных гостей – полностью меблированное и обставленное жилье. Они четко оценивают, в каком состоянии квартира, насколько «свежий» ремонт и какие условия проживания предлагаются. Классический интерьер пользуется меньшим спросом, чаще выбирают современный, простой или европейский стиль, а также хай-тек и схожие направления. Соответственно, чем выше уровень квартиры, тем выше спрос и цена. У объектов в худшем состоянии, где не хватает сервиса и комфорта, стоимость заметно ниже.

Особое внимание уделяется расположению: квартира должна находиться в удобном районе с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Также важны наличие всей необходимой бытовой техники, кондиционеров и стабильного интернета с Wi-Fi. Как правило, востребованы квартиры с ремонтом выше среднего уровня.

– Какой средний бюджет иностранцев на аренду в популярных районах Баку?

– Как правило, большинство европейских и российских туристов путешествуют небольшими группами, чаще всего это один-два человека, реже – трое и более. В то же время туристы из Саудовской Аравии и других арабоязычных стран в основном приезжают большими семьями. Для них проживание в отелях зачастую оказывается дорогим и неудобным, поэтому они предпочитают арендовать двух- или трехкомнатные квартиры. Средний бюджет на аренду двухкомнатного жилья составляет около 60-70 манатов в сутки. Стоимость варьируется в зависимости от продолжительности проживания, уровня ремонта и расположения квартиры. Максимальный срок аренды в большинстве случаев не превышает одной недели.

– Готовы ли иностранцы платить выше рыночной цены за определенные условия или сервис?

– Требования и критерии у большинства туристов в целом схожи. Как правило, они не готовы существенно переплачивать, для них важно, чтобы условия проживания были просто достаточными и комфортными.

Иногда возникают ситуации, когда даже в двух- или трехкомнатной квартире размещение оказывается тесным. Чаще всего это касается арабоязычных туристов, путешествующих большими семьями и ориентированных на более бюджетные варианты. В таких случаях они нередко просят установить дополнительное спальное место, например, раскладушку.

– С какими основными трудностями иностранцы сталкиваются при аренде: юридические вопросы, залоги, язык договора?

– Трудности возникают скорее для рынка труда: в последние 2-3 года гиды всё чаще самостоятельно снимают квартиры и затем передают их в субаренду (сдача внаем уже арендованного имущества) с наценкой. Они создают WhatsApp-группы, обмениваются информацией и рекомендуют жилье своим коллегам, тем самым расширяя собственное поле деятельности и стараясь избежать простоев объектов.

– Давайте поговорим теперь о покупке жилья иностранцами. Есть ли здесь какие-либо законодательные ограничения?

– Начнем с того, что ограничений на покупку недвижимости в Азербайджане для подданных других государств в целом не существует. Каждый иностранец может приобрести практически любой объект недвижимости, за исключением земельных участков. Отдельное ограничение действует в отношении граждан Армении – для них покупка недвижимости в Азербайджане запрещена.

Кроме того, при покупке недвижимости на сумму свыше 100 тысяч манатов иностранный гражданин получает право на безвизовый въезд в Азербайджан. В дальнейшем, после оформления права собственности и по истечении установленного законом срока, он может претендовать на получение вида на жительство, что позволяет постоянно проживать в стране и въезжать без визовых ограничений.

– Кстати, граждане каких стран чаще всего являются покупателями недвижимости?

– На первом месте среди покупателей – наши соотечественники, ранее переехавшие в Россию, а также граждане РФ. На втором строчке в списке приобретателей находятся израильтяне – в основном те же выходцы из Азербайджана или стран СНГ. Третью позицию занимают иранцы и арабские покупатели – их доли примерно сопоставимы, однако объемы покупок остаются небольшими.

Покупатели из других стран представлены единичными сделками, и в целом их присутствие на рынке можно считать незначительным.

– И каков спрос со стороны иностранцев на приобретение недвижимости в Азербайджане?

– К сожалению, эти показатели остаются довольно низкими. Из общего числа сделок доля иностранных покупателей составляет менее 1%. Исключение составляют отдельные проекты, ориентированные именно на зарубежную аудиторию, такие как Sea Breeze. В связи с изменением стратегии именно в этой зоне за последние 1-2 года сконцентрировалось наибольшее число иностранных покупателей недвижимости.

– Как вы оцениваете перспективы: возрастет ли доля иностранных покупателей в ближайшие годы?

– Что касается роста числа покупателей, то в Азербайджане в ближайшие пару лет ожидается увеличение спроса, прежде всего за счет проекта в Нардаране, где значительная часть жилья ориентирована именно на иностранных покупателей.

Зулейха Исмайлова