ALACAĞINIZ EV SÖKÜLƏ BİLƏR... Söküntü riskini necə öyrənmək olar?

Bakıda şəhərsalma və yenidənqurma layihələrinin genişlənməsi bəzi ərazilərdə ev və torpaq alan vətəndaşlar üçün gələcək riskləri də gündəmə gətirir. Bakı şəhərinin 2040-cı ilədək Baş Planı çərçivəsində ərazilərin yenidən təşkili və yaşayış fondunun yenilənməsi nəzərdə tutulduğundan, alıcılar əmlakın gələcək statusunu əvvəlcədən araşdırmalıdır.

Bəs vətəndaş ev və ya torpaq almamışdan əvvəl həmin əmlakın söküntü və ya yenidənqurma zonasına düşüb-düşmədiyini necə öyrənə bilər? Söküntü baş verərsə, kompensasiya hansı meyarlarla hesablanır və alıcı müqavilə bağlayarkən hansı hüquqi məqamlara xüsusi diqqət etməlidir?

Mövzu ilə bağlı “AzPolitika”ya açıqlamasında Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının (AQP) üzvü, iqtisadçı Faiq İbrahimov bildirib ki, Bakı şəhərinin 2040-cı ilədək Baş Planı çərçivəsində paytaxtın müxtəlif ərazilərində yaşayış fondunun yenilənməsi və ərazi planlaşdırılması nəzərdə tutulduğundan, əmlak alıcısının yalnız bugünkü qiymətə və sənədlərə deyil, əmlakın gələcək statusuna da diqqət yetirməsi vacibdir.

Onun sözlərinə görə, vətəndaş daşınmaz əmlak alarkən ilk növbədə həmin əmlakın hüquqi statusunu tam şəkildə araşdırmalıdır: “Təkcə çıxarışın mövcudluğu əmlakın gələcəkdə hər hansı şəhərsalma layihəsinin təsirinə düşməyəcəyinə zəmanət vermir. Əmlak alarkən vətəndaş ilk növbədə çıxarışın məlumatlarını, torpaq sahəsinin təyinatını, tikilinin hüquqi statusunu və əmlak üzərində hər hansı məhdudiyyətin olub-olmadığını yoxlamalıdır. Bundan sonra isə həmin ərazinin şəhərsalma sənədlərində hansı funksional zonaya aid edildiyinə baxılmalıdır. Çünki əmlakın sənədlərinin qaydasında olması başqa məsələdir, həmin ərazidə gələcəkdə hansı şəhərsalma qərarlarının qəbul ediləcəyi isə başqa məsələ”.

F.İbrahimov vurğulayıb ki, Bakı şəhərinin 2040-cı ilədək Baş Planında müəyyən ərazinin inkişaf, ictimai-işgüzar, nəqliyyat və ya digər funksional zonaya daxil edilməsi həmin ərazidəki bütün evlərin avtomatik olaraq söküləcəyi anlamına gəlmir: “Baş Plan şəhərin uzunmüddətli inkişaf istiqamətlərini müəyyən edir. Konkret söküntü üçün isə müvafiq layihə, qərar və hüquqi prosedurların mövcudluğu əsas əhəmiyyət daşıyır. Alıcı Baş Planın xəritəsinə baxmaqla kifayətlənməməlidir. Konkret ünvana münasibətdə həmin ərazidə yolun, parkın, sosial obyektin, nəqliyyat infrastrukturunun və ya başqa layihənin nəzərdə tutulub-tutulmadığını da araşdırmaq lazımdır. Əgər vətəndaş böyük məbləğdə investisiya qoyursa, bunu şifahi məlumatla deyil, rəsmi sənədlərlə müəyyənləşdirməlidir”.

Ekspertin fikrincə, alıcı üçün mühüm risklərdən biri də satıcının verdiyi vədlərə həddindən artıq güvənməkdir: “ “Bu ev sökülməyəcək”, “əraziyə heç bir layihə gəlməyəcək” və ya əksinə, “tezliklə söküləcək, ona görə də qiyməti yüksəkdir” kimi ifadələr hüquqi situasiya hesab edilə bilməz. Vətəndaş qərarını satıcının şifahi məlumatı əsasında verməməlidir. Əgər söhbət əmlakın gələcək statusundan gedirsə, bunun rəsmi təsdiqi olmalıdır. Əks halda alıcı sonradan həm əmlakın qiyməti, həm də kompensasiya ilə bağlı ciddi problemlə üzləşə bilər.

Söküntü zamanı bütün əmlaklar üçün əvvəlcədən müəyyən edilmiş vahid məbləğin tətbiq olunması düzgün yanaşma deyil. Konkret kompensasiyanın məbləği söküntünün hansı əsasla aparılmasından, əmlakın hüquqi statusundan, yerləşdiyi ərazidən və onun bazar dəyərindən asılı olaraq dəyişə bilər.

Müsahibimiz qeyd edib ki, əmlakın qiymətləndirilməsi fərdi aparılmalıdır: “Eyni ərazidə yerləşən iki mənzilin sahəsi eyni olsa belə, onların təmiri, mərtəbəsi, yerləşməsi, sənədləri, texniki vəziyyəti və digər xüsusiyyətləri fərqli ola bilər. Buna görə də hər kəsə eyni kvadratmetr qiymətinin tətbiq edilməsi bütün hallarda ədalətli nəticə verməyə bilər. Burada söküntünün hüquqi əsası da mühüm əhəmiyyət daşıyır. Dövlət ehtiyacları ilə bağlı alınma ilə özəl investisiya layihəsi çərçivəsində köhnə yaşayış fondunun yenilənməsi eyni mexanizm deyil. Dövlət ehtiyacları üçün torpaq və əmlakın alınması zamanı qanunvericilikdə nəzərdə tutulan prosedurlar və qiymətləndirmə mexanizmləri tətbiq edilir. Özəl tikinti layihələrində isə əmlak sahibinə yeni mənzil təklif edilməsi, pul kompensasiyası və ya digər əvəzləşdirmə variantları tərəflər arasındakı razılaşmadan asılı ola bilər”.

İqtisadçı hesab edir ki, vətəndaş kompensasiya məsələsində yalnız “kvadratmetrə neçə manat verirlər?” sualına fokuslanmamalıdır: “Əsas məsələ onun malik olduğu əmlakın real dəyərinin müəyyənləşdirilməsidir. Söküntü nəticəsində vətəndaşın əvvəlki yaşayış şəraitinin hansı səviyyədə qorunacağı da nəzərə alınmalıdır. Sənədsiz və hüquqi statusu tam aydın olmayan evlərin alınması isə daha ciddi risk yaradır. Alıcı belə əmlakı alarkən yalnız faktiki yaşayışın mövcudluğuna deyil, mülkiyyət hüququnun necə rəsmiləşdirildiyinə və tikilinin qanuni statusuna xüsusi diqqət yetirməlidir. Əmlakın sənədsiz olması onun mütləq şəkildə kompensasiyasız qalacağı demək deyil, amma belə hallarda hüquqi risk daha yüksəkdir. Ona görə vətəndaş əmlakı almazdan əvvəl bütün mövcud sənədləri araşdırmalı və mümkün mübahisələri əvvəlcədən müəyyən etməlidir”.

Oğuz Ayvaz

“AzPolitika.info”