Bakının daşınmaz əmlak bazarı: bu ilin yekunları, gələn ildən gözləntilər

Moderator.az Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədri, iqtisadçı ekspert  Vüqar Orucun müsahibəsini təqdim edir.

– Vüqar müəllim, artıq yeni ilə sayılı günlər qalıb. Əmlak bazarında bu ilin yekunları, gələn ildən gözləntilər. 2024-cu il əmlak bazarı üçün necə bir il oldu?

– Daşınmaz əmlak bazarı Azərbaycanda inkişaf edən sahələrdən biri kimi 2024-cü  ildə yadda qaldı. İl ərzində müxtəlif istiqamətlər üzrə əmlak növləri olaraq həm mənzillər, həm fərdi yaşayış evləri, həm qeyri- yaşayış obyektləri, həm  də torpaq sahələri üzrə qiymətlərdə artım müşahidə edildi. Əmlak bazarında artımın  səbəbi ölkədə baş verən iqtisadi inkişaf və 30 il ərzində işğal altında olan  ərazilərin azad edilməsi nəticəsində Azərbaycanın investisiya həcminin artması, Qarabağ və ətraf rayonlarda infrastrukturun bərpası ilə bağlı görülən işlər,  Azərbaycanın stabil, müharibəsiz və inkişafa meyilli bir ərazi kimi  dünya dövlətləri tərəfindən qəbul olunmasıdır. Ölkəmizin   beynəlxalq tədbirlərə, xüsusilə də  COP29 –a etdiyimiz yüksək səviyyəli ev sahibliyi və bunların fonunda daşınmaz əmlakın ölkədə pul yığımı kimi çıxış etməsi faktoru əmlak bazarına təsir edən amillərdəndir. 

– İnşaat materialları və işçi qüvvəsi ilə bağlı baş verən qiymət artımları tikinti bazarına hansı təsirləri göstərib?

– Əmlak qiymətlərinin artımını tətikləyən yəni  stimullaşdıran amillərdən biri də inşaat materiallarının və işçi qüvvəsinin qiymətlərində baş vermiş dəyişikliklərdir. İşçi qüvvəsi müqayisə etibarilə son bir neçə ili müqayisə etsək, əvvəlki illərə nisbətən 2-2,5 dəfə işçi qüvvəsinin xidmət haqqı yüksəlibdir. İnşaat materiallarında da eyni adekvat olaraq qiymətlərin artımını biz müşahidə edirik və  bu inşaat işlərinin, tikintinin baha başa gəlməsinə səbəb olur. Eyni zamanda, sahibkar da əvvəlki gəlir qane olmur, daha böyük məbləğdə gəlir əldə etmək istəyir. Çünki buna səbəb  manatın alıcılıq qabiliyyətində müvafiq dəyişikliklərin baş verməsidir. Dünyada baş verən qlobal inflyasiya  Azərbaycana da təsir göstərir və  bütün bunlar qiymətin artımını şərtləndirən amillər kimi çıxış edir. 

– Torpaq sahələrinin qiymətlərində kəskin artım müşahidə olundu. Sizcə, bunun əsas səbəbləri nələrdir və bu prosesin gələcəkdə necə davam edəcəyini düşünürsünüz?

– Bu istiqamətdə ən çox artıma məruz qalan torpaq sahələrinin qiymətidir. Belə ki, torpaq sahələri təbii olaraq bahalaşmağa meyilli olan əmlak növüdür. Bilirsiniz ki, hər bir ölkənin daxilində torpaq fondları məhduddur və o torpaq fondlarını artırmaq mümkün deyil. Çünki tikilidən fərqli olaraq torpaq fondları artmır, o stabil olaraq qalır və tikinti ilə örtülmüş torpaq sahələri gün gündən artır. Yəni sərbəst torpaq sahələrinin hər il əvvəlkinə nisbətən azalır və bu da təbii artıma səbəb olur. Pay torpaqları,  kənd təsərrüfatının müxtəlif təyinatlar üzrə torpaqlar, sənaye və digər təyinatlı torpaqlar, istərsə də  yaşayış torpaqları olsun, hər birinin qiymətində artımı gördük və bu artım növbəti ildə də davam edəcək. 

 – Vətəndaşların bank depozitləri əvəzinə daşınmaz əmlaka investisiya etməsi tendensiyası getdikcə artır. Bu tendensiyanın uzunmüddətli perspektivdə nəticələri nə ola bilər?

–  Əvvəllər banklara depozit kimi qoyulan məbləğlər pul yığım vasitəsi kimi çıxış edirdi. İndi isə daha çox daşınmaz əmlaka investisiya qoyulması çox böyük gəlir əldə etməyə imkan verir. Eləcə də manatın alıcı qabiliyyətindəki dəyişikliklər daşınmaz əmlak qiymətinin artımına səbəb olur və bu proses artıq dönməz xarakter alıb. Banklar illik olaraq  depozit şəklində vətəndaşlara 11 faiz, uzağı 12 faiz məbləğində depozit gəlirləri təklif edir. İllik olaraq, vətəndaş bir mənzili alırsa, təmirsiz mənzili olsa belə, növbəti ildə onun qiyməti beş faiz civarında artıma məruz qalır. Bu da təbii ki, vətəndaş da belə bir qənaət formalaşdırır ki, öz investisiyasını məhz daşınmaz əmlaka yönəltsin və daha çox böyük gəlirlər əldə etsin və  eyni zamanda da daha az risklə bu gəlirləri əldə etmək imkanı olsun. Banklarda risklərin sığortalanması tam məbləğ şəklində olmur, müəyyən məbləğə qədərdir və devalvasiya,  eləcə də digər faktorlar çox böyük risklər doğurur. Amma  daşınmaz əmlaka yatırılmış investisiya belə risklərdən azaddır, az risklidir və bu baxımdan vətəndaşları daha çox cəlb edir. Eyni zamanda, Rusiya ilə Ukrayna arasında müharibə nəticəsində Azərbaycana çox böyük axın oldu. Soydaşlarımız  təbii ki, yerli bazarı araşdıranda ən stabil, ən az riskli istiqamət kimi daşınmaz əmlak sektorunu görürlər və investisiyaların bu sektora yönəldilər. 

– 2040-cı ilə qədər Bakı şəhərinin baş planında nəzərdə tutulan dəyişikliklər hansı ərazilərə daha çox təsir edəcək? Bu dəyişikliklər qiymət dinamikasında necə öz əksini tapacaq?

– Bakının 2040-cı  ilə qədər baş planı mövcuddur. Həmin baş plana görə bir sıra ərazilərdə söküntü işləri aparılacaq. Həmin söküntü ərazilərində yaşayan şəxslər də bazarın iştirakçılarından birinə çevrilibdir və təbii ki, onlar bu söküntü işləri bazardakı tələbatı artırıb. Bu da qiymətə öz mühüm təsirini göstərən faktorlardan biridir.  Əmlak bazarında bu il biz torpaq sahələrinin təqribən yerindən asılı olaraq 30- 40 % bəzi yerlərdə 100% -ə qədər  bahalaşmasının şahidi olduq. Qeyri- yaşayış sahələri , mənzilləri və fərdi yaşayış evləri analoji olaraq 10- 17% bahalaşmağa məruz qaldılar və bu bahalaşma tendensiyası növbəti il üçün də davam edəcək. 

– Kirayə mənzil bazarında qiymətlərin artmasının əsas amilləri hansılardır? Xarici və yerli tələb bu bazarı necə formalaşdırır?

– Kirayə qiymətlərində bahalaşma həm beynəlxalq tədbirlərin ölkəmizdə daha çox keçirilməsi, həm də tələbə kontingentinin mövsümü olaraq yenidən Bakı şəhərində ev axtarması, pandemiya dövründə onlayn təhsildən indi birbaşa təhsilə keçidin birmənalı qəbul olunması və bütün bunlar  kirayə bazarında da mühüm dəyişikliklərə səbəb oldu. Eyni zamanda xarici şirkət və onların nümayəndələrinin ölkəmizə axını, o cümlədən Qarabağ bölgəsi də  kirayə mənzillərə tələbatın artmasına səbəb oldu. Bu da qiymətlərin yüksəlməsi ilə nəticələndi. Hazırda ən çox axtarılan bir otaqlı mənzillərdir ki, onlar sonradan iki otaqlı formasında planlaşdırırlar və bu mənzillər hətta bünövrədən satılan binalarda belə onları tapmaq çətinləşib. Bu da onlara olan tələbatın çox olmasından xəbər verir. 

– 2025-ci ildə əmlak bazarını nə gözləyir?  

– 2025-ci  ildə də hər hansı bir fors major hadisə baş verməzsə, əmlak bazarında artımın  şahidi olacayıq. Mənzillərin qiymətində və  digər əmlak növlərinin qiymətində  heç bir ucuzlaşma  proqnozlaşdırılmır əksinə, bahalaşma davam edəcək. Əgər bir zonada bahalaşma tam yüksək həyətdə baş veribsə, orada stabilliyi biz görəcəyik. Digər zonalarda, hansı ki, orada yeni tikinti işləri aparılır, orada bahalaşma tendensiyası daha güclü olacaq. Yəni bu xaotik bahalaşma tendensiyası davam edəcək. Mərkəz və mərkəzə yaxın yerlərdə bahalaşma tendensiyası kiçik dinamika ilə mərkəzdən uzaq  və  Bakının girişlərində 2040-cı ilin planına əsasən  qiymətlərdə böyük dinamika ilə baş verəcək və bütünlüklə hər iki dinamikanı biz nəzərə alsaq ortalama artım dinamikasının prioritet təşkil etdiyini qeyd etmək olar. 

Mehin Mehmanqızı