Ev alanların bilməli olduğu mühüm hüquqi detal Açıqlama

Bəzi hallarda mənzil alan şəxslərin qarşılaşdığı problemlərdən biri də əvvəlki ev sahibinin mənzildə qeydiyyatda qalmasıdır. Bu hal həm qeydiyyatdan çıxarılma prosesini çətinləşdirir, həm də bəzi kommunal ödənişlərlə bağlı narazılıqlara səbəb ola bilir.
Əgər əvvəlki sahib qeydiyyatdan çıxmaqdan imtina edirsə və bu səbəbdən kommunal ödənişlər üzrə borclar yaranırsa, mənzil sahibi hansı hüquqi addımları ata bilər?
Demokrat.az-a bu barədə açıqlama verən vəkil Şəbnəm Tağıyeva bildirib ki, mənzil alarkən sonradan problem yarada bilən məsələlərdən biri əvvəlki mülkiyyətçinin və ya digər şəxslərin həmin ünvanda yaşayış yeri üzrə qeydiyyatda qalmasıdır:
“Bu məsələlər hüquqi baxımdan bir-birindən fərqləndirilməlidir. Yaşayış yeri üzrə qeydiyyat, yaşayış sahəsindən istifadə hüququ və kommunal öhdəliklər eyni hüquqi anlayışlar deyil. Şəxsin müəyyən ünvanda yaşayış yeri üzrə qeydiyyatda olması onun həmin mənzil üzərində mülkiyyət hüququna malik olması demək deyil. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8.0.3-cü maddəsinə əsasən, daşınmaz əmlak barəsində notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilələr daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsaslardan biridir. Qanunun 12.1-ci maddəsinə əsasən isə daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının əmələ gəlməsi və başqasına keçməsi dövlət reyestrindən çıxarışla rəsmiləşdirilir. Eyni zamanda, “Yaşayış yeri və olduğu yer üzrə qeydiyyat haqqında” Qanuna və Konstitusiya Məhkəməsinin 24 sentyabr 2020-ci il tarixli qərarında ifadə edilmiş hüquqi mövqeyə əsasən, yaşayış yeri üzrə qeydiyyat şəxsin yaşadığı ünvanın dövlət tərəfindən rəsmi uçota alınmasına xidmət edir və özlüyündə şəxsə həmin yaşayış sahəsi üzərində mülkiyyət və ya istifadə hüququ vermir. Bununla belə, şəxsin yaşayış sahəsindən ayrıca istifadə hüququnun mövcud olub-olmaması konkret hallardan asılı olaraq ayrıca hüquqi qiymətləndirmə tələb edə bilər. Bu səbəbdən mənzilin alqı-satqısı nəticəsində mülkiyyət hüququ yeni sahibin adına dövlət qeydiyyatına alındıqdan sonra əvvəlki sahibin həmin ünvanda qeydiyyatda qalması onun əvvəlki mülkiyyət hüququnun davam etməsi demək deyil. Eyni zamanda, bu hal yeni mülkiyyətçinin mənzil üzərində mülkiyyət hüququnu aradan qaldırmır”.
Vəkilin sözlərinə görə, Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun yuxarıda istinad edilən qərarında göstərilib ki, mülkiyyətçinin ərizəsi əsasında qeydiyyata alınmış, lakin yaşayış sahəsində faktiki yaşamayan və ya həmin sahədən istifadə hüququ olmayan şəxsin qeydiyyatına mülkiyyətçinin müraciəti əsasında səlahiyyətli inzibati orqan tərəfindən xitam verilməlidir:
“İnzibati orqan qeydiyyatdan çıxarmaqdan imtina etdikdə isə həmin imtina inzibati məhkəmə icraatı qaydasında mübahisələndirilə bilər və müvafiq hallarda şəxsin qeydiyyatdan çıxarılması öhdəliyi inzibati orqanın üzərinə qoyula bilər. Əvvəlki mülkiyyətçi mənzildə faktiki yaşamağa davam edir və mənzili təhvil verməkdən və ya oradan çıxmaqdan imtina edirsə, məsələ artıq yalnız qeydiyyatdan çıxarılma ilə məhdudlaşmır. Bu halda yeni mülkiyyətçinin öz əmlakı üzərində sahiblik və istifadə hüquqlarının həyata keçirilməsinə maneənin aradan qaldırılması ilə bağlı tələb məhkəmə qaydasında irəli sürülə bilər. Əgər qeydiyyatda olan şəxsin yaşayış sahəsindən ayrıca istifadə hüququnun mövcudluğu ilə bağlı mübahisə yaranarsa, həmin hüququn hansı əsasdan yarandığı, davam edib-etmədiyi və ona xitam verilməsi üçün əsasların olub-olmadığı ayrıca hüquqi qiymətləndirilməlidir. Əvvəlki sahibin mənzildə qeydiyyatda qalması əvvəlki dövrə aid kommunal borcların avtomatik olaraq yeni mülkiyyətçinin borcuna çevrilməsi demək deyil. Borcun kimə aid olması konkret kommunal xidmət, abonent müqaviləsi, istehlak dövrü və həmin sahə üzrə qüvvədə olan qaydalar əsasında müəyyən edilir. Məsələn, “Elektrik enerjisindən istifadə Qaydaları”nın 8.21-ci bəndinə əsasən, yeni mülkiyyətçi mənzilə köçdükdə onunla elektrik enerjisinin alqı-satqı müqaviləsi bağlanmalı və adına yeni şəxsi hesab açılmalıdır. Həmin Qaydaların 8.22-ci bəndinə əsasən, əvvəlki abonent mənzildən köçərkən yeni mülkiyyətçi və ya kirayəçi ondan köçdüyü tarixədək istifadə edilmiş elektrik enerjisi üzrə bütün ödənişlərin edildiyini və borcun olmadığını təsdiq edən enerjitəchizatı müəssisəsinin arayışını tələb etməlidir. Oxşar yanaşma qaz təchizatı sahəsində də mövcuddur. “Qazdan istifadə Qaydaları”nın 3.17-ci bəndinə əsasən, əvvəlki istehlakçı mülkiyyətin dəyişdiyi günədək qazdan istifadəyə görə borcunu ödəməli və borcun olmaması barədə arayışı yeni mülkiyyətçiyə təqdim etməlidir. Yeni mülkiyyətçi isə 10 gün ərzində qazın alqı-satqısına dair yeni müqavilənin bağlanması üçün qaz paylayıcısına müraciət etməlidir. Eyni yanaşma su təchizatı üzrə də nəzərdə tutulur. “Sudan istifadə Qaydaları”nın 8.4-cü bəndinə əsasən, obyektin mülkiyyətçisi dəyişdikdə əvvəlki istehlakçı həmin tarixədək sudan istifadəyə görə borcunu ödəməli və borcun olmaması barədə arayışı yeni mülkiyyətçiyə təqdim etməlidir. Yeni mülkiyyətçi isə yeni müqavilənin bağlanması üçün su təchizatı və kanalizasiya müəssisəsinə müraciət etməlidir. Beləliklə, elektrik enerjisi, qaz və su təchizatı üzrə qüvvədə olan qaydalar mülkiyyətin dəyişdiyi tarixədək yaranmış borcların əvvəlki istehlakçı tərəfindən ödənilməsini, yeni mülkiyyətçi ilə isə ayrıca müqavilə münasibətlərinin rəsmiləşdirilməsini nəzərdə tutur”.
Mövzu ilə bağlı danışan hüquqşünas Əkrəm Həsənov qeyd edib ki, mənzildə neçə nəfərin qeydiyyatda olması kommunal xərclərin artmasına və ya azalmasına səbəb olan amil deyil:
“Yəni şəxs həmin mənzildə yaşamırsa, amma orada qeydiyyatda qalırsa, bu, kommunal ödənişlərin məbləğinə təsir etməməlidir.
Kommunal ödənişlərin, xüsusilə binanın saxlanılması ilə bağlı xərclərin hesablanması mənzilin sahəsinə əsasən həyata keçirilməlidir. Mənzildə 10 nəfər və ya 100 nəfər qeydiyyatda olsa da, ümumiyyətlə, heç kim qeydiyyatda olmasa da, yaxud mənzildə bir və ya 10 nəfər yaşasa da, bunun həmin ödənişlərə aidiyyəti yoxdur. Əgər hər hansı ödəniş mənzildə qeydiyyatda olan şəxslərin sayına görə hesablanırsa, bu, qanunsuzluqdur və Mənzil Məcəlləsinin tələblərinə ziddir. Amma hər bir halda, kimsə mənzildə qeydiyyatda qalıb çıxmırsa, yeni mülkiyyətçi məhkəməyə müraciət edərək həmin şəxsin qeydiyyatdan çıxarılmasını tələb edə bilər”.
Fidan Hacızadə