Kupça yoxdur, faizlər isə qalxır Tikinti şirkətlərinin vətəndaşlara təklif etdiyi o gizli üsul

Son illər mənzil bazarında daxili hissəvi ödəniş modelinin yenidən aktuallaşması müzakirə mövzusuna çevrilib. İpoteka kreditlərinin şərtlərinin sərtləşməsi və faiz dərəcələrinin artması fonunda alıcıların bir hissəsi yenidən tikinti şirkətlərinin təklif etdiyi mərhələli ödəniş variantlarına üstünlük verməyə başlayır.
Mövzu ilə bağlı Demokrat.az-a açıqlama verən iqtisadçı Xalid Kərimli bildirib ki, daxili hissəvi ödəniş modeli ipoteka kreditləri yaranmamışdan xeyli əvvəl mövcud olub. Onun sözlərinə görə, hələ 1990-cı illərin sonu, 2000-ci illərin əvvəllərində bu model mənzil bazarında geniş tətbiq edilirdi:
“Alıcılar mənzili hissə-hissə, əsasən 2–3 il müddətinə ödəməklə əldə edirdilər. Bunun əsas səbəbi insanların mənzil almaq üçün kifayət qədər vəsaitinin olmaması idi”.
İqtisadçı qeyd edib ki, hissəvi ödənişlə satış həm alıcılar, həm də tikinti şirkətləri üçün daha rahat mexanizm sayılırdı. Alıcılar bu müddətdə tikintinin gedişini izləyir, 2–3 il ərzində mənzilin hazır olacağını düşünərək borcu mərhələli şəkildə bağlayırdılar. Bu səbəbdən daxili hissəvi ödəniş modeli ipoteka kreditləri ortaya çıxmamışdan əvvəl bazarda geniş istifadə olunurdu.
Xalid Kərimli bildirib ki, sonradan Dövlət İpoteka Fondunun yaradılması mənzil bazarında yeni mərhələnin başlanğıcı oldu. Lakin yeni tikilən binalarda çıxarışın (kupçanın) olmaması Fondun bu mənzillərə kredit verməsini mümkünsüz edirdi. Çünki ipoteka kreditinin verilməsi üçün əmlakın mülkiyyət hüququnun rəsmi qeydiyyatı əsas şərt hesab olunur. Bu səbəbdən ipoteka kreditləri əsasən kupçalı mənzillərə yönəldi. Üstəlik, 25 ilə qədər müddətə və 4–8 faiz aralığında təqdim olunan ipoteka kreditləri uzunmüddətli ödəniş baxımından daha sərfəli idi.
Onun sözlərinə görə, ipoteka kreditləri mənzil bazarında mühüm rol oynasa da, ilkin tikinti sektorunda kupça problemi daxili hissəvi ödənişlərin alternativ kimi qalmasına səbəb olub. Xüsusilə 2015-ci ildən sonra banklar ipoteka sahəsində daha aktivləşib, iri yaşayış kompleksləri ilə əməkdaşlığa başlayıblar. Bankların öz vəsaitləri hesabına təqdim etdiyi uzunmüddətli ipoteka kreditləri bir müddət kifayət qədər effektiv işləyib.
İqtisadçı vurğulayıb ki, 2015–2020-ci illərdə kredit faizlərinin nisbətən aşağı olması ipotekaya marağı daha da artırmışdı. Həmin dövrdə 7–9 faizlə ipoteka kreditlərinin verilməsi alıcılar üçün cəlbedici idi. Lakin son illərdə faiz dərəcələrinin kəskin artması bu üstünlüyü azaldıb. Təxminən son üç ildə ipoteka faizlərinin 3–4 faiz yüksəlməsi alıcıların yenidən daxili hissəvi ödəniş modelinə yönəlməsinə səbəb olub.
Xalid Kərimli bildirib ki, dövlət ipotekası ilə daxili hissəvi ödəniş arasında əsas fərqlərdən biri kupça məsələsidir. Dövlət ipotekası kupçasız mənzillərə şamil edilmir. Digər tərəfdən, bankların və tikinti şirkətlərinin təqdim etdiyi daxili kreditlərdə faizlər daha yüksək olur. Bu isə alıcıların bir qismini birbaşa tikinti şirkətlərinin təklif etdiyi hissəvi ödəniş variantlarına üstünlük verməyə vadar edir.
O əlavə edib ki, bank kreditləri daha uzunmüddətli olduğu üçün aylıq ödənişlər nisbətən aşağı olur. Daxili hissəvi ödənişlərdə isə müddət adətən 2–3 ili keçmir və bu, aylıq ödənişlərin daha yüksək olmasına gətirib çıxarır.
“Təhlükəsizlik baxımından bankların iştirakı alıcılarda daha çox etibar yaradır. Sənədləşmə və nəzarət bank tərəfindən aparıldığı üçün eyni mənzilin bir neçə dəfə satılması riski azalır. Lakin tikintinin tamamlanmaması riski həm bank krediti, həm də daxili hissəvi ödəniş zamanı mövcuddur. Bu, tikinti sektorunun ümumi riskidir və hər iki halda eyni qalır”, – deyə, iqtisadçı qeyd edib.
Qeyd edək ki, mənzil bazarında maliyyə alətlərinin dəyişməsi alıcıların seçimlərinə birbaşa təsir göstərir və mövcud iqtisadi şərait daxili hissəvi ödəniş modelini yenidən gündəmə gətirir.
Əfsanə Kamal 
Demokrat.az