“Sovet binalarına” niyə ipoteka verilmir?

Mərkəzi Bankın rəsmisi bankların köhnə binalara nə üçün ipoteka krediti verməməsi ilə bağlı suala aydınlıq gətirib.

Baş direktor Şahin Mahmudzadə mətbuat konfransında deyib ki, kredit verilərkən binanın ortalama istismar müddəti nəzərə alınır. Onun sözlərinə görə, əgər bu, köhnə binadırsa, ipotekanın bitmə müddəti və binanın istismar müddətinin bitməsi nəzərə alınır. Kreditin bitmə müddəti istismar müddətini keçməməlidir.

Məsələn, binanın 70 yaşı var, kredit də 25-30 illik verilir. “Ona görə də kreditin bitmə müddəti istismar müddətini keçməməlidir”, – Mahmudzadə vurğulayıb.

Bu məsələ uzun illərdir ki, müzakirə olunur. Mərkəzi Bankın baş direktorunun açıqlaması təkcə kredit siyasəti deyil, həm də Bakının yaşayış fondunun struktur problemlərini gündəmə gətirir. Ekspertlər xəbərdarlıq edir ki, bu yanaşma bazarda ciddi disbalans yarana bilər.

Köhnə fond: bazarın görünməyən dominantı

Ekspert qiymətləndirmələrinə görə, Bakıda yaşayış fondunun böyük hissəsi məhz sovet dövründə formalaşıb və bu fond bu gün də şəhərin əsas hissəsini təşkil edir. Rəsmi statistikada ayrıca kateqoriya kimi göstərilməsə də, mütəxəssislərin ümumi qənaəti belədir ki, Bakıda mənzil fondunun təxminən 50–70%-i köhnə tikililərdən ibarətdir. SSRİ dövründə (təxminən 1940–1990) Bakıda on minlərlə mənzil və minlərlə bina tikilib: Xüsusilə “xruşşovka” 5 mərtəbələr, panel 9 mərtəbələr, 60–80-ci illərin yaşayış fondları…

Azərbaycanda əhalinin 67.4%-i 1991-ci ildən əvvəl tikilmiş mənzillərdə yaşayır. Bu isə o deməkdir ki, köhnə tikililər ümumi mənzil fondunun təxminən 60–70%-ni təşkil edir. Bakıda bu faiz bir qədər aşağı ola bilər, çünki yeni tikililər daha çoxdur. Amma yenə də ekspertlərə görə ən azı 50%+ səviyyəsindədir.

Minlərlə bina sovet dövründən qalma yaşayış fonduna daxildir. Şəhərsalma üzrə ekspertlər bildirir ki, bu fond hələ uzun illər bazarın əsas hissəsi olaraq qalacaq.

Bakı üzrə mənzil bazarı şərti olaraq belə bölünür:

Yeni tikililər (2000-dən sonra) – təxminən 30–45%

Köhnə tikililər (sovet və daha əvvəl) – təxminən 55–70%

Bu fərq rayonlara görə dəyişir: Mərkəzdə (Nərimanov, Yasamal, Xətai)  köhnə fond çoxdur. Yeni inkişaf zonalarında (Xırdalan, Yeni Yasamal, Ağ Şəhər və s.)  yeni tikililər üstünlük təşkil edir.

Mərkəzi Bankın mövqeyi doğrudurmu?

Azərbaycan Mərkəzi Bankı ipoteka məhdudiyyətlərini əsasən risklərlə izah edir. Bura texniki köhnəlmə, qeyri-sabit bazar dəyəri, girov kimi zəif təminat daxildir.

Maliyyə ekspertlərini rəyinə görə, Bank üçün əsas məsələ risklərin minimuma endirilməsidir. Köhnə binaların bir hissəsi yaxın 10–20 ildə söküntü planına düşə bilər. Bu halda verilmiş ipoteka kreditləri problemli aktivə çevrilir.

Əmlak bazarı üzrə ekspertlər isə deyir ki, köhnə binalara ipoteka verilməməsi bazarın yarısını bloklayır. Onların fikrincə, bu yanaşma bazarın strukturuna uyğun deyil. Çünki Bakıda ən əlçatan mənzillər köhnə binalardadır. İpoteka bu seqmentə tətbiq olunmadıqda, faktiki olaraq bazarın yarısından çoxu kredit alətlərindən kənarda qalır. Bu isə həm alıcıları, həm də satıcıları çətin vəziyyətə salır.

Ekspertlərin fikrincə, bu zaman satış müddəti uzanır, likvidlik aşağı düşür, qiymət artımı dayanır və ya azalır.

Şəhərsalma üzrə mütəxəssislərin qənaətincə, problem təkcə maliyyə deyil. Bu ekspertlər məsələni daha geniş kontekstdə qiymətləndirir. Onlar hesab edirlər ki, köhnə binaların sıradan çıxarılması strateji baxımdan doğrudur. Amma bu proses maliyyə alətləri ilə paralel getməlidir. Əks halda, insanlar nə köhnə mənzil ala bilir, nə də yeni tikililərə çıxışı olur.

Bakı Baş Planına görə, köhnə mənzil fondu kəskin azaldılacaq. 2040-a qədər bu fondun ən azı yarısının yenilənməsi planlaşdırılır. Bu da ipotekanın niyə məhdudlaşdırıldığını daha da izah edir.

Ekspertlər deyir ki, köhnə fond birdən-birə bazardan çıxarıla bilməz. Sosial balans qorunmalı,alternativ mexanizmlər yaradılmalıdır.

 Sosial təsir: ən çox kim zərər görür?

Analitiklərə görə, ipoteka məhdudiyyəti xüsusilə aşağıdakı qruplara təsir edir: Orta və aşağı gəlirli ailələr daha ucuz mənzillərdən məhrum olur və kirayə bazarına yönəlir. Gənc ailələr üçün ilkin mənzil əldə etmək çətinləşir.

İkinci əl bazar iştirakçıları üçün alqı-satqı zəifləyir, bazar “donur”. Əvəzində yeni tikililərin güclənməsi ilə balans pozulur

İpoteka əsasən yeni tikililərə yönəldikcə tikinti şirkətlərinin bazar payı artır, qiymətlərə təzyiq yaranır, rəqabət azalır.  İqtisadçı ekspertlər hesab edir ki, ipoteka yalnız yeni tikililərə fokuslanarsa, bu, bazarda süni tələb yaradır. Nəticədə qiymətlər real bazar mexanizmlərindən daha sürətlə arta bilər.

Ekspertlər üç əsas risk ssenarisini qeyd edir: Köhnə binaların “dondurulmuş aktivə” çevrilməsi, yeni tikililərdə qiymət şişməsi, İpotekanın sosial əlçatanlığının azalması!

Çıxış yolu nədir? 

Mütəxəssislər bir neçə alternativ yanaşma təklif edir:

Köhnə binalar üçün diferensial qiymətləndirmə sistemi.

Texniki vəziyyəti qənaətbəxş olan binalara məhdud ipoteka tətbiqi.

Dövlət tərəfindən zəmanətli kredit mexanizmləri.

Yenidənqurma ilə ipotekanın inteqrasiyası.

Azərbaycan Mərkəzi Bankının yanaşması maliyyə sabitliyi baxımından əsaslı görünür. Lakin reallıq ondan ibarətdir ki, Bakının mənzil bazarının yarıdan çoxu köhnə fonda bağlıdır. Bu seqment ipotekadan kənarda qalır və nəticədə bazarda struktur disbalans riski artır.

Ekspertlərin ümumi qənaəti isə belədir ki, problem yalnız kreditlə həll olunmur. Burada şəhərsalma, sosial siyasət və maliyyə mexanizmləri paralel işləməlidir.

Sunay AYDIN

AzPost.az

Paylaş