15 il idi, indi 18 il olub: Əhalinin ev almaq imkanı sürətlə zəifləyir MƏRKƏZİ BANK AÇIQLADI ARAŞDIRMA

Azərbaycanda əhalinin yeni mənzil almaq imkanları zəifləyir.

Gununsesi.info xəbər verir ki, bu barədə Azərbaycan Mərkəzi Bankının açıqladığı 2025-ci ilin ilk yarısı üzrə Maliyyə Sabitliyi Hesabatında bildirilir. Hesabatda bu barədə birbaşa deyilməsə də, əhali tərəfindən mənzil alışının çətinləşdiyini göstərən bir neçə göstərici açıqlanır.

Azərbaycanda əhalinin yeni mənzil almaq imkanları zəifləyir.

FED.az xəbər verir ki, bu barədə Azərbaycan Mərkəzi Bankının açıqladığı 2025-ci ilin ilk yarısı üzrə Maliyyə Sabitliyi Hesabatında bildirilir. Hesabatda bu barədə birbaşa deyilməsə də, əhali tərəfindən mənzil alışının çətinləşdiyini göstərən bir neçə göstərici açıqlanır.

Bunlardan birincisi mənzillərin qiymətinin artmasıdır.

Mərkəzi Bankın məlumatına görə, 2025-ci ildə ilkin («novostroykalar») və təkrar bazar üzrə mənzil qiymətləri artmaqdadır. Hesabatda bildirilir ki, 2020-ci ildə pandemiya ilə əlaqədar olaraq daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərdə nisbətən sabitlik müşahidə olunsa da, sonrakı illərdə qiymət artımı yenidən başlayıb. Bütövlükdə, son 5 il ərzində, yəni 2020-ci ilin iyun ayı ilə müqayisədə Bakıda mənzil qiymətlərində 46% artım olub.

Təkcə bu il, Bakıda mənzillərin orta artımı təqribən 14%, «novostroyaka»larda qiymət artımı isə 13%-ə yaxınlaşıb. Bu son 5 il ərzində ən sürətli artımdır. Belə ki, 2023-cü ilə qədər mənzillərin illik bahalaşması 10%-ə çatmırdı (illər üzrə bahalaşma sürəti Cədvəl 1-də göstərilib).

Mənzil alışının çətinləşməsinin ikiinci əsas səbəbi ipoteka kreditləşməsinin zəifləməsidir.

Mərkəzi Bank bildirir ki, ipoteka kreditləri əhali üçün daha əvvəlki kimi əlçatan deyil və nəticədə bu kreditləşməyə maraq azalıb.

«İpoteka kreditləşməsi son illərdə ümumilikdə artım nümayiş etdirsə də son dövrlərdə artım tempi azalmaqdadır. 2020-ci ildən etibarən ipoteka kreditlərinin həcmi yüksəlsə də, 2023-cü ildən etibarən artım tempində azalma başlayıb. Bu azalma həm tələb, həm də təklif amilləri ilə izah oluna bilər»-deyə hesabatda bildirilir.

Qeyd edək ki, 2021-ci ildə ölkə üzrə ipoteka krediti portfeli 2,4 milyard manat idi. Bunun 1,5 milyard manatı dövlət, 0,9 milyard manatı bankların öz ipoteka kreditləri idi.

2022-ci ildə bu məbləğ 3 milyard manata yüksəlib, yəni il ərzində 600 milyon manat artıb. Bu məbləğin 1,8 milyard manatı dövlət, 1,2 milyard manatı isə bankların öz daxili ipoteka kreditləridir.

2023-cü ildə artım yenə böyük sürətlə davam edib – 3,7 milyard manat ipoteka krediti verilib (illik 700 milyon manat artım). Bunun 2,1 milyard manatı dövlət (illik artım 300 milyon manat), 1,6 milyard manatı bankların daxili ipotekası (illik artım 400 milyon manat) olub.

2024-cü ildən isə ipoteka kreditlərində səngimə başlayıb – il ərzində ipoteka kredpitləri portfeli 500 milyon manat artaraq 4,2 milyard manata yüksəlib. Bunun 2,3 milyard manatı dövlət ipotekası (illik artım 200 milyon manat), 1,9 milyard manatı isə bankların daxili ipotekası (300 milyon manat) olub.

2025-ci ilin ilk yarısında isə ipoteka portfeli daha 300 milyon manat artaraq 4,5 milyard manata çatıb. Dövlət ipotekası 200 milyon manat, daxili ipoteka kreditləri 100 milyon manat artıb.

Mərkəzi Bank bildirir ki, ipotekaya marağın azalmasının əsas səbəbi – ev qiymətlərinin yüksək artım tempi ilə yanaşı, ipoteka kreditlərinin orta faiz dərəcələrinin artımı da ipoteka kreditlərinə olan tələbi zəiflədib. Digər səbəb isə İKZF hesabına verilən ipoteka kreditlərinin məbləğinin limitli olmasıdır. Bankların özündə isə öz hesabına ipoteka krediti vermək üçün imkanlar azdır.

Üçüncü səbəb – əhalinin mənzil almaq əlçatanlığının azalmasıdır.

İlk baxışdan ipoteka kreditlərində artım müşahidə edilir, amma bu məsələnin bir tərəfidir. Əsas problem odur ki, əhalinin əlində ipoteka kreditini qaytarmaq üçün olan pullar azalmaqdadır. Yəni mənzil qiymətləri və ipoteka faizləri elə sürətlə artır ki, hətta ipoteka krediti verilsə də, əhali üçün ipoteka kredit ödəməkdənsə kirayədə qalmaq daha sərfəli ola bilər.

Söhbət əhalinin kreditlə mənzil almaq imkanını ölçməyə imkan verən əlçatanlıq indeksindən gedir.

Əlçatanlıq indeksi (affordabililty index) dünya təcrübəsində geniş istifadə edilir. Bu indeks vətəndaşın aylıq gəlirinin 70%-nin həmin evin alınması üçün tələb olunan aylıq ipoteka krediti ödənişinə nisbətidir.

Məsələn vətəndaşın aylıq gəliri 1500 manatdırsa, onun əlindəki sərbəst vəsaitlərin həcmi 70%, yəni 1050 manat götürülür. Bu məbləğ ipoteka kreditləri üzrə orta aylıq ödənişə bölünür. Bu məbləğin 100%-dən nə qədər yuxarı olsa, əhalinin mənzil almağa əlçatanlığının daha çox olduğunu göstərir. 100% və ondan aşağı olanda isə göstərir ki, əhalinin ipoteka ilə mənzil almaq imkanları azdır və ya yoxdur.

Başqa sözlə bu göstərici əhalinin sərəncamında qalan gəlirlərin arntımı sürəti və mənzilin qiymətinin artım sürətindən asılıdır.  Son illər mənzilin qiyməti gəlirldərdən daha sürətlə artır.

Mərkəzi Bank da etiraf edir ki, 2025-ci ilin ilk yarısı ərzində mənzil qiymətlərinin artım sürəti sərəncamda qalan gəlirlərin artım sürətini üstələyib. Belə ki, Statistika Komitəsinin məlumatlarına görə. ötən ilin eyni vaxtı ilə müqayisədə Azərbaycanda mənzil qiymətləri 13,8% artdığı halda, əhalinin sərəncamda qalan gəlirləri cəmi 6,1% artıb. Doğrudur, ümumilikdə son 5 ildə, yəni 2020-ci ildən bəri mənzil qiymətləri 46%, sərəncamda qalan gəlirlər isə 50% artıb. Amma bu göstərici ümumiyətlə illik hesablanır və son bir ildə baş verən dəyişiklik əhalinin xeyrinə deyil.

Bax bu göstərici – əlçatanlıq indeksi (affordabililty index) son illər Azərbaycanda sürətlə azalmaqdadır. Mərkəzi Bankın açıqladığı hesabatə əsasən 2023-cü ilin avqustunda 150% təşkil edən bu göstərici, 2025-ci ilin iyununda 108%-ə enib. Bu nə deməkdir? – bu o deməkdir ki, 2023-cü ilin avqustunda əşalinin əlində olan vəsait ipoteka krediti üzrə aylıq ödənişdən 1,5 dəfə artıq idi. Məsələn, əhalidə olan 1500 manatın 1000 manatını ipoteka kreditiə ödəyəndən sonra əldə 500 manat qalırdı. İndi isə mənzil qiyməti və faizlər elə artıb ki, əldə olan vəsaitlər ipoteka kredit üzrə aylıq ödənişdən cəmi 8% artıqdır. Yəni, məsələn əldə 1500 manat sərbəst vəsmit varsa, onun 1390 manatı ipoteka kreditinin aylıq ödənişinə sərf edilirsə, əldə cəmi 110 manat qalır.

AMB bildirir ki, əlçatanlığın azalmasının səbəbi 2025-ci ilin ilk yarısında mənzil qiymətlərinin artımı, həm də yeni verilən daxili ipoteka kreditləri üzrə orta faiz dərəcələrinin artımı olub. Hələlik, əhalinin əlindəki sərbəst pullar əlçatanlıq indeksinin bençmark göstəricidən yüksəkdir – 108%. Amma dinamika mənfidir, yəni bu göstərici ilbəil azalır.

15 ildə alının mənzili 18 ildə almaq mükün deyil

Nəhayət, əhalinin mənzilə əlçatandığının azalmasını göstərən daha bir göstərici orta aylıq əmək haqqı ilə ev almaq imkanıdır.

Son 6 ayda bu göstərici kəskin şəkildə pisləşib. Belə ki, 2024-cü ilin sonunda orta qiymətə olan evi almaq üçün 189 ay və ya 15,7 il pul topmamaq lazım idi. İndi isə Mərkəzi Bankın məlumatına görə, Bakı şəhəri üzrə təklif olunan orta ev qiymətlərinin orta aylıq nominal əmək haqqına (Bakı üzrə) nisbəti 217 ay və ya 18,1 il təşkil edir. Yəni orta qiymətə ev almaq orta aylıq maaşı olan vətəndaş əvvəlki kimi 189 ay deyil, 217 ay və ya 18,1 il pul toplamalıdır.

Gununsesi.info