“2026 cı il daşınmaz əmlak bazarı üçün sabit il olacaq” Müsahibə

Faiq İbrahimov: “Yeni tikililərdə 5-7, köhnə tikililərdə isə 3-5 faiz civarında artım proqnozlaşdırılır”

Daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımı tendensiyası davam edir. Ekspertlər qiymətlərin qarşıdakı aylarda daha da bahalaşacağını söyləyirlər. “MBA Consulting Group” şirkətinin rəhbəri, iqtisadçı ekspert Faiq İbrahimov "Sherg.az"a müsahibəsində paytaxtın daşınmaz əmlak bazarını şərh edib.

 - 2025-ci ilin ümumi mənzərə necə formalaşdı? Həm ilkin, həm də təkrar bazarında hansı tendensiyalar müşahidə olundu?

- 2025-ci il paytaxtın daşınmaz əmlak bazarına həm artım, həm də tarazlaşma dövrü kimi yazıldı. İlin ilk yarısında qiymətlər əvvəlki illərin inersiyası ilə yüksəlməyə davam etsə də, yaydan sonra artıq bazarın “sürəti” azaldı və payızın ortalarından stabil dövrə keçid başladı. Yeni tikililərdə kvadratmetrin qiyməti əsasən 2300-2400 manat aralığında bərqərar oldu. Prestijli ərazilərdə isə qiymətlər artıq 2500-5000 manat intervalındadır. Köhnə tikililər də bahalaşma trendindən geri qalmadı. Bu seqmentdə orta qiymətlər 2000-2050 manat səviyyəsində sabitləşdi. İl ərzində ümumi artım 10-12 faiz təşkil etsə də, bu artımın çoxu ilin birinci yarısının payına düşür. Bazarın mühüm göstəricilərindən biri təklifdəki artımdır. 2025-ci ildə əvvəlki illə müqayisədə 17 faiz çox elan qeydə alındı və ilin sonunda aktiv elanların sayı 7500 həddini keçdi. Yeni tikililərin çoxalması, iri layihələrin kütləvi satışa çıxması və investorların əmlakı bazara yönəltməsi təklifi artıran əsas amillərdir. Ən diqqətçəkən məqam isə bəzi mənzillərdə müşahidə edilən qiymət korreksiyasıdır. Bu, ucuzlaşma yox, əvvəllər həddindən artıq yüksək qiymətlə bazara çıxarılan mənzillərin real dəyərə uyğunlaşmasıdır. Məsələn, sentyabrda 150-160 min manata təklif olunan bəzi mənzillər oktyabrda 140-145 min manat diapazonuna enib.

- Bu il alıcıların davranışlarında ciddi dəyişikliklər olduğu deyilir. Alıcı profili, mənzil seçimi, ipoteka və s. amillərdən bazar necə təsirləndi?

- 2025-ci ildə alıcı davranışları bazarın tonunu dəyişdirən əsas faktor oldu. Əvvəlki illərdə həm investisiya məqsədli alışlar çox olurdu, həm də iri sahəli mənzillərə maraq güclü idi. Bu il isə mənzərə tam fərqlidir. Əhalinin böyük hissəsi daha rasional seçim edir. Tələbat əsasən 1-2 otaqlı, 55-65 kvadratmetrlik mənzillərdə cəmlənib. Bu seqment həm qiymət baxımından əlçatandır, həm də ipoteka və hissəli ödəniş modellərinə daha uyğundur. Buna görə də tikinti şirkətlərinin yeni layihələrində planlaşma konsepsiyaları belə dəyişməyə başlayıb. İpoteka mexanizmləri ilin əvvəlində daha aktiv idi, lakin yaydan sonra templər sabitləşdi. Nağd alıcıların payı artır, çünki ipoteka şərtləri bahalaşan qiymətlərlə müqayisədə bəzən o qədər də sərfəli görünmür. Bunun nəticəsi odur ki, bazarda impuls yaradan investorlar əvvəlki illərə nisbətən daha az hərəkət edir, real yaşayış üçün mənzil alanlar isə daha ölçülü qərarlar verir. Ümumi mənzərə ondan ibarətdir ki, alıcı davranışları bu il bazara tənzimləyici təsir göstərdi. Əgər 2023-2024-cü illər sürətli artım dövrü idisə, 2025-ci il rasional seçimlərin üstünlük təşkil etdiyi mərhələdir.

- İlkin bazar və bağ evləri seqmenti öz dinamikası ilə seçilir. Bu iki istiqamətdə hansı proseslər baş verdi və yaxın dövrlə bağlı gözləntiləriniz nədir?

- Yeni tikililərdə qiymət artımının əsas səbəbi maya dəyərinin yüksəlməsidir. Tikinti materiallarının həm yerli, həm də idxal bazarında bahalaşması şirkətlərin satış qiymətlərini artırmasına gətirib çıxardı. Əhali arasında yeni tikililərə olan üstünlük azalmır. Əksinə, daha da artır. Daha müasir infrastruktur, yeraltı dayanacaq, təhlükəsizlik və planlaşdırma kimi üstünlüklər tələbatı sabit saxlayır. Satış tempi ilboyu stabil qaldı, amma yayda durğunluq yaşandı. Payız aylarında aktivlik artsa da, qiymət artımı dayanmış vəziyyətdə idi. Yeni tikililər bazarının çox geniş təklif portfeli var və bu, qiymətləri kəskin şəkildə yuxarıya dartmağa imkan vermir. Yaxın 3-6 ay üçün proqnozumuz təqribən 5 faizlik tədrici artımdır. Bağ evləri seqmentində isə keçid dövrü yaşanır. 2023-2024-cü illərdəki çox kəskin bahalaşma artıq arxada qalıb. 2025-ci ildə artım daha ölçülü oldu. Mərdəkan, Şüvəlan, Bilgəh kimi zonalarda təxminən 12 faizlik illik artım qeydə alınıb. Tələbat sabit qalsa da, bu bazarın likvidliyi mənzil bazarı ilə eyni səviyyədə deyil. Satış prosesləri daha uzun çəkir. Pandemiyadan sonra bağ evlərinə olan marağın artması davam edir. İnsanlar daha çox özəl həyəti olan yaşayış məkanlarını seçir, təhlükəsizlik və müstəqil yaşayış faktoru ön plana çıxır. Qış aylarında bu bazar ənənəvi olaraq durğun olur, yaz aylarında isə 5-10 faiz civarında canlanma gözlənilir”.

- 2026-cı ildə daşınmaz əmlak bazarında hansı risk faktorları ön plana çıxa bilər? 

- 2026-cı il üçün risk faktorları əsasən dörd istiqamətdə cəmlənir. Birincisi, tikinti materiallarının qiymətində yeni artım dalğası mümkündür. Qlobal bazarlarda polad, sement, plastik və logistika xərclərində dəyişkənlik davam edir. Əgər maya dəyəri 8-12 faiz artarsa, şirkətlərin satış qiymətlərinə təzyiq yaranacaq və yeni tikililərdə bahalaşma qaçılmaz olacaq. İkincisi, maliyyə seqmentində faiz dərəcələrinin sabit qalmaması bazarı həssas edə bilər. İpoteka şərtlərinin sərtləşməsi və ya kredit resurslarının məhdudlaşması alıcı davranışını birbaşa zəiflədə bilər. 2025-ci ildə nağd alıcıların payının artması təsadüfi deyil. Bu tendensiya 2026-cı ildə də davam etsə, bazarda likvidlik nisbətən azalacaq. Üçüncü əsas amil demoqrafik struktur və ailə tələbatındakı dəyişikliklərdir. Kiçik ölçülü mənzillərə tələbat yüksək olaraq qalsa da, böyük sahəli mənzillərin satış tempi zəifləyir. Əgər bu nisbət 2026-cı ildə də dəyişməzsə, tikinti şirkətləri planlaşdırma konsepsiyalarını daha kiçik ölçülü mənzillərə yönəltməyə məcbur olacaq və bu da bazarın uzunmüddətli balansına təsir göstərəcək. Dördüncü risk faktoru təklifin sürətli artmasıdır. 2025-ci ildə aktiv elanların 17 faiz çoxalması onu göstərir ki, 2026-cı ildə də bazara yeni layihələr daxil olacaq. Əgər təklif tələbi üstələyərsə, bəzi seqmentlərdə qiymət artımı dayanacaq, hətta müəyyən korreksiyalar müşahidə oluna bilər. Xüsusən də süni şəkildə yüksək qiymətlə bazara çıxarılan elanlarda. Ümumi proqnozumuz belədir: 2026-cı il bazar üçün nə kəskin bahalaşma, nə də ucuzlaşma ili olacaq. Daha çox yavaş artım və seçici dinamika dövrü yaşanacaq. Yeni tikililərdə 5-7, köhnə tikililərdə isə 3-5 faiz civarında artım proqnozlaşdırılır. Bağ evləri seqmentində isə dəyişikliklər daha çox mövsümi xarakter daşıyacaq və ciddi qiymət sıçrayışı gözlənilmir. Bu mənzərə onu göstərir ki, 2026-cı ildə daşınmaz əmlak bazarı daha çox rəqabət, real dəyərə yaxınlaşma və rasional tələbat əsasında formalaşacaq.