525ci qəzet İpoteka kreditlərinə tələbat niyə azalır?

Bu ilin üçüncü rübündə Azərbaycanda ipoteka kreditləşməsinə ümumi tələbat azalıb ki, bu da əsasən faiz dərəcələrinin artması ilə əlaqədar bankların daxili ipoteka kreditlərinə tələbatın azalması ilə bağlıdır. Belə ki, Azərbaycan Mərkəzi Bankının (AMB) hesabatına əsasən, 2024-cü ilin yanvar-sentyabr aylarında ölkədə bankların daxili resursları hesabına ipoteka kreditlərinin verilməsi şərtlərinin sərtləşdirilməsi müşahidə edilib, İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu (İKZF) hesabına ipoteka kreditləşməsi qaydaları isə dəyişməyib.

Bankların gözləntilərinə görə, dördüncü rübün yekunlarına əsasən, Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyinin regional layihələri üzrə mənzillərin kütləvi satışı fonunda ipoteka kreditlərinə tələbat artacaq.

Qeyd edək ki, bu ilin oktyabrında Prezident İlham Əliyevin imzaladığı sərəncama əsasən, İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun nizamnamə kapitalının artırılması üçün dövlət büdcəsindən 87,7 milyon manat vəsait ayrılıb. Beləliklə, fondun nizamnamə kapitalı 1 milyard manatı ötəcək. Ümumilikdə, fond yaradıldığı 2017-ci ildən bu günə kimi 3,2 milyard manatdan çox məbləğdə 51 778 ipoteka krediti verib.

Azərbaycanda da güzəştli ipoteka krediti almaq mümkündür. Bu, illik 4 faiz dərəcəsi ilə 3 ildən 30 ilədək müddətə 100 000 manatadək məbləğdə verilir. Kreditin verilməsi üçün şərtlərdən biri daşınmaz əmlakın dəyərinin 10 faizi məbləğində ilkin ödənişin ödənilməsidir. Kredit verilərkən borcun ödənilməsi zamanı borcalanın yaşının pensiya yaşından (65 yaş) çox olmaması nəzərə alınır.

Məlumat üçün bildirək ki, hər kəs mənzil almaq üçün kredit götürə bilmir və bu, əsasən gəlirlərin kifayət qədər olmaması ilə bağlıdır.

"Azərbaycan Rieltorlar Assosiasiyası" İctimai Birliyinin icraçı direktoru Elnur Azadovun sözlərinə görə, bütün banklar daxili vəsaitlər hesabına ipoteka kreditləşməsində iştirak etmir, çünki onların əksəriyyətində kifayət qədər vəsait yoxdur, buna görə də bu il ən fəal olan yalnız iki kommersiya bankı var.

Elnur Azadov bildirib ki, 2022-2023-cü illərdə daşınmaz əmlak qiymətlərinin artması üzündən insanlar öz pul ehtiyatları ilə daşınmaz əmlak ala bilmədiklərindən ipotekaya tələbat artıb. Əksər vətəndaşlar daşınmaz əmlak qiymətlərinin orta hesabla 10 faizdən çox artdığını müşahidə ediblər və fondun faiz dərəcələri təxminən 8 faiz, kommersiya banklarının isə 10 faizə yaxın olduğundan onlar əminliklə ipoteka ilə daşınmaz əmlak almağa üz tutublar.

Ekspertin sözlərinə görə, kommersiya bankları öz vəsaitlərini ipoteka kreditləşməsi üçün istifadə etməyə başlayandan sonra bankların imkanları bu cür kreditlərin kommersiya faydaları kimi azalıb. Bununla əlaqədar olaraq, kommersiya bankları ipotekaların verilməsini azaldıb, dövlət vəsaitlərindən isə bu gün də fəal şəkildə istifadə olunur: “2024-cü ilin əvvəlində İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun ipoteka kreditləşməsinə ayırdığı vəsait fevral və sentyabr aylarında tamamilə tükənib və buna görə də fonda əlavə vəsait daxil olub”.

Əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Fərzəliyev deyir ki, insanların nağd formada mənzil almağa maddi gücləri çatmadığına görə, kredit üsullarına əl atmağa çalışırlar. Adi ipotekalara tələbatın azalmasına səbəb ipoteka şərtlərinin çətin olması deyil: “Statistikaya nəzər salsaq, görərik ki, son 2-3 il ərzində satılan əmlakların böyük bir hissəsi müxtəlif kredit şərtləri ilə satılıb. Lakin daşınmaz əmlak bazarında kəskin qiymət artımları baş verib.

Hazırda ipoteka predmetinə çevrilə biləcək Bakının mərkəz ərazilərindəki köhnə tipli binalardakı 1 otaqlı mənzillərin satış qiyməti daha baha təklif olunur. Mərkəz və mərkəzə yaxın ərazilərdəki yeni tikililərdə isə 1 otaqlı mənzillərin satış qiymətləri isə təxminən 200 min manat təşkil edir. Sözsüz ki, otaq sayı artdıqca mənzilin ümumi satış qiyməti də artır”.

Ekspertin sözlərinə görə, 4 faizli ipoteka kreditləri üçün maksimal limit 100 min manata qədərdir: "8 faizli ipoteka üçün isə bu məbləğ 150 min manat təyin edilib. Vətəndaşlar təxminən 5-6 il bundan öncə həmin pulla köhnə tikili binalardan 2-3 otaqlı mənzil ala bilirdilərsə, hazırda eyni məbləğlə maksimum 1 otaqlı ev ala bilirlər. Təbii ki, söhbət şəhərin mərkəz ərazilərindən gedir. Kənar yerlərdə bu qiymət nisbətən ucuzdur. Buna görə də vətəndaşlar düşünür ki, 25 il sadəcə 1 otaqlı mənzil üçün kredit ödəmək mənasızdır. Əgər əmlak bazarında yenidən qiymət enmələri müşahidə edilərsə, yalnız bu zaman ipoteka kreditlərinə tələb arta bilər".

İqtisadçı ekspert Əkrəm Həsənovun sözlərinə əsasən, ipoteka kreditlərinə tələbat azalıb, lakin bu gün buna təklif ondan da aşağıdır: "Əvvəlki kimi hər kəs ipoteka krediti ala bilməz. Belə ki, əgər əvvəllər, məsələn, 500 ipoteka krediti tələbinə qarşı təklif 100 idisə, bu gün tələb 350-dir, lakin təklif hələ də 100 səviyyəsindədir". İqtisadçı hesab edir ki, ipoteka kreditləşməsinin azalması daşınmaz əmlak bazarına təsir etməyəcək, çünki bazarda təklif hələ də aşağıdır.

Ə.Həsənovun fikrincə, ipoteka kreditlərinə tələb əsasən Azərbaycan əhalisinin ödəmə qabiliyyətinin azalması ilə əlaqədar azalıb: "Əhali ipoteka krediti almaq üçün kifayət qədər gəliri olmadığını başa düşür. Digər tərəfdən, hökumət bu tələbi, məsələn, sosial ipoteka sahəsində süni şəkildə azaldır. Belə ki, bəzi sosial qruplar bu cür ipoteka ala bilənlərin siyahısına daxil edilməyib".

Əmlak Ekspert Mərkəzinin direktoru, daşınmaz əmlak sahəsi üzrə ekspert Ramil Osmanlının dediyinə görə, mənzil bazarında son 3 ildə qiymətlərin davamlı artımı müşahidə olunur: “Bu artım bu il də davam edir. Düzdür, 2022-2023-cü illərdə artım daha dinamik olub. Bu il isə elə ay olub ki, qiymətlər aylıq ifadədə dəyişməyib. İlin yekununda qiymət artımının ikirəqəmli olacağını gözləmirik, olsa belə, 10 faizdən yuxarı olmayacaq. Ötən 3 rüb ərzində ilin əvvəli ilə müqayisədə təxminən 7,2 faiz artım qeydə alınıb. Bu da demək olar ki, bütünlüklə ilkin mənzil bazarının hesabınadır, təkrar bazarda dəyişiklik olmayıb”.

Ekspert bildirib ki, ipoteka faizlərinin yüksəlməsinin ümumi mənzil bazarındakı qiymətlərə təsiri yox dərəcəsindədir: “Ümumi bazarın həcmində ipoteka kreditləşməsinin payı çox aşağıdır deyə, faizlərin dəyişməsinin bazardakı qiymətlərə əhəmiyyətli təsirindən danışmaq mümkün deyil.

Doğrudur, ipoteka kreditlərinə tələbin artımı müəyyən dövrlərdə qiymətə az da olsa təsir edir, amma bu, uzunmüddətli olmayıb, tez aradan qalxır.

Hesab edirəm ki, bu il daşınmaz əmlak bazarındakı qiymət dəyişmələri əvvəlki iki ildən fərqli olaraq iqtisadi dinamikaya adekvat olacaq. Yəni inflyasiya, iqtisadi artım və digər göstəricilərə uyğun artım olacaq. Əgər əvvəlki illərdə inflyasiya 8-9 faiz olurdusa, mənzil bazarında qiymət artımı 20 faizə qədər yüksəlirdi ki, bu da müxtəlif fikirlər formalaşdırırdı. Fikrimcə, nə qədər ki, ilkin mənzil bazarında fəaliyyət göstərən investorların böyük hissəsi dövriyyə aktivləri ilə deyil, kənar resurslar hesabına işləyəcək, qiymət artımı azalmayacaq”.

Əkrəm Həsənov vurğulayıb ki,  bu gün Azərbaycanda bankların daxili ipoteka kreditləri üzrə standartlar sərtləşib, tələb azalıb. Buna səbəbi insanların ödəniş qabiliyyətinin azalması ilə bağlıdır: “İpoteka krediti uzunmüddətli verilir, bu illər ərzində maaşda və s. problem ola bilər. Bu dəqiqə insanların çoxu qeyri-sabit vəziyyətdir. Ona görə də banklar maraqlıdır ki, ən sadiq, ən etibarlı müştərilərə kredit versinlər. Yəni sərtləşdirmə bununla bağlıdır ki, banklar ən yaxşı müştərilərə kredit verirlər ki, gələcəkdə heç bir problem olmasın. Çünki kreditin ödənilməsində problem yarananda banklar məhkəmələrə düşürlər. Bu da onlara “əl vermir”, yəni istəmirlər”.

O bildirib ki, insanların ödəniş qabiliyyəti gündən-günə pisləşir: “Tələb ona görə azalır ki, insanlar o kreditin onlara verilməyəcəyini başa düşürlər.

Buna görə də müraciət etmirlər. İnsanlar artıq ev problemi yox, çörəkpulu məsələsini düşünürlər ki, ac qalmasınlar. Əvvəllər insanlar fikirləşirdilər ki, işləyəcəklər, maaş artacaq, indi bu yoxdur. Ona görə də heç kəs gedib kreditə girmir və ev almaq istəyənlərin sayı azalır. Onsuz da insanlar başa düşüblər ki, kredit götürə bilməyəcək, götürsələr belə, onun öhdəsindən gəlməyə gücləri çatmayacaq”.

Sevinc QARAYEVA