Bakıda bəzi evlər niyə aylarla satılmır?

Bakıda daşınmaz əmlak bazarında maraqlı vəziyyət yaranıb. Mənzil qiymətləri artmaqda davam etsə də, bütün evlər eyni sürətlə alıcı tapmır. Bəzi mənzillər elanda həftələrlə, hətta aylarla qalır. Digər tərəfdən, münasib qiymətə təklif olunan bəzi evlər qısa müddətdə satılır.

Bəs Bakıda hansı evlər satılmır? Problem yalnız yüksək qiymətdədirmi, yoxsa alıcıların seçim meyarları da dəyişib?

Bazara dair son analitik məlumatlar göstərir ki, mənzil bazarında əsas məsələ təkcə qiymət artımı deyil, likvidlik, yəni evin nə qədər tez satıla bilməsidir. 2026-cı ilin martında Bakı üzrə kütləvi yaşayış seqmentində mənzillərin orta satış müddəti təxminən 45-60 gün olduğu halda, premium zonalarda bu müddət 110-150 günə qədər uzanıb.

Bu isə göstərir ki, Bakıda bahalı evlər çox olsa da, onları almağa hazır alıcıların sayı daha məhduddur.

Ən böyük problem: satıcıların qiymət gözləntisi

Əmlak bazarı üzrə ekspertlərin fikrincə, aylarla satılmayan evlərin əsas səbəblərindən biri satıcının mənzilə bazarın qəbul etmədiyi qiymət qoymasıdır. Bəzən ev sahibi qonşuluqda satılan və ya satışa çıxarılan başqa mənzilin qiymətinə baxaraq öz əmlakına da eyni, hətta daha yüksək qiymət təyin edir. Lakin elandakı qiymətlə real satış qiyməti həmişə eyni olmur.

2026-cı il üzrə bazar təhlillərində premium zonalarda təklif qiyməti ilə real satış qiyməti arasındakı fərqin 7-10 faizə qədər yüksələ bildiyi göstərilir. Yəni satıcı 300 min manat tələb etsə də, alıcının həmin mənzil üçün real ödəməyə hazır olduğu məbləğ daha aşağı ola bilər.

Hansı evlər daha çətin satılır?

Ekspert və bazar məlumatlarına əsasən, bir neçə kateqoriyadakı evlərin satışında çətinlik yaranır.

Birinci problemli kateqoriya sənədsiz evlərdir. Çıxarışın olmaması alıcı üçün həm hüquqi, həm də maliyyə riski yaradır. Belə evlərə ipoteka almaq da daha çətin olur. Daşınmaz əmlak bazarı üzrə əvvəlki araşdırmalarda sənədsiz fərdi yaşayış evlərinin ən çətin satılan əmlaklar sırasında olduğu göstərilib.

İkinci risk köhnə və hüquqi statusu tam həll olunmamış binalardır. Xüsusilə istismara qəbul edilməyən, qeydiyyat və sənədləşmə məsələləri problemli olan tikililər alıcıları ehtiyatlı davranmağa vadar edir.

Üçüncü kateqoriya həddindən artıq bahalı və böyük sahəli mənzillərdir. Bu mənzillərin alıcısı azdır. Premium zonalarda satış müddətinin 110-150 günə qədər uzanması da bunu göstərir.

Məsələn, son bazar hesabatlarında 1 otaqlı, 100-200 min manatlıq mənzillərin daha sürətli seqmentlər arasında olduğu, böyük otaqlı mənzillərin isə daha məhdud alıcı auditoriyasına malik olduğu görünür.

Köhnə tikili niyə alıcı itirir?

Köhnə binalardakı mənzillərin hamısını “satılmayan ev” adlandırmaq olmaz. Lakin bu seqmentdə alıcının daha çox seçim etməsi nəzərə çarpır. Yeni tikililərlə rəqabətdə köhnə binaların zəif tərəfləri daha çox görünür: köhnə planlaşdırma, lift və kommunikasiya problemləri, enerji səmərəliliyinin aşağı olması, parkinq çatışmazlığı və ümumi infrastrukturun zəifliyi.

2026-cı ilin mart bazar təhlilində köhnə tikililərdə satış müddətinin təxminən 60-80 gün olduğu və əsas məhdudlaşdırıcı faktorlar sırasında planlaşdırma keyfiyyəti, enerji səmərəliliyi və yeni tikililərlə rəqabətin göstərildiyi bildirilib.

Alıcı artıq yalnız “ev almaq” istəmir

Ekspert rəylərinə görə, mənzil seçərkən əsas meyarlar təkcə sahə deyil. Ərazi, likvidlik və ümumi keyfiyyət getdikcə daha vacib rol oynayır. Bu səbəbdən eyni qiymətə iki mənzil təklif olunanda alıcı metroya yaxın, sənədləri qaydasında, təmirli və gələcəkdə asanlıqla sata biləcəyi evi seçir.

Ev sahibi üçün vacib görünməyən xırda detallar alıcı üçün həlledici amilə çevrilə bilər:

-sənədlərin tam olmaması;

-binanın problemli reputasiyası;

-metro və ictimai nəqliyyatdan uzaqlıq;

-zəif təmir;

-narahat planlaşdırma;

-yüksək kommunal xərclər;

-parkinqin olmaması;

-mənzilin çox böyük sahəyə malik olması;

-yüksək qiymət.

İpoteka da satış sürətini müəyyən edir

Bakıda evlərin satılmasına təsir edən ən mühüm amillərdən biri də ipoteka imkanlarıdır.

Dövlət proqramları müəyyən dəstək versə də, kommersiya banklarında yüksək faizlər alıcıların sayını məhdudlaşdırır. Əhalinin real gəlirlərinin mənzil qiymətlərindən geri qalması da ödəmə qabiliyyətini zəiflədən amillər sırasındadır.

Bu isə bazarı iki yerə bölür: ipoteka və ya alıcının maliyyə imkanlarına uyğun olan evlər daha tez satılır, yüksək ilkin vəsait tələb edən bahalı mənzillər isə daha uzun müddət bazarda qalır.

Ev satılmırsa, bu həmişə evin pis olması demək deyil

Ekspertlərin fikrincə, bir evin satılmaması onun mütləq keyfiyyətsiz olması anlamına gəlmir. Əsas məsələ qiymət, keyfiyyət və alıcı gözləntisi arasındakı fərqdir. Bəzən yaxşı ərazidə yerləşən, keyfiyyətli təmirə malik ev də satılmır. Çünki satıcı həmin əmlakın üstünlüklərini qiymətə həddindən artıq əlavə edib. Digər tərəfdən, orta vəziyyətdə olan, lakin bazara uyğun qiymətlə təklif edilən mənzil qısa müddətdə alıcı tapa bilər.

Bakı üzrə analitik məlumatlar göstərir ki, qiyməti bazarın qəbul etdiyi kütləvi seqmentlər daha yüksək likvidliyə malikdir. Bahalı premium zonalarda isə alıcıların daha seçici davranması satış müddətini uzadır.

Bakıda mənzilin aylarla satılmamasının arxasında xüsusi bir səbəb yoxdur. Əsas amillər qiymətin şişirdilməsi, sənəd problemləri, əlverişsiz yer, zəif infrastruktur, böyük sahəli və bahalı evlərin alıcı auditoriyasının məhdudluğu, köhnə binaların yeni tikililərlə rəqabəti və ipoteka imkanlarının zəifliyidir.

Bazarın əsas qaydası isə dəyişmir: Bakıda evə tələbat çoxdur, amma alıcı istənilən qiymətə istənilən evi almağa hazır deyil.

S.Abdulla

AzPost.az