Bakıda ev qiymətləri niyə artır?

Bakıda eyni rayonda, hətta eyni binada bir neçə il əvvəl satılan mənzillə bu gün təklif olunan mənzilin qiyməti arasında ciddi fərq yaranıb. Bunun səbəbini yalnız “evlərə tələbat artıb” deməklə izah etmək mümkün deyil. Mənzil qiymətinin arxasında torpaqdan tikinti xərclərinə, kredit imkanlarından kirayə bazarına qədər bir-biri ilə bağlı çoxsaylı amillər dayanır.

Azpost.info bildirir ki, rəsmi statistikaya görə, 2026-cı ilin I rübündə Azərbaycanda mənzil bazarında qiymətlər əvvəlki rüblə müqayisədə 2,2 faiz, 2025-ci ilin I rübü ilə müqayisədə isə 8,1 faiz artıb. İlkin mənzil bazarında illik artım daha yüksək – 13,1 faiz olub. Təkrar mənzil bazarında isə illik artım 8,1 faiz təşkil edib. Bu rəqəmlər xüsusilə yeni tikililərdə qiymət təzyiqinin daha güclü olduğunu göstərir.

Torpağın qiyməti mənzilin qiymətinə necə təsir edir?

Bakıda mənzil qiymətinin əsas komponentlərindən biri torpağın dəyəridir. Şəhərin mərkəzinə, əsas yollara, metroya, məktəblərə və digər infrastruktura yaxın ərazilərdə torpaq məhdud resursdur. Yeni binaların tikintisi üçün uyğun ərazilər artmadığı halda, həmin ərazilərə tələbatın yüksəlməsi torpağın qiymətini artırır.

Nəticədə tikinti şirkəti üçün layihənin maya dəyəri yüksəlir. Bu xərc son məhsulun – mənzilin satış qiymətində də öz əksini tapa bilir.

Mənzil yalnız divar və damdan ibarət deyil. Beton, armatur, kabel, lift, pəncərə, qapı, fasad materialları, mühəndis sistemləri, işçi qüvvəsi, texnika, layihələndirmə və digər xərclər son qiymətin formalaşmasına təsir edir.

Dövlət Statistika Komitəsi mənzil bazarı ilə yanaşı tikinti-quraşdırma işlərinin istehsalçı qiymətləri üzrə də ayrıca statistika aparır. Bu göstəricilər mənzil qiymətinin arxasında yalnız daşınmaz əmlak bazarındakı tələb-təklifin deyil, tikintinin öz maya dəyərinin də dayandığını göstərmək üçün vacibdir.

Niyə yeni tikililər daha sürətlə bahalaşa bilər?

İlkin bazarda qiymət yalnız hazır mənzilin sahəsinə görə müəyyən edilmir. Tikinti şirkəti gələcək layihənin torpaq, maliyyələşmə, tikinti, əmək, satış və digər xərclərini də nəzərə alır. Bundan başqa, yeni binalarda alıcı üçün əlavə üstünlüklər – lift, yeraltı parkinq, mühafizə, həyət, yeni kommunikasiya xətləri və daha müasir planlaşdırma – qiymətə təsir edə bilər.

Məhz buna görə ilkin bazarda qiymət artımının təkrar bazardan daha yüksək olması diqqət çəkir.

İpoteka qiymətləri aşağı salır, yoxsa tələbi artırır?

Mənzil bazarında ən mühüm amillərdən biri maliyyələşmə imkanlarıdır. Alıcının mənzil almaq üçün nə qədər kredit əldə edə bilməsi onun bazardakı davranışına birbaşa təsir edir. İpoteka imkanlarının genişlənməsi müəyyən mənada alıcının ödəmə qabiliyyətini artırır. Lakin təklif eyni sürətlə genişlənmirsə, əlavə tələb qiymətlərə də təzyiq göstərə bilər.

Burada mühüm məqam odur ki, mənzil qiymətini yalnız kreditin mövcudluğu ilə izah etmək düzgün deyil. Kredit bazarı, gəlirlər, ilkin ödəniş, faiz dərəcələri və mənzil təklifi birlikdə qiymətə təsir edir.

Kirayə bazarı da mənzil qiymətini hərəkət etdirir

Mənzil alanların hamısı həmin evdə yaşamaq üçün alış etmir. Bir qrup alıcı mənzili investisiya kimi görür və gələcəkdə kirayə verməyi və ya daha yüksək qiymətə satmağı planlaşdırır. Kirayə qiymətlərinin yüksəlməsi belə alıcıların mənzilə marağını artıra bilər. Eyni zamanda tələbələrin və yeni iş üçün Bakıya gələn insanların sayındakı mövsümi dəyişikliklər də kirayə bazarına təsir göstərir.

2026-cı ilin iyulunda rəsmi statistikada mənzil kirayə haqlarının da əvvəlki aya nisbətən artdığı qeyd olunub.

Mənzil bazarına bütöv bir bazar kimi baxmaq da düzgün deyil. Mərkəzə yaxın ərazilərlə şəhərin kənar hissələri, yeni tikili ilə köhnə tikili, kiçik mənzillərlə böyük mənzillər arasında tələb fərqlənir. Alıcı üçün metroya yaxınlıq, nəqliyyat, məktəb, xəstəxana, iş yerinə məsafə və ərazinin gələcək inkişaf perspektivi qiymətin formalaşmasında mühüm rol oynayır.

Bu səbəbdən “Bakıda evlərin orta qiyməti nə qədərdir?” sualından daha vacib sual bəzən “Hansı ərazidə hansı tip mənzilə tələb artır?” olur.

Qiymətlər bundan sonra da artacaq?

Mənzil bazarında gələcək qiyməti yalnız bir göstəriciyə əsasən proqnozlaşdırmaq mümkün deyil. Torpaq və tikinti xərcləri, əhalinin gəlirləri, ipoteka imkanları, yeni layihələrin sayı, kirayə bazarı və ümumi iqtisadi vəziyyət eyni vaxtda nəzərə alınmalıdır.

Hazırkı rəsmi rəqəmlər isə mənzil bazarında qiymət artımının davam etdiyini göstərir. Xüsusilə ilkin mənzil bazarında illik artımın 13,1 faiz olması yeni tikililərdə qiymət təzyiqinin daha aydın hiss edildiyini göstərir.

Ona görə Bakıda ev almağın çətinləşməsinin tək səbəbi “evlərin bahalaşması” deyil. Əsas məsələ odur ki, mənzilin qiyməti bir neçə xərc və tələb faktorunun eyni nöqtədə birləşməsi ilə formalaşır. Alıcı üçün isə bu, sadə bir nəticəyə gətirir: eyni məbləğə daha yaxşı ev tapmaq üçün artıq yalnız kvadratmetrə deyil, ərazinin gələcək perspektivinə, binanın keyfiyyətinə, nəqliyyat imkanlarına və mənzilin sonrakı istifadə dəyərinə də baxmaq lazım gəlir.

Samir Abdulla

AzPost.az