Bakıda mənzil qiymətləri niyə artır?

Bakıda mənzil almaq istəyən ailələr üçün əsas problem təkcə qiymətlərin yüksək olması deyil. Mənzilin dəyəri, ipoteka ödənişi, ilkin ödəniş və kirayə xərcləri bir-biri ilə əlaqəli şəkildə ailə büdcəsinə təsir edir. Üstəlik, yeni tikililərlə köhnə binalar arasında qiymət fərqi olsa da, daha ucuz mənzil hər zaman daha sərfəli seçim demək deyil.

Azpost.info xəbər verir ki, 2026-cı ildə açıqlanan bazar göstəriciləri Bakıda mənzil qiymətlərinə torpaq sahələrinin dəyəri, tikinti xərcləri, ərazinin yerləşməsi və mənzilə olan tələbatın təsir etdiyini göstərir.

Yeni və köhnə tikililərin qiyməti nə qədər fərqlənir?

Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının (AQP) 2026-cı ilin iyun ayı üzrə indeksində yeni tikililərdə mənzilin median qiyməti kvadratmetr üçün 2 767 manat, köhnə tikililərdə isə 2 620 manat göstərilib. Beləliklə, iki seqment arasında fərq təxminən 147 manat, yaxud 5,6 faizdir.

Bu rəqəmlər onu göstərir ki, seçim yalnız binanın yeni və ya köhnə olması ilə müəyyənləşmir. Mənzilin yerləşdiyi rayon, binanın texniki vəziyyəti, sənədləri, təmir səviyyəsi, lift və parkinq imkanları da qiymətə təsir edir.

Məsələn, 70 kvadratmetrlik mənzilin median qiymət əsasında hesablanan dəyəri yeni tikilidə təxminən 193 690 manat, köhnə tikilidə isə 183 400 manat edir. Fərq 10 290 manatdır. Bu, yalnız müqayisə üçün hesablanmış göstəricidir; konkret mənzilin satış qiyməti fərqli ola bilər.

AQP-nin 2026-cı ilin iyul ayı üzrə rayon göstəricilərində də ciddi fərq görünür: Səbaildə median qiymət kvadratmetr üçün təxminən 3 167 manat, Xəzərdə 2 286 manat, Abşeronda isə 1 900 manat olub. Deməli, eyni sahəli mənzil üçün ünvan seçimi on minlərlə manatlıq fərq yarada bilər.

Qiymətləri hansı amillər artırır?

Əsas amillərdən biri torpağın bahalaşmasıdır. Xüsusilə mərkəzi ərazilərdə tikinti üçün uyğun sahələrin məhdud olması yeni layihələrin maya dəyərini artırır. Tikinti materialları, əməkhaqqı, mühəndis-kommunikasiya xərcləri və binanın infrastrukturla təmin edilməsi də son qiymətə daxil edilir.

İkinci amil tələbatdır. İş yerlərinin, universitetlərin, nəqliyyatın və xidmətlərin cəmləşdiyi ərazilərə maraq daha yüksəkdir. Bu, həm satış qiymətlərini, həm də kirayə bazarını dəstəkləyir.

Üçüncü amil isə bazarda təklif olunan qiymətlə real satış qiymətinin həmişə eyni olmamasıdır. 1news.az-ın 8 sentyabr 2026-cı il tarixli təhlilində qeyd olunur ki, bazar araşdırmalarının bir hissəsi elan və qiymətləndirmə məlumatlarına əsaslanır, faktiki alqı-satqı qiymətləri isə açıq statistikada kifayət qədər görünmür. Buna görə elanlarda qiymətlərin artması bütün mənzillərin həmin qiymətə satıldığı anlamına gəlmir.

İpoteka mənzilə əlçatanlığı artırırmı?

İpoteka mənzil almağı asanlaşdıra bilər, amma hər ailə üçün əlçatanlıq yaratmır. İlkin ödəniş üçün yığım, aylıq gəlirin sabitliyi və kreditin uzunmüddətli öhdəlikləri əsas şərtlərdir. Mənzilin qiyməti gəlirdən daha sürətlə artdıqda ailə ya daha kiçik sahəyə, ya şəhərin kənarına, ya da daha uzunmüddətli kreditə yönəlməli olur.

Məsələn, 190 min manatlıq mənzilin qiymətinin 20 faizini ilkin ödəniş kimi götürsək, ailə əvvəlcədən 38 min manat toplamalıdır. Qalan 152 min manat kreditlə maliyyələşdirilərsə, aylıq ödənişin məbləği faiz dərəcəsindən və kredit müddətindən asılı olacaq. Bu nümunə konkret ipoteka proqramının şərtlərini deyil, ilkin ödəniş yükünü göstərir.

Kirayə gəliri evin qiymətini əsaslandırırmı?

Mənzil alanların bir qismi onu yaşayış üçün deyil, gələcəkdə kirayəyə vermək və ya qiymət artımından qazanmaq məqsədilə alır. Lakin investisiyanın sərfəliliyini hesablamaq üçün təkcə aylıq kirayəyə baxmaq kifayət deyil: boş qalma müddəti, təmir, kommunal və idarəetmə xərcləri, eləcə də alqı-satqı zamanı yaranan məsrəflər nəzərə alınmalıdır.

AQP-nin iyul göstəricilərində yeni tikililərdə kirayənin median qiyməti kvadratmetr üçün ayda təxminən 10,6 manat olub. Bu göstəricini 70 kvadratmetrlik mənzilə tətbiq etdikdə aylıq kirayə təxminən 742 manat edir. Mənzilin dəyərini 193 690 manat götürsək, illik ümumi kirayə gəlirliliyi təxminən 4,6 faiz alınır. Bu, xərclər çıxılmamış nəzəri hesablamadır və konkret mənzilin faktiki gəlirliliyinə zəmanət vermir.

Əsas məsələ: qiymət yox, ailənin alıcılıq gücü

Mənzil bazarını qiymətləndirərkən yalnız kvadratmetrin bahalaşmasına deyil, ailə gəlirlərinə, ipoteka ödənişlərinə, kirayə xərclərinə və real satış göstəricilərinə birlikdə baxmaq lazımdır. Qiymət artımı alıcılıq qabiliyyətinin artması demək deyil.

Bazarın daha aydın mənzərəsi üçün faktiki alqı-satqı qiymətləri, satış sayı, ipoteka ilə alınan mənzillərin payı və ailələrin gəlirlərinə nisbətdə mənzil xərcləri müntəzəm açıqlanmalıdır. Bu göstəricilər olmadan qiymətlərin nə qədər artdığını görmək mümkündür, amma mənzilin adi ailə üçün nə dərəcədə əlçatan olduğunu tam ölçmək çətindir.

Samir Abdulla

AzPost.az