Bakıda ev qiymətləri niyə düşmür?

Son illərdə Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarı sadəcə ev sahibi olmaq istəyənlərin deyil, kapitalını qorumaq istəyən hər bir investorun bir nömrəli hədəfinə çevrilib. Qiymətləndiricilər Palatasının və müstəqil analitik mərkəzlərin son rəqəmləri göstərir ki, daşınmaz əmlaka olan maraq investisiya aləti kimi hətta qızılı da qabaqlayır.

Bəs qiymətlərdəki bu artım hələ nə qədər davam edəcək? Kirayə bazarı niyə ucuzlaşmır?

Azpost.info paytaxtın və ölkənin əmlak bazarı ilə bağlı təhlini təqdim edir.

Bazarın yeni lideri: Torpaq seqmenti və “Premium layihələr”

Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının (AQP) ən son açıqladığı daşınmaz əmlak indekslərinə görə, bazarda kəskin qiymət dalğalanmaları olmasa da, mülayim və dayanıqlı artım trayektoriyası davam edir. Hazırda daşınmaz əmlakın kompozit indeksi baza dövrünə nisbətən 6.7% yüksəlib.

Lakin bu artımın arxasında duran əsas hərəkətverici qüvvə mənzillər deyil, torpaq seqmentidir. Developer layihələri və premium ərazilər üçün nəzərdə tutulan torpaq sahələrinin indeksi 118.1 bəndə yüksələrək rekord vurub. İnvestorlar artıq beton divarlara deyil, gələcək vəd edən torpaq sahələrinə və “off-plan” (təməldən alış) layihələrə pul yatırmağa üstünlük verirlər.

Bakının “qiymət zonaları”: Kim hara köçür?

Bakı əmlak bazarı artıq vahid deyil, bir-biri ilə kəsişən, lakin tamamilə fərqli qaydalarla işləyən zonalara bölünüb. Paytaxtda kvadratmetr üzrə orta qiymət 2,400 AZN ətrafında stabilləşsə də, coğrafi disproporsiya (fərq) dəhşətli həddədir:

“Premium nüvə” (Səbail, İçərişəhər, Neftçilər prospekti, Ağ Şəhər): Kvadratmetr qiyməti 4,000 – 9,500 manat arasında dəyişir. Bura yalnız elit investorlar daxil ola bilir.

Yuxarı orta zona (Nərimanov, Yasamal, Nizami yeni tikililəri): Əhalinin ən çox tələb göstərdiyi, infrastrukturun inkişaf etdiyi yerlərdir. Qiymətlər 2,500 – 4,100 manat aralığındadır.

Kütləvi bazar (Xətai, Binəqədi, Yasamal periferiyası): Orta təbəqənin ipoteka ilə üz tutduğu ərazilərdir: 1,700 – 2,600 manat.

Abşeron və şəhərətrafı (Mərdəkan, Buzovna, Zabrat, Sabunçu): Fərdi evlər və bağ sahələrinin aktiv olduğu bu zonada qiymətlər hələ ki, 1,100 – 1,800 AZN arasında nisbətən əlçatandır.

Tikinti materiallarının və işçi qüvvəsinin maya dəyərinin artması səbəbindən yeni tikililər köhnə “Leninqrad” və “Xruşşov” layihəli sovet evlərini bazardan sıxışdırır. Aradakı qiymət fərqi bəzi rayonlarda artıq 45%-ə çatıb.

Tələbələr getdi, bəs kirayə mənzillər niyə ucuzlaşmır?

Ənənəvi olaraq iyul-avqust aylarında universitetlərin bağlanması və tələbələrin rayonlara qayıtması ilə kirayə bazarında ucuzlaşma gözlənilsə də, builki mənzərə fərqlidir. Ekspertlər bildirirlər ki, Bakıda median kirayə qiymətləri 800 – 900 manat diapazonunda donub qalıb və aşağı düşmək niyyətində deyil.

Bunun fundamental səbəbi odur ki, mənzil alanların əksəriyyəti paytaxta gələn xarici investorlar (Rusiya, Türkiyə, İran və Körfəz ölkələrindən) və ya mənzili yaşamaq üçün deyil, sırf biznes (AirBnb və ya uzunmüddətli yüksək gəlirli kirayə) üçün alan yerli daxili investordur. İllik kirayə gəlirliyi mülkün dəyərinin təxminən 5-6%-ni təşkil edir ki, bu da bank depozitləri ilə rəqabət apara bilir.

2026-cı ilin əsas gözləntisi: Sənədsiz evlərin “xilası”

İqtisadiyyat Nazirliyinin daşınmaz əmlak sahəsində qanunvericilik islahatları və sənədsiz evlərin sənədləşdirilməsi üçün yeni portalın istifadəyə verilməsi planları bazarda böyük gözlənti yaradıb. Prezidentin sərəncamlarına əsasən bələdiyyə torpaqlarının qiymətləndirilməsinin müstəqil şirkətlərə verilməsi ciddi bir addımdır. Yüz minlərlə sənədsiz mənzilin rəsmi çıxarışla (kupça) təmin edilməsi bu əmlakların banklar tərəfindən girov kimi qəbul edilməsinə, rəsmi alqı-satqı dövriyyəsinə daxil olmasına və dövlət büdcəsinə vergi axınına səbəb olacaq. Bir tərəfdən bu, bazara əlavə təklif gətirərək qiymətləri stabilləşdirə bilər, digər tərəfdən isə sənədləşən əmlakın dəyərini dərhal 20-30% artıracaq.

 Bizi nə gözləyir?

Beynəlxalq reytinq agentliklərinin (məsələn, S&P Global) proqnozlarına əsasən, 2026-cı ilin sonuna qədər daşınmaz əmlak qiymətlərində kəskin çökmə və ya “böyük köpüyün partlaması” gözlənilmir. Bazar artıq daha xaosdan uzaq, şəffaf və dayanıqlı inkişaf mərhələsinə qədəm qoyub. İlin sonuna qədər ümumi qiymət artımının 5 – 7% səviyyəsində, mülayim templə davam edəcəyi proqnozlaşdırılır.

Samir Abdulla

AzPost.az