Bakıda evlər ucuzlaşacaq? Bazarda yeni mərhələ başladı

Bakının daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin kəskin ucuzlaşacağı ilə bağlı gözləntilər özünü doğrultmur. Əksinə, sənədi qaydasında olan və yeni tikilən mənzillərdə bahalaşma davam edir. Lakin bazarda mühüm dəyişiklik baş verir: artıq bütün evlərin qiyməti eyni istiqamətdə hərəkət etmir. Kupçasız, infrastrukturu zəif və subasma riski olan ərazilərdə yerləşən evlər alıcı üçün əvvəlki qədər cəlbedici deyil.

Bakıda mənzil bazarı yeni mərhələyə daxil olur. Bu mərhələnin əsas xüsusiyyəti ümumi ucuzlaşma deyil, əmlakın keyfiyyətinə görə qiymət fərqinin daha da artmasıdır.

Başqa sözlə, sənədli və yaxşı yerləşən mənzil öz dəyərini qoruyur, hətta bahalaşır. Riskli əmlak isə alıcı tapmaqda çətinlik çəkir və qiymətdə güzəştə ehtiyac yaranır.

Kupçasız evlərin dövrü başa çatır?

Bazarda ən ciddi dəyişiklik sənədsiz evlər seqmentində müşahidə olunur. Əvvəllər daha aşağı qiymətə görə alıcıların maraq göstərdiyi kupçasız evlər indi daha çox riskli aktiv kimi qiymətləndirilir. Tikintiyə nəzarətin güclənməsi və qanunsuz tikililərlə bağlı tədbirlərin sərtləşməsi belə əmlaklara tələbi azaldır.

Alıcı üçün əsas sual artıq yalnız “ev neçə manatdır?” deyil. “Bu evin çıxarışı varmı, tikintisi qanunidirmi, gələcəkdə satmaq və ya ipotekaya qoymaq mümkündürmü?”

Bu sualların cavabı mənzilin bazar qiymətinə getdikcə daha ciddi təsir göstərir. Nəticədə sənədsiz evlərin ucuzlaşması, sənədli evlərlə onların arasındakı qiymət fərqinin isə daha da böyüməsi mümkündür.

Subasma riski də qiymətə təsir edir

Bakıda son illərdə güclü yağışlardan sonra bir sıra ərazilərdə yaranan subasma problemləri də daşınmaz əmlak bazarında alıcı davranışını dəyişib. Kommunal infrastrukturu zəif, kanalizasiya sistemi problemləri olan və qrunt sularının yüksək olduğu ərazilərdə yerləşən fərdi evlər əvvəlki qədər rahat satılmır.

Bu isə əmlak bazarında yeni meyar yaradır: evin yalnız sahəsi və təmiri yox, yerləşdiyi ərazinin infrastrukturu da qiymətin formalaşmasına təsir edir. Alıcılar getdikcə daha çox asfalt yol, kanalizasiya, su və elektrik təminatı, parklanma imkanları və subasma riskinə diqqət yetirirlər.

Bəs niyə sənədli mənzillər bahalaşır?

Bakıda qanuni və keyfiyyətli mənzillərin qiymətinin aşağı düşməməsinin bir neçə səbəbi var. İlk növbədə tikinti xərcləri yüksək olaraq qalır. İnşaat materialları və əmək xərclərinin artması yeni binalarda mənzillərin maya dəyərini yüksəldir.

Digər mühüm amil torpaq çatışmazlığıdır. Xüsusilə Nərimanov, Nəsimi, Səbail və Xətai kimi mərkəzə yaxın ərazilərdə tikinti üçün uyğun torpaq sahələrinin məhdud olması yeni layihələrin qiymətini artırır.

Bundan başqa, köhnə və qəzalı binaların sökülərək yeni binalarla əvəzlənməsi də ətraf ərazilərdə mənzil qiymətlərinə təsir göstərir. İpoteka imkanlarının genişlənməsi isə sənədli mənzillərə tələbi qoruyan amillərdən biridir.

Bakıda 1 kvadratmetr neçə manatdır?

Hazırkı bazar mənzərəsində qiymətlər əraziyə və binanın xüsusiyyətlərinə görə ciddi dəyişir.

Ərazi / bina tipi Təxmini qiymət, AZN/m² Tendensiya Bakının mərkəzi 4 000–7 000 Artım Mərkəzə yaxın ərazilər 2 000–4 000 Sabit artım Köhnə tikililər 2 500–4 000 Sökülmə perspektivinə görə tələb yüksək ola bilər Şəhər kənarı və qəsəbələr 1 500–2 500 Sənəd və infrastruktura görə dəyişir

Bu rəqəmlər orta bazar diapazonunu göstərir. Konkret mənzilin qiyməti isə binanın yaşı, mərtəbəsi, təmiri, sənədləri, yerləşdiyi küçə və infrastruktura çıxış imkanlarından asılı olaraq ciddi şəkildə dəyişə bilər.

“Ucuz ev” həmişə sərfəli ev deyil

Əmlak bazarında yeni tendensiyanın ən maraqlı tərəflərindən biri də budur. Əvvəllər alıcı üçün əsas üstünlük aşağı qiymət idisə, indi risklərin hesablanması daha vacib olur. Məsələn, kupçasız və ucuz mənzil ilk baxışda sərfəli görünə bilər. Lakin sonradan onun satılması, ipoteka ilə alınması və ya hüquqi statusunun rəsmiləşdirilməsi problem yarada bilər.

Eyni vəziyyət infrastrukturu zəif ərazilərdə yerləşən evlərə də aiddir. Ucuz qiymət alıcıya müəyyən üstünlük versə də, gələcəkdə həmin əmlakın likvidliyi, yəni asan satılıb-satılmaması əsas məsələyə çevrilir.

Boş mənzillərə də maraq azalır

Əmlak bazarında digər dəyişiklik investisiya məqsədilə alınan, lakin uzun müddət boş saxlanılan mənzillərlə bağlıdır. Əvvəllər bir sıra alıcılar mənzili əsasən pulun dəyərini qorumaq və gələcəkdə daha baha satmaq məqsədilə əldə edirdi.

İndi isə belə mənzillərin likvidliyi və gəlirliliyi daha çox hesablanır. Əgər mənzil kirayə gəliri yaratmırsa və onun qiymət artımı gözləntisi zəifləyirsə, investisiya kimi cəlbediciliyi də azalır. Bu, bazarda “mənzil olsun, necə olur-olsun” yanaşmasından “mənzil gəlir gətirməlidir və asan satılmalıdır” yanaşmasına keçidi sürətləndirir.

Əmlak bazarında yeni qayda formalaşır

Bakıda yaxın gələcəkdə bütün mənzillərin kəskin ucuzlaşması üçün ciddi əsas görünmür. Əksinə, bazarda daha çox iki fərqli istiqamət formalaşır. Bir tərəfdə sənədli, yeni, infrastrukturu yaxşı, nəqliyyat imkanları əlverişli və subasma riski aşağı olan mənzillər dayanır. Bu seqmentdə qiymətlərin qorunması və artması ehtimalı daha yüksəkdir.

Digər tərəfdə isə kupçasız, hüquqi statusu qeyri-müəyyən, infrastrukturu zəif və riskli ərazilərdə yerləşən evlər var. Bu əmlaklarda qiymət artımı zəifləyə, hətta satış üçün güzəştlər arta bilər.

Əsas dəyişiklik qiymətdə yox, seçimdədir

Beləliklə, Bakının əmlak bazarında əsas məsələ yaxın aylarda “evlər ucuzlaşacaqmı?” sualından daha çox, “hansı evlər öz dəyərini qoruyacaq?” sualı olacaq. Bazarın yeni mərhələsində sənəd, yerləşmə, infrastruktur, tikintinin keyfiyyəti və gələcək likvidlik mənzilin qiymətindən az əhəmiyyət daşımayacaq.

Bu isə o deməkdir ki, yaxın gələcəkdə Bakıda “bütün evlər bahalaşacaq” və ya “bütün evlər ucuzlaşacaq” kimi vahid tendensiya əvəzinə, əmlaklar arasında qiymət fərqinin daha da açılması ehtimalı yüksəkdir.

Samir Abdulla

AzPost.az