Bakıda kirayə böhranı: Ekspert problemin həlli yollarını açıqladı

“Paytaxtın kirayə bazarı son illərdə artan tələb, münasib qiymətli məhdud mənzil fondu və şəhərdə nəqliyyat sıxlığının yaratdığı struktur gərginliklə üz-üzədir. Bakıya davam edən daxili miqrasiya, tikinti xərclərinin yüksəlməsi, köhnə, istismar müddətini başa vurmuş binaların sökülməsi ucuz mənzil fondunu əhəmiyyətli dərəcədə daraldıb”.

Bu sözləri Demokrat.az-a açıqlamasında Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının üzvü, əmlak eksperti Hüseyn Talıbov söyləyib.
Onun sözlərinə görə, mərkəzi ərazilərdə yeni tikililərdə kirayə haqlarının yüksək olması əksər vətəndaşları şəhərin kənarlarına və köhnə tikililərə yönəldir:
“Bu disbalans xüsusilə avqust-sentyabr aylarında daha qabarıq görünür. Tələbə axını, yeni iş mövsümünün başlanması və regionlardan Bakıya gələnlərin sayının artması bazarda tələbi eyni vaxtda yüksəldir və nəticədə qiymət təzyiqi pik həddə çatır. Sentyabr ayında daşınmaz əmlak bazarında müşahidə olunan fəallığı yalnız tədris ilinin başlanması ilə izah etmək düzgün deyil. Burada həm statistik dinamika, həm də makroiqtisadi amillər mühüm rol oynayır.
Hazırda Bakının mərkəzi zonalarında mənzillərin satış qiyməti 1 kvadratmetr üçün təxminən 3500-4500 AZN, kənar ərazilərdə isə 2000-2500 AZN təşkil edir. Kirayə bazarında orta aylıq qiymət 700 AZN-ə çatıb. Daşınmaz əmlak üzrə orta özünü doğrultma müddəti 19,5 il, illik gəlirlilik isə təxminən 5-8 faizdir. Metro stansiyalarına, universitetlərə və digər təhsil klasterlərinə yaxın ərazilərdə xüsusilə 1 otaqlı mənzillərin kirayə qiymətlərində 10-15 faizlik artım müşahidə olunur. Yay aylarında 30-45 gün ərzində kirayə verilən mənzillər sentyabrda cəmi 3-7 günə bazardan çıxır. Bu isə tələbin nə qədər sürətlə dəyişdiyini göstərir”.
Müsahibimiz qeyd edir ki, ucuz mənzil fondunun azalması fonunda təklifin belə qısa müddətdə artan tələbə cavab verə bilməməsi bazarda qiymətləri yuxarı çəkir: “Nəticədə mənzil sahiblərinin qiymət müəyyənləşdirməsində bazar psixologiyasının təsiri güclənir. Başqa sözlə, sentyabr ayında qiymət artımını yalnız obyektiv xərc amilləri deyil, yüksək tələb və məhdud təklifin yaratdığı psixoloji gözləntilər də
sürətləndirir. İnkişaf etmiş ölkələrin təcrübəsi göstərir ki, mövsümi tələb şoklarının mənfi təsirlərini azaltmaq üçün yalnız bazarın özünütənzimləməsinə arxalanmaq kifayət etmir.
Böyük Britaniya və ABŞ-da tələbə mənzilləri üzrə ixtisaslaşmış özəl yaşayış layihələri mühüm rol oynayır. Almaniyada kirayə artımının məhdudlaşdırılmasına yönəlmiş mexanizmlər tətbiq edilir. İspaniya və Niderlandda isə gənclər üçün daha kiçik sahəli, ortaq yaşayış formatları inkişaf etdirilir. Bakıda da problemin uzunmüddətli həlli üçün institusional yanaşmaya ehtiyac var. Tələbə mənzilləri inşa edən investorlara vergi və torpaq güzəştlərinin tətbiqi, universitet şəhərciklərinin paytaxtdan kənarda inkişaf etdirilməsi mərkəzi ərazilərdə kirayə yükünün azalmasına səbəb ola bilər”.
Ekspert hesab edir ki, mövcud şəraitdə həm investorlar, həm də kirayəçilər qərarlarını yalnız cari qiymətə deyil, gələcək likvidlik və boş qalma riskinə əsasən verməlidirlər:
“İnvestor baxımından tələb və likvidliyin yüksək olduğu 1 otaqlı mənzillər bəzi hallarda daha böyük sahəli mənzillərdən üstün seçim ola bilər. Kirayəçilər üçün isə əsas tövsiyə mənzil axtarışını sentyabra saxlamamaqdır. İyul ayında uzunmüddətli müqavilə bağlamaq qiymət artımından qorunmağa imkan verə bilər. Məsələn, iyulda 450 AZN-ə bağlanan və sentyabrda 550 AZN-ə təklif olunan eyni mənzil üzrə illik fərq 1200 AZN təşkil edir.
Bakının kirayə bazarında əsas problem təkcə qiymətlərin yüksəlməsi deyil, tələb ilə təklif arasında davamlı struktur uyğunsuzluğudur. Bu problemin dayanıqlı həlli üçün yeni mənzil fondunun yaradılması, tələbə və gənclər üçün əlçatan yaşayış layihələrinin genişləndirilməsi, şəhərsalma qərarlarının nəqliyyat və təhsil infrastrukturu ilə əlaqələndirilməsi, eləcə də bazarın şəffaf statistik məlumatlarla izlənməsi vacibdir. Əks halda, hər ilin sentyabrında təkrarlanan mövsümi sıçrayışlar kirayə bazarında qiymət təzyiqini daha da dərinləşdirəcək”, – deyə Hüseyn Talıbov fikrini yekunlaşdırıb.
Vaqif Hüseyinli
Demokrat.az