Bakıda torpaq sahələrinin qiymətində kəskin bahalaşma

Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının (AQP) 2026-cı ilin iyul ayı üzrə daşınmaz əmlak indekslərini açıqlayıb.

Palatadan Hurriyyet.Media  verilən məlumata görə, nəticələr daşınmaz əmlak bazarında vahid qiymət trendinin formalaşmadığını göstərir.

Bazar üzrə əsas xüsusiyyət qiymət və likvidliyin aktivin təyinatı, lokasiyası, investisiya potensialı və sənədləşmə vəziyyətindən asılı olaraq fərqlənməsidir. İyulda artım əsasən torpaq və yeni tikili mənzillərdə, korreksiya isə kommersiya obyektləri, qarajlar və müəyyən icarə seqmentlərində müşahidə olunub.

İyulda ən yüksək qiymət artımı Bakı şəhərinin torpaq bazarında qeydə alınıb. AQP torpaq indeksi aylıq 4 %, 2025-ci ilin dekabr baza dövrünə nisbətən isə 22,8% artaraq 122,8 bəndə çatıb. Median qiymət 16 371,5 manat/sot, orta qiymət 18 817 manat/sot, orta çəkili qiymət isə 12 276 manat/sot təşkil edib. Orta və median göstəricilər arasındakı fərq premium və kommersiya potensiallı sahələrin bazar qiymətlərinə təsirini, orta çəkili qiymətin aşağı olması isə iri sahələrin daha aşağı vahid qiymətlərlə təklif edilməsini göstərir. Median satış müddəti 27,9 gün, orta müddət 35,8 gün olub. İlkin elan qiyməti ilə faktiki sövdələşmə arasındakı 10,6 %-lik indikativ diskont isə tələbin yüksək qalmasına baxmayaraq, əməliyyatların müəyyən qiymət güzəşti ilə bağlandığını göstərir.

Yeni tikili mənzillər iyulda satış bazarının ən likvid seqmenti olaraq qalıb. AQP indeksi aylıq 1,7%, baza dövrünə nisbətən 6,5% yüksələrək 106,5 bənd təşkil edib. Median qiymət 2 812,5 manat/m², orta qiymət 2 851 manat/m², orta çəkili qiymət isə 2 836 manat/m² olub. Göstəricilərin bir-birinə yaxınlığı qiymət strukturunun nisbətən sabit olduğunu göstərir. Median satış müddətinin 20,6 gün olması yüksək likvidliyə, 6,6%-lik diskont isə alıcı və satıcı gözləntiləri arasındakı qiymət fərqinin nisbətən məhdud qalmasına işarə edir.

Köhnə tikili mənzillərdə qiymət dinamikası daha sabit xarakter alıb. AQP indeksi iyunla müqayisədə 0,2 % azalaraq 103,8 bəndə düşsə də, baza dövründən 3,8% yüksəkdir. Median qiymət 2 616,7 manat/m², orta qiymət 2 627,8 manat/m², orta çəkili qiymət isə 2 575,4 manat/m² təşkil edib. Median satış müddəti 26,1 gün, indikativ diskont isə 5,4 faiz olub. Sonuncu göstərici satış bazarında ən aşağı diskont səviyyəsinin bu seqmentdə formalaşdığını göstərir. Bu nəticə hazır infrastruktura və istifadəyə hazır mənzillərə olan tələbin qiymət gözləntilərini nisbətən sabit saxladığını ehtimal etməyə imkan verir.

Fərdi yaşayış evləri üzrə indeks aylıq 3,4 faiz azalaraq 101,1 bənd təşkil edib. Median satış müddəti 33,9 gün, indikativ diskont 8,3% olub. Qiymət dinamikasında elan portfelinin strukturunun, xüsusilə periferik və daha aşağı büdcəli obyektlərin payının dəyişməsinin təsiri nəzərə alınmalıdır. Kommersiya obyektləri satış bazarında isə ən kəskin korreksiya qeydə alınıb. AQP Kommersiya İndeksi aylıq 7,5% azalaraq 97,0 bəndə düşüb. Median qiymət 2 828,6 manat/m², orta qiymət 3 048,7 manat/m², orta çəkili qiymət isə 2 220,8 manat/m² olub. Göstəricilər arasındakı ciddi fərq kommersiya bazarının obyekt ölçüsü, təyinat və lokasiya baxımından yüksək heterogenliyini əks etdirir. İndikativ diskontun 9,8%-ə yüksəlməsi qiymət gözləntiləri ilə faktiki bazar şərtləri arasında fərqin genişləndiyini göstərir. Qaraj bazarında da oxşar korreksiya müşahidə olunub: AQP indeksi 5,1% azalaraq 105,0 bənd təşkil edib, diskont isə 12,8%-lə satış seqmentləri üzrə ən yüksək göstəriciyə çatıb.

İcarə bazarında dinamika seqmentlər üzrə fərqlənib. Yeni tikili mənzillərin kirayə indeksi aylıq 3,2% azalaraq 97,8 bəndə, median icarə haqqı isə 10,59 manat/m²-ə düşüb. Median icarəyəvermə müddətinin 23,7 gün olması satış bazarındakı yüksək likvidliklə müqayisədə daha balanslı tələb-təklif şəraitinə işarə edir. Fərdi yaşayış evlərinin kirayə indeksi 1,8% azalsa da, 109,5 bənddə yüksək olaraq qalıb. Bu dinamikanın yay mövsümündə bağ evləri və premium villaların təklif strukturunda artan çəkisi ilə qismən əlaqəli olması mümkündür. Kommersiya obyektlərinin icarə indeksi isə 7,4 faiz azalaraq 97,1 bəndə düşüb. Median icarə haqqı 14,81 manat/m², median icarəyəvermə müddəti 11,3 gün, indikativ diskont isə 10,5% olub. Qısa icarəyəvermə müddəti tələbin mövcudluğunu, yüksək diskont isə müqavilələrin daha çox bazar şərtlərinə uyğunlaşdırılmış qiymətlərlə bağlandığını göstərir.

İyul göstəriciləri daşınmaz əmlak bazarında sistemli və vahid istiqamətli hərəkətdən çox, seqmentlər üzrə fərqli qiymət və likvidlik dinamikasının formalaşdığını göstərir. Torpaq və yeni tikili mənzillər hazırda kapital axınının və tələbin daha güclü olduğu istiqamətlər kimi seçilir. Köhnə tikililərdə qiymət sabitliyi və aşağı diskont, kommersiya və qaraj bazarında isə daha yüksək qiymət çevikliyi diqqət çəkir.

Növbəti aylarda torpaq və yeni tikili mənzil seqmentlərində artım tempinin müəyyən qədər səngiməklə davam etməsi, köhnə tikililərdə isə qiymətlərin əsasən mövcud diapazonda qalması daha real ssenari kimi görünür. Kommersiya və qaraj seqmentlərində qiymətlərin faktiki gəlirlilik göstəricilərinə daha həssas olması, fərdi evlərin icarə bazarında isə yay mövsümünün başa çatması ilə təklif strukturunun dəyişməsi gözlənilir.

Xatırladaq ki, AQP dövrü olaraq hər ay daşınmaz əmlak, avtomobil və tikinti indekslərini açıqlayır.