Mərkəzi Bankdan sensasiya: Əhali ev ala bilmir, ipoteka isə...

Azərbaycanda əhalinin yeni mənzil almaq imkanları zəifləyir. Bu barədə Azərbaycan Mərkəzi Bankının açıqladığı 2025-ci ilin ilk yarısı üzrə Maliyyə Sabitliyi Hesabatında bildirilir. Hesabatda bu barədə birbaşa deyilməsə də, əhali tərəfindən mənzil alışının çətinləşdiyini göstərən bir neçə göstərici açıqlanır. Bunlardan birincisi mənzillərin qiymətinin artmasıdır.

Mərkəzi Bankın məlumatına görə, 2025-ci ildə ilkin (“novostroykalar”) və təkrar bazar üzrə mənzil qiymətləri artmaqdadır. Hesabatda bildirilir ki, 2020-ci ildə pandemiya ilə əlaqədar olaraq daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərdə nisbətən sabitlik müşahidə olunsa da, sonrakı illərdə qiymət artımı yenidən başlayıb. Bütövlükdə, son 5 il ərzində, yəni 2020-ci ilin iyun ayı ilə müqayisədə Bakıda mənzil qiymətlərində 46% artım olub.

Təkcə bu il, Bakıda mənzillərin orta artımı təqribən 14%, “novostroyaka”larda qiymət artımı isə 13%-ə yaxınlaşıb. Bu, son 5 il ərzində ən sürətli artımdır. Belə ki, 2023-cü ilə qədər mənzillərin illik bahalaşması 10%-ə çatmırdı.

Mərkəzi Banka görə, ipoteka kreditləri əhali üçün daha əvvəlki kimi əlçatan deyil və nəticədə bu kreditləşməyə maraq azalıb.

“İpoteka kreditləşməsi son illərdə ümumilikdə artım nümayiş etdirsə də son dövrlərdə artım tempi azalmaqdadır. 2020-ci ildən etibarən ipoteka kreditlərinin həcmi yüksəlsə də, 2023-cü ildən etibarən artım tempində azalma başlayıb. Bu azalma həm tələb, həm də təklif amilləri ilə izah oluna bilər”, - deyə hesabatda qeyd olunur.

2025-ci ilin ilk yarısında isə ipoteka portfeli daha 300 milyon manat artaraq 4,5 milyard manata çatıb. Dövlət ipotekası 200 milyon manat, daxili ipoteka kreditləri 100 milyon manat artıb.

AMB bildirir ki, ipotekaya marağın azalmasının əsas səbəbi - ev qiymətlərinin yüksək artım tempi ilə yanaşı, ipoteka kreditlərinin orta faiz dərəcələrinin artımı da ipoteka kreditlərinə olan tələbi zəiflədib. Digər səbəb isə İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun (İKZF) hesabına verilən ipoteka kreditlərinin məbləğinin limitli olmasıdır. Bankların özündə isə öz hesabına ipoteka krediti vermək üçün imkanlar azdır.

Mərkəzi Bankın bu etirafları aydındır, bəs ipoteka faizlərinin aşağı salınması, əlçatan olması üçün hansı addımlar atılır? Banklara bu barədə nə kimi öhdəliklər qoyula və ya tələblər irəli sürülə bilər?

Akif Nəsirli

Liberal İqtisadçılar Mərkəzinin sədri Akif Nəsirli “Yeni Müsavat”a açıqlamasında bildirib ki, banklar kommersiya təşkilatıdır və o, mənfəət normasını özü müəyyən etməlidir: “Yəni bazarın tələbi, təklifi, rəqabət mühiti vəs. bütün əlamətlər nəzərə alınmaqla bank strategiyasını özü müəyyən etməlidir. Əslində nə Mərkəzi Bank, nə də dövlət kommersiya banklarının bu siyasətinə müdaxilə etməlidir. Dövlətin və onun siyasətini həyata keçirən Mərkəzi Bankın bu məsələdə əlindən gələn yeganə iş bank sektorunda rəqabət mühitini formalaşdırmaqdır.

İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun banklar seçmək üsulları təbii olmalıdır. Yəni istənilən bank ipotekanı maliyyələşdirmək imkanına malik olmalıdır ki, bu bankların sayı çox olsun, həm də həmin banklar arasında rəqabət mühiti yaransın. Bu halda banklardan asılı olan faiz dərəcələri tam şəkildə optimallaşacaq.

Digər tərəfdən, dövlət ipotekası biznes ipotekasından fərqlənməlidir. Lakin biz bu fərqi o qədər də çox hiss etmirik. Əgər bunlar eyni olacaqsa, onda dövlət ipotekasını təşkil etməyin nə mənası var?!"

İqtisadçı deyir ki, dünya təcrübəsində müşahidə edilən müxtəlif modellərdən istifadə etmək olar: “Biz Azərbaycana uyğun modelləri seçə bilərik. Bu isə detallı müzakirə tələb edir. Lakin çox təəssüflər olsun ki, hökumət bu tip məsələləri ictimai qaydada müzakirəyə çıxarmır, qərarları məmurlar verir. Bu qəraralar da vətəndaşların mənafeyini müdafiə etmir. Çünki bu qərarların qəbulunda vətəndaşların mənafeyini müdafiə edən tərəf yoxdur. Qərar verilərkən müstəqil iqtisadçıların, bu sahədə ixtisaslaşmış QHT nümayəndələrinin də fikri öyrənilməlidir ki, orada vətəndaşın mövqeyini müzakirə edən bir adam olsun. Avropada cəmiyyət kifayət qədər gəlirlərə malikdir. Orada vətəndaşın mövqeyinin müdafiəsinə o qədər də ehtiyac yoxdur. Bizdə isə əhalinin gəlirləri aşağıdır. Mərkəzi Bankın hesabatında da dolayısı ilə bu etiraf olunur”.

A.Nəsirli bildirir ki, banklar arasında rəqabət mühiti formalaşmalıdır: “Bank sektoru müstəqilləşməlidir. Azərbaycanda bankların bir-biri ilə rəqabət aparmaq niyyəti yoxdur. Hər bank öz xətti ilə hərəkət edir. Əgər bank sektorunun inkişafını istəyiriksə, bank sektorunda ciddi rəqabət mühiti və müstəqil banklar yaranmalıyıq. Ölkəmizdə ucuz kredit yoxdur, bu isə azad rəqabətin olmamasından xəbər verir. Bank sektorunun dünyada 100-dən çox aləti var, Azərbaycada isə bu bir neçə ədəddir. Kredit və ipoteka alətləri işləyir. Qalan alətlərdən istifadə edilmir. Çünki rəqabət mühiti yoxdur və belə halda istifadəyə ehtiyac qalmır.

Kommersiya bankları elə bir şəraitdə işləməlidir ki, hər an seçim qarşısında qalsınlar. Seçim vaxtı bank beynəlxalq arenadakı alətlərdən istifadə edəcək. Təəssüf ki, bizdə hələlik bu yoxdur".

Xalid Kərimli

İqtisadçı Xalid Kərimli də mövzu ilə bağlı fikirlərini bildirib. Onun sözlərinə görə, ipoteka kreditlərinin faizlərinin azaldılması gözlənilmir: “Faizlər tələbat çox olduğuna görə aşağı salınmayacaq.

Dövlət hazırda ipoteka kreditlərinin limitini də artırmağı fikirləşmir. Çünki sosial ipotekanı artırmaq üçün büdcədən daha çox vəsait lazımdır. Kommersiya bankları isə çatdıra bilmir, çünki tələbat çoxdur. Həcmi artırmağa imkan yoxdur.

Bahalaşan qiymətləri dəstəkləmək üçün də kreditin həcminin çoxalmasına ehtiyac var. Tikinti liderləri ipoteka kreditlərinin artmasında maraqlıdırlar. Amma daha çox kredit ayrılsa, qiymət də sürətlə aratacaq və az adam kredit götürə biləcək".

İqtisadçı deyir ki, kommersiya banklarının verdiyi kreditin faizində kəskin artım var: “Bu, təkcə ipoteka kreditlərinə deyil, biznes və istehlak kreditlərinə də aiddir. Mərkəzi Bankın 2023-cü ilin dekabrında verdiyi qərardan, məcburi ehtiyat normaları artırılandan sonra həm depozit, həm də kredit faizləri artıb”.

Ekspert deyil ki, son 2 il ərzində əhalinin mənzilə əlçatanlığı kəskin pisləşib: “Son iki ildə bu imkan 150 faz kimi qiymətləndirilirdisə, bu, hazırda 108 faizə düşüb. Bu göstəricinin sürətlə düşməsi mənzil bazarındakı kəskin bahalaşmanı və bahalaşmanın əhalinin gəlirlərini üstələməsini göstərir. İnsanların orta gəlirlə mənzil alması daha da pisləşəcək. Mənzil bazarında qiymətlərin artımı davam etsə, biz Londondakı mənzil qiymətləri ilə müqayisə apara biləcəyik. İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun verdiyi məbləğlərlə mənzil qiymətləri arasındakı fərq böyüyür.

Kommersiya bankları son 2 ildə ipoteka kreditlərinin faizlərini 3 faizdən çox artırıb. Bu vəziyyət əhalinin kreditlə ev almaq imkanını çətinləşdirir".