Paytaxtın bahalaşan mənzil bazarı

Ötən illə müqayisədə bu il Bakının təkrar mənzil bazarında satış üçün ümumi təklif həcmi əhəmiyyətli dərəcədə artıb. Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasından verilən məlumata görə, 2025-ci ilin əvvəllərində bazarda təklif edilən mənzillərin sayı illik müqayisədə təxminən 17 faiz yüksəlib. Bu artım nəticəsində dekabr ayına doğru şəhər üzrə satışa çıxarılan mənzillərin ümumi sayı 7 mini ötüb: "Təklif portfelində həm yeni tikililərdəki mənzillər, həm də köhnə tikililərdəki mənzillər yer alır. Bununla belə, struktur cəhətdən bəzi dəyişikliklər müşahidə edilib - məsələn, köhnə binalardakı mənzillərin payının bir qədər yüksəldiyi müşahidə olunur ki, bu da 1970-ci ildən əvvəl tikilmiş mənzillərə ipoteka məhdudiyyətlərinin tətbiqi səbəbindən alıcı marağının azalması ilə izah olunur. Yeni tikililər üzrə təklif həcmi isə bazara davamlı olaraq yeni layihələr çıxarıldığı üçün yüksək olaraq qalır. Aylıq dinamika baxımından, 2025-ci ilin martından aprel ayına qədər təklif həcmi böyük dəyişiklik göstərməyib - yəni bazarda durğunluqdan sonra aktivlik tədricən artsa da, son aylıq artım cüzi olub. İllik müqayisədə isə təklif sayında ciddi yüksəliş qeydə alınıb. Bu, bazarın canlanması və daha çox mənzilin satışa çıxarılması ilə əlaqədardır. Xüsusilə, 2025-ci ilin fevralında təkrar bazarda təklif sayı əvvəlki ilin eyni dövrünə nisbətən 17 fazi çox idi, bu trend aprel ayınadək davam edib".

Bakı şəhərinin təkrar mənzil bazarında 1 kvadratmetr üçün orta qiymət həm yeni tikililər, həm də köhnə tikililər üzrə yüksəlmə trendi göstərib: "2024-cü ilin aprel ayında bazarda 1 kv.m-in orta qiyməti dəyişən strukturla təxminən 2000 AZN/kv.m civarında idi və ilin qalan hissəsində ardıcıl artım müşahidə edildi. 2025-ci ilin aprelinə gəldikdə, yeni tikililərdə orta qiymət təxminən 2300-2400 AZN/kv.m həddinə çatdı, köhnə tikililərdə isə təxminən 2000-2050 AZN/kv.m oldu. Beləliklə, bir il ərzində kvadratmetr qiymət artımı yeni tikililərdə təxminən 15-17 faiz, köhnə tikililərdə isə 10-12 faiz təşkil edib. Məsələn, 2025-ci ilin fevral ayı etibarilə təkrar bazarda yeni tikililərdə qiymətlər 1,5 faiz aylıq və 10,9 faiz illik, köhnə tikililərdə isə 1,1 faiz aylıq və 9,8 faiz illik artım göstərirdi. Bu rəqəmlər aprel ayı üçün də bənzər səviyyədə qalmış, mart-aprel aralığında təxminən 1 faizə yaxın aylıq bahalaşma davam edib. Orta qiymətlərin dəyişən strukturla hesablanması bazardakı mənzillərin çeşidinə (ölçü, yer və s.) görə dəyişdiyi üçün, artım tempi bazar strukturundakı dəyişikliklərdən təsirlənə bilər. Məsələn, qiymət artımının bir hissəsi bazarda daha bahalı yeni tikililərin payının artmasından qaynaqlana bilər. Daimi strukturla hesablanan qiymət indeksləri isə mənzillərin saf qiymət dəyişimini göstərir. Dövlət Statistika Komitəsinin rəsmi mənzil qiymət indeksi göstərir ki, 2025-ci ilin I rübündə ölkədə mənzil bazarında qiymətlər əvvəlki ilin I rübünə nəzərən 14,4 faiz artıb. Bu göstəriciyə təkrar mənzil bazarı üzrə artım da daxil olmaqla, struktur təsirlərini aradan qaldıran bir ölçü kimi baxıla bilər. Deməli, dəyişən strukturla orta qiymət artımı (12-15%) ilə daimi strukturla indeks artımı (14%) arasında ciddi fərq yoxdur - yəni bazardakı bahalaşma əsasən real qiymət artımından irəli gəlir".

Yeni və köhnə tikililərin qiymət səviyyələri arasında da fərqlər müşahidə olunur. 2025-ci ilin əvvəlində yeni tikililərdə 1 kv.m-in orta qiyməti köhnə binalara nisbətən yüksək idi və bəzi məlumatlara görə, orta hesabla 2167 AZN/kv.m təşkil edirdi. Köhnə tikililərdə isə kvadratmetr qiymətləri daha ucuzdur və bazar üzrə ortalama bu seqmentdə 1800-1900 AZN/kv.m civarındadır. Bu fərq bir tərəfdən yeni binaların daha müasir infrastrukturu və tələbatlı olması ilə izah edilir, digər tərəfdən köhnə binaların bəzilərinin kreditlə satış imkanlarının məhdudlaşması onların qiymət artımını ləngidir. Nəticədə, 2024-2025-ci illərdə yeni tikililərin təkrar bazardakı qiymətləri köhnə mənzillərdən daha sürətlə artmağa davam edib.

Təkrar mənzil bazarında satılan mənzillərin orta sahəsi və orta ümumi qiyməti bazarın strukturuna uyğun formalaşır. Araşdırmalar göstərir ki, Bakıda mənzillərin orta sahəsi təxminən 85-100 kv.m aralığındadır. Məsələn, əvvəlki illərdə aparılmış təhlillərə görə, təkrar bazarda orta mənzil sahəsi 93 kv.m olmuşdur. Hazırkı dövrdə də yeni tikililərdə 2-3 otaqlı mənzillər üstünlük təşkil etdiyi üçün orta sahə təxminən bu səviyyədədir.

Bu orta sahə və yuxarıda qeyd edilən kvadratmetr qiymətləri əsasında, bir mənzilin orta satış qiyməti 2025-ci ilin aprel ayı etibarilə təxminən 180-200 min AZN təşkil edir. Məsələn, 90 kv.m-lik tipik bir mənzilin kvadratmetri 2200 AZN-dən hesablandıqda ümumi dəyəri 198 min AZN edir ki, bu da təxminən 115 min ABŞ dollarına bərabərdir. Müqayisə üçün, 2013-cü ildə Bakı təkrar mənzil bazarında bir mənzilin orta qiyməti 113 162 ABŞ dolları kimi qeydə alınmışdı. Göründüyü kimi, manatın devalvasiyaları nəzərə alınsa da, son on ildə dollar ifadəsində orta mənzil dəyəri təxminən eyni qalmaqda, lakin manat ifadəsində kəskin artmaqdadır.

Vurğulanıb ki, orta qiymət dinamikasında aylıq və illik dəyişmələr də nəzərə çarpır: "Son ay ərzində mənzilin orta satış qiymətində cüzi - təxminən 1 faizə yaxın - artım oldu. İllik müqayisədə isə orta mənzil qiyməti təxminən 10-15 faiz bahalaşdı. Bu bahalaşma əsas etibarilə kvadratmetr qiymətlərinin artımına paralel gedir, çünki orta sahədə ciddi dəyişiklik müşahidə olunmayıb".

Daşınmaz əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Fərzəliyev deyir ki, bazarın canlanması nəticəsində satışa çıxarılan mənzillərin sayı artsa da, bu artım tələbi tam ödəmədiyi üçün qiymətlər yenə yüksəlib: "Qiymət artımı ölkədəki ümumi inflyasiya səviyyəsindən dəfələrlə yüksəkdir - məsələn, 2025-ci ilin rübündə mənzil qiymətləri artımı ölkə üzrə istehlak inflyasiyasını 2,6 dəfə üstələyib. İpoteka qaydalarındakı dəyişiklik əvvəlcə bazarda aktivliyi azaltsa da, sonradan alıcılar bu vəziyyətə adaptasiya oldular. Nəticədə köhnə mənzil seqmentində qiymətlər nisbətən sabit qaldı, yeni mənzillər seqmentində isə artım davam etdi. Bazarda investisiya məqsədli alıcıların fəallığı artıb - insanlar daşınmaz əmlakı, xüsusən də tikilməkdə olan yeni binalardakı mənzilləri sərmayə kimi görür və alırlar. Bu da struktur olaraq bazarda daha çox yeni tikili mənzilin dolaşımda olmasına gətirib çıxarır".

Ekspertin fikrincə, təkrar mənzil bazarında satılan mənzillərin orta sahəsi və ümumi qiyməti bazarın struktur xüsusiyyətlərinə uyğun formalaşır. Eyni zamanda, Bakı şəhərində mənzil qiymətləri rayonlara görə əhəmiyyətli fərqlər göstərir: "Ümumiyyətlə, şəhər mərkəzinə yaxın və prestijli ərazilərdə mənzillərin kvadratmetr qiyməti daha yüksəkdir. Ən bahalı mənzillər ənənəvi olaraq Nəsimi, Nərimanov və Səbail rayonlarında yerləşir. Ən ucuz mənzillər isə şəhərətrafı və yarımkənar ərazilərdə müşahidə olunur. Bu fərqlər əsasən rayonların yerləşməsi, infrastrukturu və mənzillərin fiziki vəziyyəti ilə bağlıdır. Məsələn, metroya, parklara və ticarət mərkəzlərinə yaxınlıq qiymətləri artıran əsas amillərdəndir".

E.Fərzəliyev qiymət artımının səbəbləri sırasında bir sıra mühüm faktorları da qeyd edib. Onun sözlərinə görə, tikinti materialları və işçi qüvvəsi ilə bağlı xərclərin artması yeni tikililərin maya dəyərini yüksəldir və bu da satış qiymətlərinə birbaşa təsir edir: "Eyni zamanda, manatın alıcılıq qabiliyyətinin sabitliyi və daşınmaz əmlaka yatırımın cəlbedici olması əhalinin əmanətlərini mənzil bazarına yönəltməsinə səbəb olub. Bank əmanətləri üzrə faizlərin aşağı olması fonunda mənzil almaq kapitalın qorunması və artırılması üçün əsas vasitələrdən birinə çevrilib. Bundan başqa, köhnə binaların sökülüb yenilənməsi ilə bağlı "pilot layihələr" çərçivəsində gələcəkdə mənzilə tələbin artacağı gözləntisi də qiymətlərə təsir edən amillərdəndir. İpoteka kreditləşməsinin davam etməsi və əhatəsinin genişlənməsi alıcılıq qabiliyyətini artırmaqla bazara əlavə tələb gətirir".

E.Fərzəliyev hesab edir ki, yaxın gələcəkdə də mənzil qiymətlərində eniş gözlənilmir. Əksinə, müəyyən fasilələrlə artım davam edə bilər. Çünki mövcud yüksək qiymətlərlə belə bazarda kifayət qədər alıcı var. Bundan əlavə, torpaq sahələrinin və tikinti materiallarının bahalaşması səbəbindən yeni layihələr üzrə təklif qiymətlərinin aşağı düşməsi real görünmür.

İqtisadçı-ekspert Vüqar Orucun sözlərinə görə, daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin bahalaşması tendensiyasının zərurət olması göz öndündədir: "Çünki cari ilin ilk 4 ayında daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərdə 6-7 faiz artımın baş verdiyini nəzərə alsaq, bu tendensiyanın yay dövründə və tədris müddətinin başlanacağı dövrədək davam edəcəyi gözləniləndir. İl ərzində proqnozlaşdırılan 15-20 faizlik əmlak bahalaşmasının məhz təqribən 10 faizi qarşıdakı aylara təsadüf edəcək. Hətta hesab edirəm ki, əsas bahalaşma dövrü sentyabra qədər olan hissəni əhatə edəcək. Hazırda daşınmaz əmlak bazarında aylıq təbii olaraq təqribən 1-1,5 faiz civarında qiymət artımı baş verir. Bunun da ən böyük payı məhz bünövrəsi qoyulmuş yeni tikililərlə bağlıdır. Həmin tikililər üzrə fantastik dərəcədə qiymətlər təklif olunur. Eyni ərazidə yerləşən köhnə tikililərlə müqayisədə yeni tikililərdə mənzillərin qiyməti 25-30 faiz yüksəkdir. Çünki podratçılar və tikinti sahibkarları düşünürlər ki, daşınmaz əmlak artıq investisiya obyekti mənbəyi kimi çıxış etdiyindən və ən az riskli, eləcə də stabil gəlir gətirmə imkanı olduğundan yeni təklif olunan qiymətlər daha yüksək olmalıdır".

V.Orucun sözlərinə əsasən, təklif olunan qiymətlərin yüksək olmasına təsir edən amillərdən biri də yeni tikililərin inşaasında müvafiq icra qurumları tərəfindən normativlərə əməl olunmasının ciddi şəkildə tələb edilməsidir: "Bu da sahibkara əvvəllər olduğu kimi, eskiz layihəsindən kənar sahələrin əlavə olunmasına, daha çox tikinti sahəsi inşa etməsinə imkan yaratmır. Yeni normativ qaydalara ciddi şəkildə tələb olduğuna görə sahibkar daha az kvadratmetr həcmində tikililər inşa edir və bu da qiymətlərə artırıcı təsir göstərir. Nəticədə bazara təklif olunana katlavanların satış qiyməti daha yüksək olur. Həmçinin maliyyə hesabatlılığı və şəffaflığın müvafiq dövlət qurumları tərəfindən qorunması baş verdiyindən bütün tikinti şirkətləri əlavə dəyər vergisi ödəməyə məcbur olurlar və bu da rəsmi hesablaşma zərurətini meydana gətirir. Nəticədə xərclər daha da artır".

Ötən il sahibkar bir kvadratmetr tikilidən təqribən 300 manat gəlir əldə etmək fikrində idisə, bu il artıq 400-450 manat qazanc götürməyi planlaşdırır: "Digər tərəfdən, sahibkarlar dünyada baş verən qlobal inflyasiyanı nəzərə alaraq və manatın alıcılıq qabiliyyətindəki dəyişikliklərə müvafiq olaraq öz qarşılarına daha böyük mənfəət əldə etmək hədəfi qoyurlar. Məsələn, ötən il sahibkar bir kvadratmetr tikilidən təqribən 300 manat gəlir əldə etmək fikrində idisə, bu il artıq 400-450 manat qazanc götürməyi planlaşdırır. Bu da bir kvadratmetrin bazara təklif qiymətlərində artıma səbəb olur. Bundan başqa, təbii artım da əmlak qiymətlərinə təsir edir. Yəni vətəndaşlarımızın sayı artdıqca torpağa tələbat artır və torpaq bahalaşır. Eyni zamanda təbii artım yeni yaşayış sahələri əldə etmək meyllərinə təsir göstərir ki, bu da tələbin və qiymətin artmasına gətirib çıxarır".

Sevinc QARAYEVA