Təqsir yağışdadır, yoxsa məskunlaşmaya baxışda?

Qapalı hövzələrin qurudulması intiqamını alır

Bakı və ətraf ərazilərdə müşahidə olunan güclü urbanizasiya prosesi uzun illərdir ki, yeni tikinti dalğası ilə müşayiət edilir. Lakin bu inkişafın kölgəsində təbii su hövzələrinin, göllərin və bataqlıqların qanunsuz şəkildə doldurularaq inşaat meydançasına çevrilməsi ilə ciddi narahatlıq doğuran bir tendensiya formalaşır. Bu proses ekoloji tarazlığı pozmaqla bərabər, sosial, hüquqi və texniki çətinlikləri də artırır.

Maştağa qəsəbəsinin “Sovxoz Ramana” adlandırılan ərazisində su hövzəsinin bir hissəsinin qanunsuz doldurulması faktı bu problemin sistemli xarakter daşıdığını göstərir. Qısa müddətdə 0,34 hektarlıq akvatoriyanın (su səthinin) süni şəkildə torpağa çevrilməsi bəzi hallarda mövcud fəaliyyətin planlı və məqsədli şəkildə həyata keçirilməsindən xəbər verir. Belə ki, gecə saatlarında daşınan tullantılar hesabına aparılan bu iş su hövzələrinin diqqətdə saxlanılması ilə bağlı nəzarət mexanizmlərinin zəif olduğunu üzə çıxarır.

Bu cür hallar artıq uzun illərdir ki, müşahidə edilir. Abşeron yarımadasının müxtəlif istiqamətlərində oxşar təcrübə davamlı şəkildə tətbiq olunur: əvvəlcə su hövzəsi doldurulur, sonra torpaq sahəsi kimi formalaşdırılır və nəhayət, həmin sahədə fərdi yaşayış evləri tikilərək ucuz qiymətə satışa çıxarılır.

Abşeron yarımadasında 300-dən çox su hövzəsi, əslində, təbii drenaj və su tənzimləmə sistemi rolunu oynayır. Onların doldurulması təkcə suyun fiziki olaraq yoxa çıxması deyil, həm də hidroloji balansın pozulması deməkdir. Başqa sözlə, göllər və bataqlıqlar yağış sularını toplayaraq daşqın təhlükəsini azaldır, yeraltı suların səviyyəsini tənzimləyir, torpağın çökməsinin qarşısını alır. Bu sistemin pozulması isə urban fəlakətlərə gətirib çıxarır.

Son vaxtlar Bakıda müşahidə olunan güclü leysan yağışları zamanı bəzi yaşayış massivlərinin su altında qalması məhz bu proseslə birbaşa bağlıdır. Memarlıq və tikinti baxımından belə ərazilərdə aparılan işlər ciddi təhlükələrə yol açır. Mütəxəssislərin fikrincə, su hövzələrinin doldurulması həmin ərazilərin heç də tikintiyə yararlı olması demək deyil. Əksinə, burada bir sıra amillər – məsələn, yeraltı su axınlarının istiqaməti, torpaq qatlarının sıxlığı və dayanıqlılığı, iqlim dəyişkənliyinin təsiri, eləcə də uzunmüddətli çökmə ehtimalı kimi məsələlər xüsusi araşdırma tələb edir.

Əgər bu xüsusiyyətlər nəzərə alınmadan tikinti aparılırsa, acınacaqlı nəticə qaçılmaz olur: bir neçə ildən sonra torpaqda çökmə, binalarda çatlar, kommunikasiya xətlərində qırılmalar ciddi narahatlıq doğurur. Düzdür, dünya təcrübəsində doldurulmuş ərazilərdə inşaat layihələrinin həyata keçirilməsi mümkündür. Lakin bu proses yüksək texnologiyalar, ciddi geoloji təhlillər və mühəndislik standartları əsasında reallaşdırılır. Abşeron yarımadasında isə bu cür tikinti əməliyyatları çox vaxt “vizual qərarlar” əsasında aparılır ki, bu da təhlükəyə geniş yol açır.

“Ucuz ev”in “bahalı” aqibəti

Memar Cahid Həsənovun sözlərinə görə, göllərin və bataqlıq ərazilərin doldurularaq istifadə edilməsi məsələsinə birtərəfli yanaşmaq doğru deyil. Onun sözlərinə görə, dünya təcrübəsində uzun illər mövcud olmuş gölməçələrin və su hövzələrinin qurudulması, həmin ərazilərin torpaqla doldurulması və möhkəmləndirmə işlərinin aparılması yalnız müasir texnologiyalar vasitəsilə mümkündür. Bu gün dünyada dənizin ortasında belə iri tikililərin inşa olunduğu layihələr mövcuddur. Lakin əsas məsələ həmin ərazinin texniki və geoloji baxımdan dəqiq qiymətləndirilməsi ilə bağlıdır. Belə ki, hər hansı su hövzəsinin doldurulmasından sonra həmin əraziyə yenidən suyun dolub-dolmaması, yeraltı suların vəziyyəti, torpağın dayanıqlılığı və digər geoloji xüsusiyyətlərin xüsusi təhlillər və laboratoriya tədqiqatları əsasında araşdırılması zəruridir.

C.Həsənov vurğulayır ki, əgər bu proseslər təkcə vizual müşahidələrə əsaslanaraq həyata keçirilirsə, həmin ərazilərdə keyfiyyətli və təhlükəsiz tikintidən danışmaq mümkün deyil. Belə hallarda iqlim şəraiti, yeraltı suların hərəkəti və torpaq qatlarının xüsusiyyətləri nəzərə alınmadıqda, müəyyən müddətdən sonra ərazidə çökmə riski yaranır. Bu isə təkcə tikintisi aparılan binalar üçün deyil, ümumilikdə, həmin sahənin dayanıqlılığı üçün ciddi təhlükəyə gətirib çıxarır.

Mövzu ilə bağlı Azərbaycan Dövlət Su Ehtiyatları Agentliyinin sədri Zaur Mikayılov bildirir ki, göllərin və bataqlıq ərazilərin doldurularaq yerində fərdi yaşayış evlərinin tikilməsi ciddi təhlükələrə yol açır. Abşeronda çox sayda təbii su hövzəsinin olduğunu vurğulayan agentlik rəhbərinin fikrincə, həmin göllər təbii su toplayıcı funksiyası daşıyır. Lakin builki güclü yağışlar zamanı sözügedən ərazilərdə yenidən su toplanması səbəbindən evlərin su altında qalması da qeyd edilən geoloji şəraitin mövcudluğuna laqeyd yanaşılmanın məntiqi nəticəsidir.

Əmlak eksperti Firdovsi Xəlilov qeyd edir ki, belə evlər nəinki subasmaya, heç zəlzələyə də tab gətirmir. Ancaq görünüşü ecazkar, qiyməti isə bazar səviyyəsindən xeyli aşağı olan bu cür həyət evləri alıcıların marağını çəkir. Lakin “ucuz ətin şorbası olmadığından” “maklerlər”in sifarişi ilə tikilən bu tip fərdi evlərin keyfiyyəti ilə bağlı ciddi narazılıqlar daim eşidilir. Çünki bir çox hallarda onların bünövrəsi kifayət qədər möhkəm olmur, keyfiyyətsiz materiallardan istifadə edildiyindən qısa müddətdə konstruktiv problemlərə yol açır. Hətta Bakıda orta güclü zəlzələ baş verəcəyi təqdirdə, belə evlərin yüksək risk altına düşəcəyi iddia edilir.

Asan qazancın çətin fəsadları

Problemin digər mühüm tərəfi hüquqi müstəvidə özünü göstərir. Qanunvericiliyə görə, su hövzəsinin doldurulması həmin ərazi üzərində mülkiyyət hüququ yaratmır. Buna baxmayaraq, hazırda belə torpaqların satılması geniş nəzərə çarpır. Bu sahədə əsas problemlər daha çox torpağın təyinatının qeyri-müəyyən olması, çıxarışın verilməməsi, dövlət reyestrində qeydiyyatın aparılmaması kimi çətinliklərlə diqqət çəkir.

Belə halda isə alıcılar sonradan ciddi narahatlıqlarla üzləşir. Məsələn, çıxarışı olmayan evləri sığortalamaq mümkün olmur, tikilinin hüquqi müdafiə imkanları məhdudlaşır, onun gələcəkdə söküntü ehtimalı artır. Bu cür vəziyyətdə vətəndaş, necə deyərlər, hüquqi vakuuma düşür.

Əmlak bazarında müşahidə olunan digər bir təhlükəli tendensiya isə “ucuz ev” problemi ilə bağlıdır. Başqa sözlə, real maya dəyəri 100 min manata yaxın olan fərdi yaşayış evinin 60-70 min manata satılması iqtisadi baxımdan izah olunmayan bir haldır. Bu fərqin səbəbləri, adətən, keyfiyyətsiz tikinti materialları, mühəndis standartlarına əməl olunmaması, qanunsuz torpaq istifadəsi, sənədləşmə problemləri ilə müşayiət edilir. Belə evlərin alıcıları isə çox vaxt ilkin baxışda görünməyən təhlükələri nəzərə almır. Nəticədə, qısa müddət sonra həm maliyyə itkisi, həm də təhlükəsizlik problemi ilə üzləşir.

Maraqlıdır ki, çoxmənzilli binaların tikintisində dövlət nəzarəti getdikcə güclənir: Betonun keyfiyyətindən tutmuş armaturların standartlara uyğunluğuna qədər ciddi yoxlamalar aparılır. Lakin fərdi yaşayış evləri bu nəzarət mexanizmlərindən kənarda qalır. Bu isə ikili standartlarla müşahidə olunur: çoxmənzilli tikililərdə yüksək nəzarət, fərdi evlərdə isə sərbəstlik açıq-aşkar hiss edilir. Nəticədə, təhlükə daha çox ikinci seqmentdə toplanılır.

Mütəxəssislər tərəfindən bu prosesin davam etməsi ilə yaxın illərdə çox ciddi problemlərin üzə çıxacağı bildirilir. Bunun səbəbi subasma və daşqın hallarının artması, yaşayış üçün yararsız ərazilərin genişlənməsi, hüquqi mübahisələrin çoxalması, sosial narazılığın dərinləşməsi kimi amillərlə əlaqələndirilir. Mövcud vəziyyətin aradan qaldırılması üçün kompleks yanaşmaya üstünlük verilməsi, problemin həlli üçün müəyyən addımların atılması zəruri sayılır. İlk növbədə, rəqəmsal xəritələşmə və nəzarətə diqqətin artırılması tələb olunur. Bunun üçün bütün su hövzələrinin dəqiq xəritəsi hazırlanmalı və ictimaiyyətə açıq olmalıdır.

Elnur AZADOV,
daşınmaz əmlak mütəxəssisi

Ölkədə su hövzələrinin doldurularaq fərdi yaşayış evlərinin tikilməsi ilə bağlı ciddi problemlər mövcuddur. Çünki bəzi ərazilər təbii xüsusiyyətlərinə görə qorunma zonasına daxildir və bu yerlərdə torpaqdan istifadə xüsusi qaydalarla tənzimlənməlidir. Lakin mövcud vəziyyət göstərir ki, müəyyən ərazilərdə vaxtaşırı qrunt sularının toplanması nəticəsində kiçik bataqlıqlar formalaşır, sonradan isə həmin sahələr qurudularaq fərdi evlərin inşasının aparılması üçün məqsədəuyğun hesab edilən torpaq kimi satışa çıxarılır.

Bu cür hallara bələdiyyə torpaqlarında daha çox rast gəlinir. Bununla belə, məsuliyyətin konkret olaraq hansı qurumun üzərinə düşməsi məsələsi çox zaman açıq qalır. Torpaq sahəsinin ilkin satışını həyata keçirən qurum bu prosesdə əsas məsuliyyət daşıyır. Azərbaycan Respublikasının hüquqi-normativ sənədlərində qərarların yerli icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən verilməsi nəzərdə tutulur. Lakin reallıqda ərazilərdə iki icraedici struktur – həm icra hakimiyyətləri, həm də bələdiyyələr fəaliyyət göstərir. Formal olaraq əsas icraedici qurum kimi yerli icra hakimiyyətləri qəbul edilir. Cəmiyyət isə bələdiyyələri daha çox torpaq satan qurum kimi tanıyır.

Mövcud problemlərin əsas səbəblərindən biri də eyni ərazidə iki icraedici strukturun fəaliyyət göstərməsidir. Bu, səlahiyyətlərin bölüşdürülməsində qeyri-müəyyənlik yaradır. Hələ 2020-ci ildə bələdiyyələrin sərhədlərinin müəyyənləşdirilməsi ilə bağlı tapşırıq verilib. Lakin aradan 5-6 il keçməsinə baxmayaraq, bu istiqamətdə işlərin cəmi 30–40 faizi tamamlanıb və proses hələ 50 faiz həddinə belə çatmayıb.

Sərhədlər tam müəyyən edildikdən sonra həmin torpaqlara rəsmi çıxarış verilməli, onların satışı və icarəsi ilə bağlı aydın və şəffaf strategiyalar hazırlanmalıdır. Əks halda, qanunvericilikdəki boşluqlar və səlahiyyət bölgüsündəki qeyri-müəyyənliklər torpaq idarəçiliyində problemlərin davam etməsinə səbəb olacaq.

Sonda qeyd edim ki, son vaxtlar aramsız leysan yağışları zamanı subasma təhlükəsi ilə üzləşən belə fərdi evlərin sığortalanması maddi itkilərin qarşısını almaq baxımından zəruri sayılır. Lakin bu cür tikililərə rəsmi çıxarış verilməməsi müxtəlif hüquqi problemlər yaradır. Başqa sözlə, çıxarışı olmayan evlər rəsmi dövlət reyestrində qeydiyyata alınmadığı üçün onların sığortalanması qanunvericilik baxımından mümkün sayılmır.

Vaqif BAYRAMOV
XQ