Bütün sənədlər var, amma evini sata bilmir Gizli tələlər

Təsəvvür edin, Bakıda illərlə pul yığıb arzuladığınız mənzili tapmısınız. Evin təmiri əladır, qiyməti münasibdir, satıcı isə çıxarışı göstərərək hər şeyin qaydasında olduğunu bildirir. Beh verirsiniz, köçməyə hazırlaşırsınız. Ancaq notariusa gedəndə məlum olur ki, mənzilin satılmasına mane olan ciddi problem var. Ya əmlakın üzərində həbs qoyulub, ya kiminsə razılığı çatışmır, ya da evdə aparılan dəyişikliklər sənədlərdə əksini tapmayıb. Bəs çıxarışı olan mənzil niyə satıla bilmir? Alıcı hansı təhlükələrlə üzləşə bilər?

Lent.az Azərbaycan qanunvericiliyinə əsasən mənzil alarkən diqqət edilməli ən mühüm məqamları araşdırıb.

Çıxarışın olması hər şeyi həll etmir

Azərbaycanda daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququnu təsdiq edən əsas sənədlərdən biri dövlət reyestrindən çıxarışdır. Lakin bu sənədin mövcudluğu mənzilin heç bir məhdudiyyət olmadan satıla biləcəyi demək deyil.

ASAN xidmətin rəsmi məlumatına əsasən, daşınmaz əmlakın alqı-satqısı zamanı mülkiyyət sənədi ilə yanaşı, əmlak üzərində yüklülüyün və ya həbsin olub-olmaması barədə arayış da tələb edilir.

Bu o deməkdir ki, mənzilin qanuni sahibi olan şəxs belə bəzi hallarda əmlakını sərbəst sata bilməz.

Bank borcu evin satışını dayandıra bilər

Ən ciddi risklərdən biri mənzilin ipoteka ilə yüklü olmasıdır.

Məsələn, Bakı sakini bankdan kredit götürərkən mənzilini girov qoyub. Bir müddət sonra isə həmin əmlakı satışa çıxarıb. Alıcı çıxarışı görərək hər şeyin qaydasında olduğunu düşünür.

Lakin dövlət reyestrində ipoteka qeydi varsa, satışın rəsmiləşdirilməsi üçün həmin yüklülüyün hüquqi qaydada nəzərə alınması tələb olunur. Əqdin həyata keçirilməsi kredit və ipoteka müqaviləsinin şərtlərindən, eləcə də qanunvericilikdən asılıdır.

Burada başqa təhlükə də var. Mənzil məhkəmə qərarı və ya icra tədbiri nəticəsində həbs altına alına bilər.

Belə vəziyyətdə mülkiyyətçinin adına çıxarış olsa da, sərəncam vermək hüququ məhdudlaşdırıla bilər.

Alıcı buna görə pul ödəməzdən əvvəl dövlət reyestrindəki yüklülük məlumatlarını mütləq yoxlamalıdır.

Evdə qeydiyyatda olan şəxslər niyə problem yaradır?

Mənzil alqı-satqısında ən çox diqqətdən yayınan məsələlərdən biri də evdə qeydiyyatda olan şəxslərdir.

ASAN xidmətin açıqladığı sənədlər siyahısına əsasən, yaşayış yeri üzrə qeydiyyatda olan yetkinlik yaşına çatmış ailə üzvlərinin notariat qaydasında təsdiqlənmiş razılığı tələb edilir.

Təsəvvür edin, mənzil atasının adınadır. Ancaq həmin ünvanda onun yetkinlik yaşına çatmış övladı da qeydiyyatdadır və tələb olunan razılığı vermir.

Bu halda alqı-satqının rəsmiləşdirilməsində maneə yarana bilər.

Bununla belə, mühüm fərq var: mənzildə qeydiyyatda olmaq avtomatik olaraq həmin mənzilə mülkiyyət hüququ vermir. Hər bir şəxsin hüquqi statusu ayrıca qiymətləndirilməlidir.

Konstitusiya Məhkəməsinin qərarlarında da mənzildə yaşayan şəxslərin mülkiyyət və istifadə hüquqlarının nəzərə alınmasının vacibliyi vurğulanır.

Həyat yoldaşının razılığı olmadan ev satıla bilərmi?

Azərbaycanda nikah dövründə əldə edilən əmlakın satışı zamanı ər-arvadın hüquqları mühüm rol oynayır.

Əgər mənzil ər-arvadın ümumi əmlakı hesab edilirsə, satış üçün digər tərəfin notariat qaydasında təsdiqlənmiş razılığı tələb oluna bilər.

Məsələn, kişi evin yalnız öz adına rəsmiləşdirildiyini əsas gətirərək həyat yoldaşından xəbərsiz satış aparmaq istəyir.

Ancaq çıxarışda bir nəfərin adının yazılması həmin mənzilin mütləq onun şəxsi əmlakı olması demək deyil.

Mənzilin nə vaxt və hansı əsasla əldə edilməsi, nikahın mövcudluğu və əmlakın hüquqi rejimi nəzərə alınmalıdır.

Əks halda alqı-satqı sonradan məhkəmə mübahisəsinə çevrilə bilər.

Evin içində sökülən bir divar da problem yarada bilər

Bakıda xüsusilə köhnə və yeni tikililərdə mənzillərin planının dəyişdirilməsinə rast gəlinir.

Bəzi mülkiyyətçilər mətbəxi başqa yerə köçürür, otaqları birləşdirir, arakəsmələri sökür və ya əlavə sanitar qovşağı yaradırlar.

Ancaq bütün dəyişikliklər qanuni hesab edilmir.

Azərbaycan Mənzil Məcəlləsinin 23–27-ci maddələrində yaşayış sahəsinin yenidən qurulması və planlaşdırılması ilə bağlı tələblər göstərilib.

Texniki pasportda dəyişiklik tələb edən yenidən planlaşdırma müvafiq qaydada razılaşdırılmalıdır.

Əgər mənzilin faktiki vəziyyəti sənədlərdə göstəriləndən fərqlənirsə, bu, gələcəkdə rəsmiləşdirmə, ipoteka qiymətləndirilməsi və yenidən satış zamanı çətinlik yarada bilər.

Xüsusilə daşıyıcı konstruksiyalara müdaxilə edilməsi və qonşuların təhlükəsizliyinin pozulması ciddi hüquqi nəticələr doğura bilər.

Mənzil Məcəlləsinə görə, müəyyən hallarda qanunsuz dəyişikliklərin aradan qaldırılması və mənzilin əvvəlki vəziyyətinin bərpası tələb oluna bilər.

Evdə payı olan şəxsləri unutmayın

Alıcılar bəzən mənzilin bir neçə nəfərə məxsus olduğunu yalnız sənədləşmə zamanı öyrənirlər. Məsələn, miras qalmış ev iki qardaş və bir bacının paylı mülkiyyətindədir. Onlardan biri bütün mənzili satmaq istəyir. Ancaq onun bütün əmlak üzərində təkbaşına sərəncam vermək hüququ yoxdur. Ümumi paylı mülkiyyətdə olan mənzilin bütövlükdə satılması ilə yalnız müəyyən payın satılması fərqli hüquqi prosedurlardır. Üstəlik, payın kənar şəxsə satılması zamanı digər pay sahiblərinin qanunla müəyyən edilmiş üstün satınalma hüququ da nəzərə alınmalıdır. Bu səbəbdən alıcı çıxarışda göstərilən mülkiyyətçilərin hamısını yoxlamalıdır.

Beh verməzdən əvvəl nəyi yoxlamalısınız?

Mənzil almaq istəyən şəxs ilk növbədə satıcının şəxsiyyətini və mülkiyyət hüququnu dəqiqləşdirməlidir. Sonra dövlət reyestrindən əmlakın yüklülüyü barədə aktual məlumat alınmalıdır. Mənzildə qeydiyyatda olan şəxslər, tələb olunan razılıqlar və nikahla bağlı sənədlər araşdırılmalıdır. Evin texniki pasportu ilə faktiki planı müqayisə edilməli, qanunsuz tikinti və dəyişikliklərin olub-olmaması yoxlanılmalıdır. Əgər mənzil paylı mülkiyyətdədirsə, digər mülkiyyətçilərin hüquqları da nəzərə alınmalıdır. Ən vacibi, hüquqi vəziyyət dəqiqləşdirilmədən böyük məbləğdə beh və ya ilkin ödəniş vermək risklidir. Beh razılaşmasının özü də düzgün rəsmiləşdirilməlidir.

Bir sənəd sizi böyük itkidən qoruya bilər

Azərbaycanda daşınmaz əmlak alarkən yalnız çıxarışa güvənmək kifayət etmir. Çünki evin sənədi olsa belə, onun üzərində həbs, ipoteka, üçüncü şəxslərin hüquqları və başqa məhdudiyyətlər mövcud ola bilər. Bəzi problemlər satışın rəsmiləşdirilməsinə birbaşa mane olur, digərləri isə mənzili aldıqdan sonra məhkəmə çəkişməsi və əlavə xərclərlə nəticələnə bilər. Ona görə də mənzilin təmirinə, yerləşdiyi əraziyə və qiymətinə baxmaqla kifayətlənməyin. Bəzən ən bahalı səhv divarların arxasında deyil, sənədlərdə gizlənir.