Ekspertdən çıxarışsız ev almaq istəyənlərə xəbərdarlıq

Son vaxtlar çıxarışsız evlərin alqı-satqısı ilə bağlı suallar artır. Belə evlər adətən daha ucuz olduğu üçün alıcıların diqqətini çəkir. Ancaq sənədsiz ev almaq gələcəkdə müxtəlif problemlərə səbəb ola bilər.

Bəs belə evləri almaq nə dərəcədə düzgündür və alıcılar nələrə diqqət etməlidirlər? 

Mövzu ilə bağlı Gununesi.info-ya danışan əmlak məsələləri üzrə ekspert Fərid Cəfərli qeyd edib ki, çıxarışsız ev almaq hər zaman yanlış qərar deyil:

“Lakin burada əsas məsələ evin ucuz olması yox, onun niyə çıxarışsız qalmasıdır. Çünki bunun müxtəlif səbəbləri ola bilər. Bəzi evlərin sənədləşmə işləri tamamlanmayıb, bəzilərində torpaq sahəsinin hüquqi vəziyyəti ilə bağlı problem var, bəzi tikililər isə qanuni qaydada inşa edilməyib və ya istifadəyə qəbul olunmayıb.

Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 139-cu maddəsinə əsasən, daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququ dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Bu baxımdan çıxarış mülkiyyət hüququnun təsdiqi üçün əsas sənəddir. Çıxarış olmadıqda alıcı gələcəkdə evin öz adına rəsmiləşdirilməsi, başqa şəxsə satılması, miras qoyulması və bankdan kredit alınması zamanı çətinliklərlə üzləşə bilər. Həmçinin torpaq sahəsinin başqa şəxsə məxsus olması, tikintinin qanunsuz aparılması və ya əmlakla bağlı məhkəmə mübahisəsinin yaranması da mümkündür.

Çıxarışsız evlərin qiymətinin aşağı olması da əsasən bu risklərlə bağlıdır. Məsələn, çıxarışlı mənzildən 15-20 faiz ucuz olan evin sənədlərini sonradan rəsmiləşdirmək mümkün olmazsa, alıcı daha böyük maddi itki ilə üzləşə bilər. Buna görə də evin ucuz olması onun sərfəli olduğu anlamına gəlmir. Alıcı yalnız alış qiymətini deyil, gələcəkdə yarana biləcək problemləri və əlavə xərcləri də nəzərə almalıdır.

Ümumilikdə, çıxarışsız əmlakları üç qrupa ayırmaq olar. Birinci qrupa sənədləri mövcud olan, lakin bəzi texniki və sənədləşmə işləri tamamlanmadığı üçün çıxarış ala bilməyən evlər daxildir. Belə hallarda sənədləri tamamlamaq və çıxarış almaq mümkün ola bilər. İkinci qrupa MTK və yeni tikililərdə sənədləşmə problemi olan mənzillər daxildir. Burada binanın istifadəyə qəbul edilməsi, MTK-nın hüquqi vəziyyəti və alıcının mənzilin pulunu tam ödəməsi əsas şərtlərdəndir. Üçüncü qrupa isə torpağın təyinatı yaşayış üçün uyğun olmayan, qanunsuz tikilən və ya başqa şəxslərin hüquqlarını pozan evlər daxildir. Bu cür əmlaklarda çıxarış almaq ümumiyyətlə mümkün olmaya bilər. Ən böyük risk də məhz bu evlərlə bağlıdır.

Ona görə də vətəndaş ev almamışdan əvvəl torpağın kimə məxsus olduğunu, təyinatını, tikilinin qanuni əsaslarla inşa edilib-edilmədiyini və binanın istifadəyə qəbul olunub-olunmadığını araşdırmalıdır. Eyni zamanda əmlak üzərində məhkəmə mübahisəsinin, həbsin və ya başqa məhdudiyyətlərin olub-olmaması da yoxlanılmalıdır. Satıcının həmin evi satmaq hüququnun olması da vacibdir.

Bir məsələni də xüsusi qeyd etmək istəyirəm. Satıcının təqdim etdiyi bələdiyyə sənədi, texniki pasport, order və ya müqavilə çıxarışla eyni hüquqi qüvvəyə malik deyil. Bu sənədlərin hər birinin nəyi təsdiq etdiyi və çıxarış almaq üçün əsas olub-olmadığı ayrıca araşdırılmalıdır. Bəzən satıcılar “bu binaya yaxın vaxtlarda çıxarış veriləcək”, “sənədlər hazırdır” kimi vədlər verirlər. Ancaq belə sözlər heç bir hüquqi təminat yaratmır. Çıxarışın gələcəkdə veriləcəyinə dair vəd onun mütləq veriləcəyi demək deyil. Bunun üçün qanuni əsaslar və lazımi sənədlər olmalıdır”.

Onun fikrincə, bu problemin həlli üçün ilk növbədə çıxarışsız evlərin hansı səbəbdən sənədsiz qaldığı müəyyən edilməlidir:

“Qanuni əsasları olan, lakin texniki və ya sənədləşmə problemlərinə görə çıxarış ala bilməyən əmlakların rəsmiləşdirilməsi asanlaşdırılmalıdır. Eyni zamanda tikinti şirkətlərinin və MTK-ların məsuliyyəti artırılmalı, vətəndaşların ev almamışdan əvvəl onun hüquqi vəziyyətini yoxlaması üçün məlumat əldə etmək imkanları genişləndirilməlidir. Bununla belə, bu addımlar qanunsuz tikililərin hamısının rəsmiləşdirilməsi kimi başa düşülməməlidir. Torpağın təyinatı, tikinti və təhlükəsizlik qaydaları, eləcə də başqa şəxslərin hüquqları qorunmalıdır.

Mənim fikrimcə, çıxarışsız ev almaq bəzi hallarda sərfəli seçim ola bilər. Əgər evin və torpağın hüquqi vəziyyəti qaydasındadırsa, çıxarışın alınması üçün real əsaslar varsa və qiymət mövcud risklərə uyğundursa, belə alışa baxmaq olar. Amma hüquqi vəziyyət aydın deyilsə və çıxarış almaq üçün heç bir əsas yoxdursa, ucuz qiymət alıcını böyük maddi itki ilə üzləşdirə bilər.

Vətəndaşlara tövsiyəm budur ki, ev alarkən ilk növbədə onun sənədlərini yoxlasınlar, yalnız bundan sonra qiymətlə bağlı qərar versinlər. Çünki evin dəyəri təkcə sahəsi, təmiri və yerləşdiyi ərazi ilə deyil, həm də hüquqi təminatı ilə müəyyən olunur. Çıxarışsız ev almaq bəzən fürsət ola bilər, amma hüquqi vəziyyəti araşdırmadan belə qərar vermək böyük riskdir”.

Şəbnəm Rəhimova

Gununesi.info