Əmlak bazarında stimullaşdırıcı addım

İcarə gəliri vergisinin azaldılması şəffaflığı və qazancı yüksəldəcək

İcarə bazarı hər bir ölkənin so­sial-iqtisadi həyatında mühüm yer tutur. Şəhərləşmənin sürətlənməsi, tələbə axını, əmək miqrasiyası, biz­nes məqsədli daşınmaz əmlak tələbi bu sahədə dinamizmi daha da artırır. 

Azərbaycanda da bu məsələ xüsusi önəm daşıyır. Respublikamızın Bakı və di­gər böyük şəhərlərində kirayə mənzil baza­rı həm sosial rifah, həm də vergi potensialı baxımından gəlirli sektorlardan biridir. Məhz bu baxımdan hökumətin 2026-cı ildən fiziki şəxslərin icarə gəlirinə tətbiq edilən vergi dərəcəsini 14 faizdən 10 faizə endirməsi də stimullaşdırıcı amil kimi qiy­mətləndirilir.

Bu addım vergi yükünün azaldılması ilə bərabər, həm də bazarın şəffaflaşdırıl­ması, kirayə münasibətlərinin rəsmiləşdi­rilməsi və vergi daxilolmalarının artırıl­ması kimi çoxşaxəli hədəflərə xidmət edir. Bununla yanaşı, beynəlxalq təcrübə də göstərir ki, icarə vergi dərəcəsinə belə bir yanaşma vətəndaşların rəsmi müqavilələrə marağını artırır, sahibkarlar sanksiyalardan yayınmaq üçün daha çox əməkdaşlığa me­yillənir, bazarda institusional sabitlik güc­lənir.

İcarə gəliri vergisinin azaldılmasından bəhs edən Milli Məclisin deputatı Vüqar Bayramovun fikrincə, 14 faizdən 10 faizə endirilmə ilə bağlı qərar təkcə fiskal yükün azaldılması deyil, həm də vergi itkiləri­nin qarşısının alınması baxımından mü­hüm mexanizmdir. Deputat-iqtisadçının sözlərinə görə, hazırda icarə sektorunun əhəmiyyətli hissəsi qeyri-rəsmi şəkildə fəaliyyət göstərir, bu isə büdcə üçün cid­di itkilər yaradır. Verginin azaldılması ilə vergi ödəyicilərinin qanun-qaydalara, stan­dartlara və etik normalara uyğun könüllü fəaliyyət səviyyəsi artır, beləliklə, həm şəf­faflıq yüksəlir, həm də bütövlükdə dövlət gəlirləri çoxalır.

Dövlət Vergi Xidməti də eyni yanaş­manı bölüşərək bildirir ki, 2025-ci ildən tətbiq ediləcək agent mexanizmi, yəni fi­ziki şəxslərin qeydiyyata ehtiyac olmadan seçdikləri agent vasitəsilə vergi öhdəlik­lərini yerinə yetirmək imkanını – idarəet­məni daha da sadələşdirəcək. Bu, xüsusilə çoxsaylı icarə obyekti olmayan kiçik ev sahibləri üçün prosesi xeyli yüngülləşdirə­cək.

Aşkar fəaliyyətin səmərəsi

Hazırkı qanunvericilik icarə gəlirini xərclər çıxılmadan vergiyə cəlb edir ki, bu da bəzi hallarda faktiki vergi yükünü artı­rır. Gəlir vergisi dərəcəsinin real gəlirlərə uyğunlaşdırılması islahatı daha balanslı yük bölüşdürməsi yaradır. İqtisadçı Xalid Kərimlinin sözlərinə görə, vergi dərəcəsi­nin azaldılması büdcə gəliri ilə bərabər, so­sial münasibətlərə də təsir edir. Onun fik­rincə, əvvəla, rəsmi müqavilələrin artması kirayəçilərin hüquqlarını qoruyur. Qey­ri-rəsmi kirayə münasibətlərində kirayə­çilər hüquqi müdafiədən məhrum olur, ev sahibləri isə risklərlə üzləşir. Rəsmi müna­sibətlər isə sabit və ədalətli bazar yaradır. İkincisi, rəsmi gəlir sahibkarların maliyyə institutları ilə münasibətlərini yaxşılaşdı­rır. Bank sistemində icarə gəliri rəsmi təs­diq edilən şəxslər kredit almaqda üstünlük qazanır. Üçüncüsü, dövlət üçün proqnoz­laşdırılan vergi bazası yaranır. Qeyri-rəsmi dövriyyə azaldıqca, vergi planlaması daha dəqiq olur.

Ekspert fikrinin davamında tarif endi­riminin 2026-cı ildə kirayə qiymətlərinə əhəmiyyətli dərəcədə təsiri olmayacağını da vurğulayaraq, dəyişikliklərin bazara təsirinin yalnız şəffaflıq təmin edildikdən sonra qiymətləndirilə biləcəyini deyib. O, bunun səbəbini kirayə bazarının bir hissə­sinin hələ də qeyri-rəsmi fəaliyyət göstər­məsi ilə əlaqələndirib.

Beləliklə, vergi dərəcəsinin azaldılma­sı əhalinin Vergi Məcəlləsinə riayət etməsi üçün iqtisadi stimul yaradır, gəlirləri leqal­laşdırır və icarə bazarında şəffaflığı artı­rır. Hökumətin əsas məqsədi də vergidən yayınma hallarını azaltmaq, icarə müqa­vilələrinin rəsmiləşdirilməsini gerçəkləş­dirmək və vergi yığımını artırmaqdır.

Lakin ekspertlərin bir çoxu həm də belə bir fikirdədir ki, vergi dərəcəsinin azaldıl­ması kirayə qiymətlərində qısa müddət­də ciddi dəyişiklik yaratmayacaq. Çünki qiymətlərin formalaşmasında əsas amillər – təklifin məhdudluğu, tələb yüksəkliyi, tələbə axını, mövsümilik və sosial-iqtisadi vəziyyət vergi siyasətinə daha güclü təsir edir.

Hüquqi tənzimlənmənin üstünlüyü

Ekspert Qoca Əmirov mövzu ilə bağlı açıqlamasında bildirdi ki, kirayə müqa­viləsi bağlanarkən vergi orqanlarına mə­lumat verilməməsi İnzibati Xətalar Mə­cəlləsinin 460-cı maddəsinə uyğun olaraq vergidən yayınma kimi qiymətləndirilir. Cərimələrin məbləği ödənilməli verginin 30-70 faizi arasında dəyişir. Bununla belə, qanunvericilik ilk dəfə uyğunsuzluğa yol verən və vergini tam ödəyən şəxslər üçün məsuliyyətdən azadolma mexanizmi də nəzərdə tutur. Bu praktikada tətbiq olunan “gözlənilən davranış dəyişikliyi” modeli­dir. Məqsəd cərimələmək deyil, vergi siste­minə qoşulmağı təşviq etməkdir. Endirilən 10 faiz dərəcəsi isə bu mexanizmi daha səmərəli edir, çünki vergi ödəmək üçün stimul artır, yayınma üçün isə maraq azalır.

Q.Əmirov söhbət zamanı beynəlxalq təcrübədə vergi dərəcəsinin azaldılması­nın nəticələri barədə də fikirlərini diqqətə çatdırdı: “Polşada bir neçə il əvvəl tətbiq edilən sadələşdirilmiş icarə vergisi özünü tam doğrultdu. Bu ölkədə vergi dərəcəsinin real bazar şərtlərinə uyğunlaşdırılması nə­ticəsində qeyri-rəsmi icarə müqavilələrinin payı 30 faizdən çox azaldı. Rəsmi müqa­vilələr üzrə illik vergi daxilolmaları isə artdı. Eyni zamanda, rəsmi qeydiyyatdan keçən ev sahiblərinin sayı da çoxaldı və bu sahədə bazar tam şəffaflaşdı.

Estoniyada da bu sahədə mühüm bir yeniliyə imza atıldı – vergi sistemi tama­milə rəqəmsallaşdırıldı. Başqa sözlə, icarə gəlirləri barədə məlumatlar elektron plat­formada formalaşdırıldı. Bunun nəticəsin­də icarə bazarında rəsmiləşdirilən gəlirin payı 70 faizi keçdi.

Vergi monitorinqi xərcləri azalıb

Azərbaycanda 2026-cı ildən tətbiq ediləcəyi nəzərdə tutulan icarə gəliri ver­gisinin azaldılması məhz yuxarıda adları çəkilən ölkələrin müasir idarəetmə mo­delinə uyğunlaşma kimi qiymətləndirilir. Ekspert Qoca Əmirov və digər mütəxəs­sislər Azərbaycanda 10 faiz seçimə üstün­lük verilməsinin beynəlxalq təcrübəyə tam uyğun gəldiyini bildirirlər. Onlar bu dərə­cənin vurğulanan səviyyədə təsdiqlənəcə­yi təqdirdə, dövlət gəlirlərinin azalmasına təsir göstərməyəcəyini, eyni zamanda, qeyri-rəsmi əməliyyatların qarşısının alın­masında stimullaşdırıcı rol oynayacağını, ümumiyyətlə, bu cür balanslaşdırılan ya­naşmanın bazarın leqallaşdırılması baxı­mından ən uyğun model olduğunu deyirlər.

Yeri gəlmişkən, ekspertlər tərəfindən icarə gəliri vergisi kimi islahatların makro­iqtisadi mühitə 3 əsas istiqamətdə təsir et­diyi xatırladılır:

– bazar iştirakçıları daha çox rəsmi müqavilə bağladıqları üçün vergi bazası genişlənir. Bu, “gizli” iqtisadiyyatın payı­nın azalması deməkdir;

– şəffaf, proqnozlaşdırılan qaydalar həm yerli vətəndaşlarda, həm də xarici in­vestorlar arasında etimadı artırır;

– daşınmaz əmlak bazarında sabitlik yaranır. Eyni zamanda, rəsmi müqavilələr kirayə münasibətlərində riskləri azaldır, bu isə qiymət volatilliyini zəiflədir və ba­zarda uzunmüddətli sabitliyi dəstəkləyir.

Bir sözlə, 2026-cı ildən etibarən, yeni icarə gəliri vergisinin tətbiqi ilə ev sahiblə­ri üçün daha az vergi yükü, daha az sank­siya riski, daha çox hüquqi müdafiə amil­lərinin reallaşacağı, kirayəçilər üçün şəffaf müqavilələr, daha sabit qiymət siyasəti, hüquqi təminatın mövcudluğu, dövlət üçün artırılan vergi bazası, səmərəli monitorinq, optimallaşdırılmış idarəetmə xərcləri, ba­zar üçün leqallaşmanın yüksəlməsi, daha sağlam rəqabət, uzunmüddətli institusional sabitlik gözlənilir.

Beləliklə, ekspertlərin hamısı həmfi­kirdir: vergi dərəcəsinin azaldılması kirayə qiymətlərinin kəskin dəyişməsinə səbəb olmayacaq. Real təsirlər bazarda şəffaflıq artdıqca özünü göstərəcək.

* * *

Azərbaycanın icarə gəliri üzrə vergi siyasətində atdığı bu addım həm sosial, həm fiskal, həm də institusional baxımdan düşünülmüş və elmi əsaslara söykənən qə­rardır. Dünya təcrübəsi də göstərir ki, vergi dərəcələrinin optimal səviyyəyə endiril­məsi rəsmi dövriyyəni artırır, qeyri-rəsmi sektorun payını azaldır və dövlət gəlirlərini yüksəldir.

10 faiz dərəcəsi ilə ölkəmiz həm kirayə bazarının “ağardılması”, həm vətəndaşla­rın hüquqlarının qorunması, həm də iqti­sadi idarəetmənin modernləşdirilməsi is­tiqamətində mühüm addım atır. Bu siyasət 2026-cı ildən bazara yeni dinamika gətirə­cək və respublikamızın vergi sisteminin şəffaflığına, sabitliyinə və səmərəliliyinə ciddi töhfə verəcək.

Ramil OSMANLI,
Əmlak Ekspert Mərkəzinin direktoru, Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının üzvü

Gələn ildən ölkəmizdə fiziki şəxslə­rin mənzil (yaşayış sahəsi) kirayəsindən əldə etdikləri gəlirə görə, vergi dərəcəsi­nin (ödəmə mənbəyindən) 14 faizdən 10 faizə endirilməsi nəzərdə tutulub. Yəni 2026-cı il yanvar ayının 1-dən etibarən, fiziki şəxsə məxsus yaşayış sahəsinin başqa fiziki şəxsə kirayə verilməsindən əldə olunacaq gəlirdən ödəniləcək vergi 10 faiz olacaq. Bu dəyişiklik mehmanxa­na və mehmanxana tipli obyektləri nəzər­də tutmur. Belə bir qərar, təbii ki, ölkədə vergi siyasəti baxımından aparılan geniş islahatların davamı kimi bir tərəfdən fi­ziki şəxslərin gəlirlərinə müsbət töhfə verməklə yanaşı, bu sahədə şəffaflığı ar­tırmağa və daha çox kirayə münasibətlə­rindən yaranan öhdəliklərin rəsmiləşdiril­məsinə fiziki şəxsləri, vergi ödəyicilərini təşviq etməyə yönəlib. Yəni söhbət möv­cud qanunvericiliyin tələblərinə uyğun fiziki şəxslər arasında notarial qaydada imzalanmış kirayə müqalələri üzrə ödə­nişlərdən gedir.

Aparılan araşdırmalar göstərir ki, ölkə üzrə kirayənin subyekti olan yaşayış sahələrinin sayı təqribən 350-400 min­dən yuxarıdır ki, onların da böyük hissəsi məhz Bakı və Abşeronun payına düşür. Amma təəssüflə qeyd etməliyik ki, vurğu­lanan rəqəmlər daxilində rəsmiləşdirilən kirayə müqavilələrinin xüsusi çəkisi bu rəqəmdə 10 faizdən aşağıdır. Bu baxım­dan düşünürəm ki, kirayə müqavilələrinin sayının artırılması, maksimum səviyyəyə çatdırılması üçün bu cür təşviqedici la­yihələr olduqca əhəmiyyətlidir.

Vergi orqanlarının səlahiyyət dairə­sinə vergidən yayınan subyektlərin araş­dırılması, onların vergitutma obyektinə çevrilməsi üçün qanuni əsaslarla müxtə­lif tədbirlərin görülməsi, o cümlədən cərimələrin, vergi sanksiyalarının tətbiq olunması kimi hallar da daxildir. İndiki halda İqtisadiyyat Nazirliyinin əsas xətt kimi təşviqedici tədbirlərin həyata keçi­rilməsinin, müəyyən güzəştlərin verilmə­sinin nəzərdə tutması, əslində, Prezident İlham Əliyevin tapşırıq və tövsiyələrinə uyğun olaraq vətəndaş məmnunluğunun gerçəkləşdirilməsinə, mikro, kiçik sa­hibkarlığın inkişafına yönələn müsbət, səmərəli addımdır.

Bu məsələdə subyektiv mövqeyim bundan ibarətdir ki, 1-2 ildən sonra mo­nitorinqlər yolu ilə bu qərarın iqtisadi səmərəliyini araşdırıb müvafiq istiqamət üzrə vergi dərəcəsini müəyyən qədər azaltmaq da mümkündür. Amma bu ad­dımlar sistemli və iqtisadiyyata zərbə vurmadan həyata keçirilməlidir. Son illər­də İqtisadiyyat Nazirliyi Yanında Dövlət Vergi Xidməti tərəfindən hökumətə təq­dim olunan layihələr, uzunmüddətli vergi güzəştlərinin tətbiqi, planlı vergi yoxla­malarının azaldılması və aradan qaldırıl­ması qeyd etdiklərimə real nümunədir.

Yaşayış sahəsi kirayəsindən əldə olu­nan gəlirə görə, vergi dərəcəsinin (ödəmə mənbəyində 10 faizə endirilməsinin han­sı müsbət nəticələrə gətirib çıxaracağına gəlincə isə deyə bilərəm ki, konkret nə­ticələr baxımından bu qərar kölgə iqtisa­diyyatının azaldılmasına xidmət edəcək, rəsmi müqavilələri əhəmiyyətli dərəcədə artıracaq, vergi ödəyicisinin vergi yükünü azaldacaq, dövlət büdcəsinə bu sahədən daxilolmalara müsbət təsir etməklə ya­naşı, qərarın səmərəliliyindən asılı olaraq kirayə qiymətlərinin, nisbi də olsa, azal­masına gətirib çıxaracaq.

Vaqif BAYRAMOV
XQ