Daşınmaz əmlak bazarında canlanma

Son bir ildə mənzil bazarında qiymətlər 14,4 faiz bahalaşıb

2025-ci ilin birinci rübündə Bakıda mənzillərin qiymətlərində yenidən bahalaşma qeydə alınıb. Qiymət artımı həm köhnə, həm də yeni inşa olunan binalarda müşahidə edilir. Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatına görə, 2025-ci ilin birinci rübündə əmlak qiymətləri indeksində 2024-cü ilin dördüncü rübü ilə müqayisədə 4,4 faiz, o cümlədən ilkin mənzil bazarı üzrə 2 faiz, təkrar mənzil bazarı üzrə isə 4,5 faiz artım olub. Birinci rübdə mənzil bazarının qiymət indeksində 2024-cü ilin müvafiq dövrü ilə müqayisədə 14,4 faiz, o cümlədən ilkin mənzil bazarı üzrə 12,9 faiz, təkrar mənzil bazarı üzrə isə 14,4 faiz artım baş verib.

Mərkəzi Bank (MB) da ilkin və təkrar bazar üzrə qiymətlərin artmaqda olduğunu təsdiqləyib. Tənzimləyicidən verilən açıqlamaya görə, 2020-ci ildə pandemiya ilə əlaqədar daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərdə nisbətən sabitlik qeydə alınsa da, lakin sonrakı illərdə artım müşahidə edilib. Bütövlükdə, 2020-ci ilin sonu ilə müqayisədə mənzillərin qiymətləri 32,4 faiz bahalaşıb.

1900 manatdan 5000 manatadək...

Mövcud vəziyyət, ipoteka kreditləşməsində də özünü göstərməkdədir. MB-nın məlumatına görə, bankların daxili ipoteka faizlərində artıq nəzərə çarpır. İpoteka və Kredit Zəmanəti Fondu hesabına verilmiş ipoteka kreditləri üzrə faiz dərəcələrində əhəmiyyətli dəyişiklik müşahidə edilməsə də, bankların daxili resursları hesabına verilən ipoteka kreditləri üzrə faiz dərəcələri artmaqdadır. Daxili resurslar hesabına verilmiş ipoteka kreditlərinin ümumi ipoteka portfelində çəkisinin artması ipoteka kreditləri üzrə orta faiz dərəcələrinin artmına gətirib çıxarıb.

Hazırda ən baha mənzillər Bakının Səbail rayonunda (1 kv.metri  3800-5000 manat) təklif edilir. Nizami rayonunda 1 kv.metr mənzil 2800 - 3000 manat, Nərimanov rayonunda 2550-3900 manat, Nəsimi rayonunda 2400 - 4140 manat, Yasamal rayonunda 2200 - 3990 manat arasında dəyişir. Binəqədi rayonunda yeni tikililərin orta bazar dəyəri 2715 manat, köhnə tikililərin orta bazar dəyəri 2409, ümumi orta bazar dəyəri 2562 manatdır. Suraxanı rayonunda yeni tikililərin orta bazar dəyəri 1990 manat, köhnə tikililərin orta bazar dəyəri 1681 ümumi orta bazar dəyəri 1836 manat təşkil edir. Xəzər rayonunda yeni tikililərin orta bazar dəyəri 2079 manat, köhnə tikililərin orta bazar dəyəri 1745, ümumi orta bazar dəyəri 1912 manatdır. Digər ətraf rayonlarda da köhnə və yeni tikililərin orta bazar dəyəri 10-12 faiz bahalaşıb.

Daşınmaz əmlakın bahalaşmasının səbəbi nədir?

Bahalaşmada əsas rol oynayan amil tikinti sektorunda canlanmanın baş verməsi, inşaatda mal-material, tikinti avadanlıqlarına tələbin artması və tikintinin ümumi maya dəyərinin yüksəlməsidir. 2025-ci ilin yanvar-aprel aylarında əsas kapitala yönəldilmiş investisiyaların 3 milyard 970  milyon manatı və ya 78 faizi bilavasitə tikinti-quraşdırma işlərinin yerinə yetirilməsinə sərf olunub. Həmin sərmayələrin 862,9 milyon manatı isə birbaşa yaşayış evlərinin tikintisinə xərclənib. Ötən illə müqayisədə insanların mənzil şəraitinin yaxşılaşması üçün xərclənmiş vəsaitlərin həcmi təxminən 30 milyon manat artıb. Beləliklə, həm tikinti-bərpa işlərinə yönəlmiş kapitalın, həm də birbaşa mənzil tikintisinə sərf olunmuş vəsaitlərin artması bu sahədə tikinti materiallarına olan tələbin böyüməsini təşviq edib və nəticədə bazarda bahalaşmaya təsir göstərib.

Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin (AQC) sədri Vüqar Oruc hesab edir ki, daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımı ilk növbədə, tələbin artması ilə bağlıdır. Tələb artdıqca yeni binaların tikintisi üçün torpaq sahələri qalmır və paralel olaraq torpaq kəskin bahalaşır. Bu da tikintinin maya dəyərinə təsir göstərir. Qiymət artımına bölgələrdən insanların paytaxta axınının çoxalması da təsir edir, Bakıya gələn insanların kirayə mənzillərə tələbatının artması yığım imkanları olan şəxslərin yeni mənzillər almasını stimullaşdırır. Belə ki, maliyyə yığımını əmlaka yönəldən şəxslər tikinti kooperativlərini də stimullaşdırır ki, bu amil də yeni tikililərdə tələb və qiymətlərə təsir göstərir. Digər faktor Rusiya və Ukrayna müharibəsi ilə əlaqədardır, son 3 ildə Azərbaycana gələn insanların sayı artıb və bu proses davam etməkdədir. Ölkəyə qayıdanların böyük bir qismi, xüsusilə də Ukraynadan Azərbaycana gələnlər öz əmlaklarını və obyektlərini, ticarət və biznesdən əldə etdikləri gəlirləri də ölkəmizə daşıyırlar, həmin vəsaitlərin əsas hissəsini isə daşınmaz əmlaka yönəldirlər. 

Yeni söküntü tədbirləri mənzilləri bahalaşdıracaq

Mənzillərin bahalaşmasına təsir göstərən faktorlardan biri cari ilin aprel ayından yeni söküntü işlərinə başlanmasıdır. Hazırda Bakı şəhərinin bir sıra ərazilərində dövlət tərəfindən söküntü və köçürülmə ilə bağlı işlərə start verilib. Paytaxtın “Sovetski” adlanan ərazisində növbəti söküntü planına əsasən,  köhnə tikililərin, yaşayış və qeyri - yaşayış  obyektlərinin köçürülməsi, söküntü və abadlıq işlərinin həyata keçirilməsi üçün hazırda əmlak sahibləri ilə müvafiq danışıqlar aparılır. Bu ərazidəki söküntü işləri istismar müddəti başa çatan və tarixi əhəmiyyət daşımayan, əsasən qəzalı vəziyyətdə və aşınma dərəcəsi olduqca yüksək olan bina və tikililəri əhatə edir. Təkcə bu ərazi üzrə 6000-dən çox evin sökülməsi nəzərdə tutulur.

Eləcə də digər ərazilərdə köhnə tikililər, istismar müddəti başa çatan kommunikasiya və mühəndis qovşaqları, qəzalı vəziyyətdə olan su və kanalizasiya xətlərinin dəyişdirilməsi ilə əlaqədar söküntünün başlanması planı hazırlanıb. Həmin plana əsasən, Bakının Sabunçu, Nəsimi, Xətai, Nərimanov və digər rayonlarında istismar müddəti başa çatmış, qəzalı vəziyyətdə olan binalar, evlər, qeyri-yaşayış obyektləri söküləcək. Bu isə 10 mindən çox mənzlilin dövlət ehtiyacları üçün alınması deməkdir. 

Bundan başqa, paytaxtın yeni Baş Planı, “Bakı şəhərində və ətraf ərazilərdə nəqliyyat infrastrukturunun təkmilləşdirilməsinə dair 2025-2030-cu illər üçün Dövlət Proqramı” və digər mühüm dövlət sənədlərindən irəli gələn tədbirlərin icrası ilə əlaqədar mühəndis-kommunikasiya qurğularının tamamilə yenilənməsi, nəqliyyat və sosial infrastrukturların, kommunal sistemlərin əsaslı şəkildə bərpası, “yaşıl və təmiz şəhər” prinsiplərindən irəli gələn ətraf mühitin təmizlənməsi və ərazilərin abadlaşdırılması nəzərdə tutulur ki, bu işlərə də yaxın vaxtlarda start veriləcək.

Nəticədə, təkcə dövlət ehtiyacları üçün evlərin və mənzillərin alınması sayəsində minlərlə əmlak sahibinin yeni evlərə ehtiyacı yaranacaq. Bu isə əmlak bazarında qiymətlərin bahalaşmasında yeni dalğa olacaq.

E.CƏFƏRLİ