İşbazların mənzil bazarı fırıldaqları

Ev-eşik sahibi olmaq istəyənlərin taleyi ilə oynayanlar kimlərdir?

Azərbaycanda minlərlə ailə üçün mənzil almaq daimi ünvan sahibi olmaq uğrunda mübarizəyə çevrilib. Bu qərar illərlə yığılan vəsaitin, kredit öhdəliklərinin və gələcək planların əsasında verilir. Lakin son illər tikinti sektorunda baş verən dələduzluq halları, xüsusilə eyni mənzilin bir neçə şəxsə satılması, tikinti öhdəliklərinin yerinə yetirilməməsi, xəbərdarlıq edilmədən söküntülərin aparılması vətəndaşların bu sektora olan inamını ciddi şəkildə sarsıdır.

Konkret faktlar isə sistemli problemin əyani göstəricisidir. Məsələn, redaksiyamıza müraciət edən vətəndaş Rəna Əsgərova Xətai rayonunun Nəcəfqulu Rəfiyev küçəsində yerləşən özünə məxsus qeyri-yaşayış sahəsinin tikinti şirkəti tərəfindən dağıdıldığını bildirir. O, söküntü zamanı ona əvvəlcədən xəbərdarlıq, yaxud hər hansı rəsmi müraciət olunmadığını iddia edir. Şikayətçinin vəkili Raman Abışov isə ötən il dekabrın 2-də sözügedən qeyri-yaşayış sahəsinin sökülməsi nəticəsində yaranan uçqun zamanı obyektin daxilində olan əşyaların da yararsız vəziyyətə salındığını və bununla bağlı Xətai Rayon Məhkəməsinə müraciət ünvanlandığını diqqətə çatdırır.

Paytaxtın Nərimanov rayonunun bir qrup sakini isə bildirir ki, onların Qarabağ, 39 ünvanında yaşadıqları evləri “EZ Residence” şirkəti söküb. Adıçəkilən şirkət həmin ərazidə tikiləcək binadan onların mənzillə təminatı ilə bağlı müqavilə imzalayıb. Lakin artıq 5 ildir ki, verilən vəd söz olaraq qalıb. Düzdür, indiyədək kirayə pulları gecikdirilmə ilə olsa da ödənilib. Ancaq mənzil öhdəliyi hər gün, hər ay bir bəhanə ilə uzadılıb. Sonda isə həmin sakinlərə belə tezliklə ev veriləcəyinin mümkünsüzlüyü bildirilib.

Yaxud başqa bir fakt. Rövşən Quluzadə “İnşaat konstruksiyaları” şirkəti ilə 85 min manatlıq müqavilə bağlayaraq, maliyyə arayışı əsasında mənzil aldığını və bunun üstündən, təxminən, bir ay ötəndən sonra geri qayıdıb orada başqa bir ailənin yaşadığını deyir. Şirkətin rəhbəri isə işçilərinin onun razılığı olmadan saxta sənədlə həmin evin başqa bir şəxsə satıldığını vurğulamaqla özünü günahsız sayır. Şikayətçi R.Quluzadə aylardır ki, gününün məhkəmələrdə keçdiyini, üzləşdiyi ədalətsizliyə qarşı mübarizədə haqqın qalib gələcəyinə artıq inamının sarsıldığını vurğulayır.

Bütün bunlar ölkədə mənzil dələduzları tərəfindən yüzlərlə ailənin mənzil almaq istəyinin üstündən xətt çəkildiyini, illərlə yığılan vəsaitin və gələcək planların risklə üzləşdiyini deməyə əsas verir. Tikinti şirkətləri isə bu haqlı narazılığı çox vaxt parlaq reklamlarla, cazibədar endirimlərlə və “tezliklə çıxarış veriləcək” vədləri ilə ört-basdır etməyə çalışır. Ona görə də mənzil bazarında bu gün əsas sual qiymət yox, hüquqi təminatdır. Təcrübə isə həm də onu göstərir ki, tikinti sektorunda problemlər bina hazır olandan, pul tam ödəniləndən sonra üzə çıxır. Alıcı isə həmin vaxt artıq, necə deyərlər, zəif, gücsüz tərəfə çevrilir.

Sadalanan faktlar ayrı-ayrı təsadüfi hadisələr deyil. Bu hallar sistem xarakteri daşıyır və bir neçə mühüm problemi üzə çıxarır:

– tikinti şirkətlərinin satış prosesinə nəzarətsiz səlahiyyətə malik olması;

– elektron reyestr və vahid satış platformasının yaradılmaması;

– qabaqcadan mülkiyyət qeydiyyatı mexanizminin tətbiq edilməməsi;

– alıcıların hüquqi savadlılıq səviyyəsinin aşağı olması.

Yuxarıda qeyd etdiyimiz kimi, bu vəziyyətdə vətəndaş faktiki olaraq zəif tərəfə çevrilir. Çünki pul ödənildikdən sonra hüquqi müdafiə mexanizmi daha mürəkkəb və uzunmüddətli proses olaraq müşahidə edilir. Bu məqamda belə bir sual da ortaya çıxır: Hüquqi mexanizm mövcuddursa, bəs niyə tətbiq olunmur? Ekspertlər tərəfindən isə bu suala cavab olaraq bildirilir ki, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 17-ci maddəsi tikintisi başa çatmamış daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququnun qabaqcadan dövlət qeydiyyatına alınmasına imkan verir. Bu norma, əslində, mənzil bazarında mühüm təhlükəsizlik mexanizmidir.

Hüquqşünasların da vurğuladığı kimi, əgər tikinti şirkətinin sənədləri qaydasındadırsa, torpaq sahəsi hüquqi cəhətdən təmizdirsə, layihə təsdiqlənibsə, o zaman şirkət binanın inşası prosesində belə mənzilə çıxarış təqdim edə bilər. Lakin bu, reallaşdırılmırsa, deməli, sənədlərin tam qaydaya salınmaması, eyni zamanda, mənzilin bir neçə nəfərə satılması riskinin mövcudluğu da ehtimal olunur. Beləliklə, problem qanunun olmamasında deyil, tətbiq mexanizminin sistemli şəkildə icra edilməməsi ilə bağlıdır.

Onu da xatırladaq ki, respublikada tikintiyə icazə mexanizmi mövcuddur. Belə ki, layihə təsdiqlənir, torpaq sənədləri yoxlanılır, şəhərsalma tələbləri müəyyən edilir. Lakin satış prosesi tikinti şirkətinin səlahiyyətində qalır. Bu isə risk yaradır. Başqa sözlə, şirkət rəhbəri möhür və imza səlahiyyətində tam sərbəstdir, amma elektron satış reyestri yoxdur. Buna görə də mənzilin neçə nəfərə satıldığını təkcə şirkətin özü bilir. Əslində isə tikintiyə dövlət nəzarəti varsa, satışa da eyni mexanizm tətbiq edilməlidir.

Əmlak məsələləri üzrə ekspert Qabil Əhmədov vətəndaşların mənzil alarkən aldadılması, eyni mənzilin bir neçə nəfərə satılması barədə söhbətində qeyd edir ki, vətəndaş istədiyi halda aidiyyatı qurumlara alacağı mənzilin sahibi, bina ilə bağlı daha ətraflı məlumat əldə etməsi üçün sorğu göndərə, məsələn, bina ilə bağlı məhkəmə hallarının, şikayətlərin olub-olmadığını öyrənə və bu məsələlərlə bağlı məlumat ala bilər. Yaxşı olar ki, tikinti sektorunda fəaliyyət göstərən bu cür MTK-lardan mənzil alan şəxs alqı-satqı prosedurunda birinci dəfə iştirak edirsə, o, hər hansı bir hüquqşünasa, vəkilə də müraciət etməlidir. Çünki sənədləşmələrin yoxlanılması və lazımi sualların tikinti şirkəti rəhbərinə verilməsi proseduru hüquqşünaslar, eləcə də vəkillər tərəfindən dolğun cavablandırıla bilər.

Q.Əhmədovun sözlərinə görə, vəkilin tikinti şirkətindən bina ilə bağlı tam rəsmi məlumatları əldə etməsinə səlahiyyəti çatır. Bəzən vətəndaş bu sənədlərin nə olduğunu müəyyənləşdirməkdə çətinlik çəkir və yaxud tələb edə bilmir. Buna görə də mənzil almaq istəyində olan şəxs maksimum bazar araşdırması aparmalı, yəni həmin şirkətin adını istənilən internet resurslarında axtarmalı və müəyyən məlumat əldə etməyə çalışmalıdır. Həmçinin ətrafdakı alqı-satqı ofislərindən də bina ilə bağlı maraqlana bilər. Təəssüflər olsun ki, hər hansı bir bina ilə bağlı tam məlumat əldə etmək üçün başqa bir metod nəzərə çarpmır.

Ekspert vurğulayır ki, burada günahkar təkcə MTK rəhbərləri deyil, həmçinin onlara bu şansı yaradan müəyyən qurumlardır. Yəni bir bina inşa olunan zaman aidiyyatı üzrə bütün dövlət qurumlarından təsdiqlənən sənədlər toplanılır. Daha sonra tikintiyə icazə verilir. Yəni bir şirkət bu qədər sənəd toplayırsa, təbii ki, onun satışına da nəzarət olunmalıdır. Amma satış səlahiyyəti tikinti şirkətinin üzərində olmamalıdır. Satış prosesinə şirkətlərin özləri məsul olduğuna görə vətəndaşların aldadılması hallarına rast gəlinir. Dünya praktikasına diqqət yetirsək, hər ölkədə bina inşa edən şirkətlər barədə məlumatlar müxtəlif mənbələrdən əldə edilir. Bəzilərində isə vətəndaş bələdiyyədən məlumat ala bilir.

Bəs çıxış yolu nədir? Ekspertlərin fikrincə, öncədən mülkiyyət qeydiyyatının məcburiləşdirilməsi zəruridir. Tikintisi başa çatmamış mənzillərin satışı yalnız dövlət reyestrində qabaqcadan qeydiyyat aparıldıqdan sonra mümkün olmalıdır. Bundan savayı, elektron vahid satış platforması yaradılmalı, başqa sözlə, mənzil tikintisi istiqamətində fəaliyyət göstərən bütün MTK və MMC-lərin satışları vahid dövlət platforması üzərindən aparılmalıdır. Hər bir mənzil üzrə sistem avtomatik bloklama tətbiq etməlidir.

Əlbəttə, bu məsələdə bank nəzarətli elektron sistemin qurulmasına da önəm verilməli, alıcının ödədiyi vəsait tikinti başa çatana qədər bank hesabında saxlanılmalıdır. Tikinti şirkətləri üçün sığorta mexanizminin yaradılmasına da üstünlük verilməlidir. Bu, reallaşarsa şirkət müflis olduqda və ya öhdəliyi yerinə yetirilmədikdə zərərçəkmiş vətəndaşın kompensasiyası gerçəkləşdirilə bilər.

Xarici ölkələrdə belə məsələlər necə həll olunur?

Rusiyada son illər tikinti sektorunda dələduzluq hallarının qarşısını almaq üçün “esktron hesabları” sistemi tətbiq edilir. Bu modelə əsasən, alıcı tərəfindən mənzil üçün ödəniləcək vəsait tikinti şirkətinə yox, birbaşa bankdakı xüsusi hesaba yatırılır. Həmin vəsait yalnız bina istismara qəbul edildikdən sonra şirkətin hesabına köçürülür. Layihə yarımçıq saxlanıldığı təqdirdə, vəsait alıcıya geri qaytarılır. Bu model vasitəsilə tikinti şirkətləri maliyyə intizamına məcbur edilir və eyni mənzilin bir neçə şəxsə satılmasının qarşısı alınır.

Türkiyədə isə bu məsələ dövlət reyestri və notariat nəzarəti ilə diqqətdə saxlanılır. Qardaş ölkədə daşınmaz əmlak əməliyyatları yalnız dövlətin Torpaq Kadastr və Reyestr Sistemində rəsmiləşdirilir. Satış notariat və dövlət reyestri üzərindən aparılır. Tikintisi davam edən layihələrdə isə paylı mülkiyyət qeydiyyatı aparılır. Alıcı layihə üzrə konkret pay sahibi kimi reyestrə salınır. Belə halda eyni əmlakın təkrar satışı texniki olaraq mümkün olmur.

Bir sıra Avropa ölkələrində isə mərhələli ödəniş sisteminə üstünlük verilir. Məsələn, Almaniyada alıcı tikinti başa çatmadan bütün məbləği ödəyə bilməz. Ödənişlər tikintinin mərhələlərinə uyğun şəkildə həyata keçirilir və notarius tərəfindən nəzarət edilir. Bundan əlavə, tikinti şirkətləri məcburi sığorta mexanizminə tabe olunur. Eyni zamanda, şirkətin maliyyə sabitliyi yoxlanılmadan layihəyə icazə verilmir. Estoniyada isə bütün daşınmaz əmlak əməliyyatları rəqəmsal platforma üzərindən aparılır. Hər bir vətəndaş onlayn qaydada mənzilin hüquqi statusunu, mövcud ipoteka və ya məhkəmə mübahisələrini, sahiblərin tarixçəsini öyrənə bilir. Bütün bunların nəticəsində şəffaflıq alıcını qoruyan əsas mexanizmə çevrilir.

Əkrəm HƏSƏNOV,
iqtisadçı-hüquqşünas

Tikinti şirkətinin dürüst olması satdığı mənzilə mülkiyyət hüququnun qabaqcadan qeydiyyatını həyata keçirməyə hazır olması ilə müəyyən edilir. Belə ki, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 17-ci maddəsinə əsasən, tikintisi başa çatdırılmamış daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət və digər əşya hüquqları dövlət reyestrində tikintiyə icazə sənədləri və plan-cizgi əsasında qabaqcadan qeydiyyata alına bilər.

Yəni bütün sənədlər qaydasındadırsa, tikinti şirkətinin bina tikilməmiş də vətəndaşa çıxarış (“kupça”) verməsi qanunun tələblərinə uyğun gəlir. Əks təqdirdə, deməli, ya sənədləri qaydasında deyil (tikinti pozuntularla icra olunur), ya da dələduzdur. Sonuncu halda bu, o deməkdir ki, mənzil bir neçə şəxsə satıla bilər, yaxud artıq satılıb. Başqa sözlə, qanun açıq şəkildə imkan verdiyi halda tikinti şirkəti qabaqcadan qeydiyyatdan yayınırsa, bu, artıq texniki məsələ deyil, təhlükə siqnalıdır.

Əgər tikinti sənədləri qaydasındadırsa, layihə təsdiqlənibsə, torpaq və icazələr hüquqi müstəvidədirsə, şirkətin alıcıya mülkiyyət hüququnu əvvəlcədən rəsmiləşdirməməsi üçün heç bir əsas yoxdur. Bu addım həm alıcını qoruyur, həm də eyni mənzilin bir neçə şəxsə satılması riskini aradan qaldırır. Əks halda isə alıcı sadəcə “sözə inanmış” tərəf kimi qalır. Bu gün mənzilini ala bilməyən, illərlə çıxarış gözləyən, məhkəmələrdə süründürülən insanların sayının minlərlə hesablanması təsadüfi deyil. Onların əksəriyyəti eyni səhvi edib, yəni qanuna yox, vədə inanıb.

Ona görə də tikinti şirkətindən mənzil alarkən diqqət ediləsi əsas meyar budur: şirkət sizə tikinti bitməmiş mülkiyyət hüququnun qabaqcadan qeydiyyatını təklif edirmi? Əgər cavab “yox”dursa, deməli, artıq ucuz qiymətin, gözəl mənzərənin və parlaq broşürlərin heç bir əhəmiyyəti qalmır. Çünki hüquqi təminat olmayan yerdə ev yox, yalnız risk alınır.

Vaqif BAYRAMOV
XQ