Mənzil dələduzluğunun miqyası genişlənir

Bu ictimai bəlanın qurbanları nicat gözləyir

Artıq xeyli vaxtdır ki, paytaxtda tikilən hürdürmərtəbəli binalarda eyni mənzilin bir neçə nəfərə satılması ­mediada əsas müzakirə mövzularından birinə çevrilib. Bununla bağlı araşdırma aparan ekspertlərin məlumatına görə, təkcə son 3 ildə Bakıda 1000-dən çox şəxs mənzil dələduzluğunun  qurbanı olub. Təəccüblüdür ki,   hətta bəzən eyni mənzil 70-dən çox vətəndaşa satılıb. Uzun müddət çəkən  məhkəmə çəkişmələrində isə bir çox hallarda problemin həllinə laqeyd yanaşılıb, nə pullar, nə də mənzillər geri qaytarılıb.      
Aparılan müşahidələrə əsasən, bu hallar daha çox qanunsuz müqavilələrin bağlanılması, yəni mənzillərin sadəcə Mənzil-Tikinti Kooperativləri (MTK) səviyyəsində tikilməsi, heç bir hüquqi qüvvə daşımayan sənədlərlə satılması və vətəndaşın bundan xəbərsiz olması, alqı-satqı müqavilələrinin notariatda təsdiqlənməməsi və Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrində qeydiyyata alınmaması səbəbindən baş verir. 
Eyni zamanda, burada vətəndaşın çox zaman sənədin hüquqi qüvvəyə malik olub-olmamasını bilməməsi, sadəcə, tikinti şirkətinə güvənərək alqı-satqı prosesinə qoşulması vəziyyəti çətinləşdirir. Bəzi tikinti şirkətlərinin qeydiyyatsız fəaliyyət göstərmələri və bir neçə mənzili bir neçə alıcıya satmaları ilə qazanc əldə etmək istəklərindən irəli gələn məlum problemin həllini ağırlaşdırır.       
Hüquqi tənzimləmə zərurəti
Daşınmaz əmlak bazarında müşahidə edilən problemlər göstərir ki, bu sahədə perspektivdə yaranma ehtimalı olan çətinliklərin tez bir zamanda aradan qaldırılması fərdi ehtiyat tədbirləri ilə yanaşı, həm də mövcud qanunvericiliyin   və normativ mexanizmlərin gücləndirilməsi ilə mümkündür. Daşınmaz əmlak eksperti İsmayıl Əhmədovun sözlərinə görə, bu baxımdan hazırda bir sıra qanunvericilik təşəbbüslərinin gerçəkləşdirilməsi zəruridir. İlk növbədə, məcburi texniki audit qurumunun yaradılmasına ciddi ehtiyac var. Çünki hazırda tikinti obyektlərinin istifadəyə verilməsi zamanı dövlət nəzarəti mövcud olsa da, alıcı maraqlarını birbaşa qoruyan müstəqil texniki audit mexanizmi geniş tətbiq edilmir. 
İ.Əhmədovun fikrincə, qanunvericilikdə  mənzil və fərdi yaşayış evlərinin ilkin satışından əvvəl müstəqil akkreditə olunmuş qurum tərəfindən texniki audit rəyi alınmasının məcburiləşdirilməsi, audit rəyinin alqı-satqı müqaviləsinin ayrılmaz hissəsi kimi tanınması, texniki qüsurların gizlədilməsi halında tikinti şirkəti üçün hüquqi məsuliyyətin sərtləşdirilməsi kimi məsələlərin öz ifadəsini tapmasına çalışılmalıdır. Bu mexanizm alıcıların qərar qəbuletmə prosesində müqavilə tərəfləri arasında məlumatın qeyri-bərabər paylanılmasının qarşısını müəyyən dərəcədə alır. 
Ekspert bildirir ki, ölkədə tikinti şirkətləri üçün zəmanət öhdəliyinin hüquqi baxımdan doğruluğunun sübut edilməsinə də zəruri ehtiyac var. Çünki beynəlxalq təcrübədə tikinti şirkətləri obyekti təhvil verdikdən sonra müəyyən müddət ərzində konstruktiv və mühəndis qüsurlarına görə zəmanət məsuliyyəti daşıyır. 
Bu yanaşmanın normativ şəkildə tətbiqi üçün, ilk növbədə, konstruktiv elementlər (bina, qurğu və ya hər hansı bir mexanizmin möhkəmliyini, dayanıqlılığını və bütövlüyünü gerçəkləşdirən əsas struktur hissələri) üzrə minimum 5-10 illik zəmanət müddətinin qanunvericilikdə müəyyənləşdirilməsi, zəmanət öhdəliyinin maliyyə təminatı kimi bank zəmanəti və ya sığorta mexanizminin tətbiqi, zəmanət öhdəliklərinin icra olunmadığı  təqdirdə, kompensasiya mexanizmlərinin sadələşdirilməsi vacibdir. Ümumiyyətlə, bu addım tikinti keyfiyyətinin yüksəldilməsinə maraq yaradır.
Daşınmaz əmlak eksperti Vüsal Hüseynov isə bu gün mənzil satışında məlumat açıqlığı standartları tətbiqinin vacibliyini diqqətə çatdırır. Bildirir ki, illərdir   mənzil satışı zamanı obyekt barədə məlumatın natamam təqdim olunması bazarda risklərin əsas mənbələrindən biridir. Bu səbəbdən tikinti şirkətləri və satıcılar üçün standartlaşdırılmış “əmlak məlumat pasportu”nun tətbiqi, pasportda layihə göstəriciləri, istifadə olunan materiallar, enerji səmərəliyi, geoloji xüsusiyyətlər və kommunikasiyalar barədə məlumatın məcburi göstərilməsi, yanlış məlumat təqdim edilməsinə görə inzibati məsuliyyətin müəyyənləşdirilməsi  kimi məsələlərin qanunvericilikdə öz əksini tapmasına zəruri ehtiyac duyulur. Bu modelin tətbiqi  istehlakçı hüquqlarının qorunması ilə yanaşı, bazar şəffaflığını da gücləndirə bilər. 
Daşınmaz əmlak bazarında müştərilərə əmlakın alqı-satqısı və ya icarəsində kömək edən rieltorların fəaliyyətinin lisenziyalaşdırılması da bu sahənin beynəlxalq standartlar əsasında sürətlə inkişafına müsbət təsir göstərər. Çünki daşınmaz əmlak bazarında vasitəçilik fəaliyyəti mühüm rol oynasa da, bu sahədə peşə standartlarının vahid sistemi hələ tam formalaşmayıb. Buna görə də  rieltor fəaliyyətinin lisenziyalaşdırılması, eləcə də peşə sertifikatlaşdırılması, peşə etikası kodeksinin qəbul edilməsi, müştəri maraqlarının pozulmasına görə intizam və maliyyə məsuliyyəti mexanizmlərinin yaradılması gerçəkləşdirilməlidir. Belə bir yanaşma isə, şübhəsiz ki, xidmət keyfiyyətinin və alıcı etimadının artmasına səbəb ola bilər.
Bu gün mülkiyyət hüququnun sığortalanması mexanizminin tətbiqinə də ciddi ehtiyac duyulur. Çünki bir sıra hallarda daşınmaz əmlak üzrə hüquqi mübahisələr alıcı üçün ciddi maliyyə itkiləri yaradır. Bunun qarşısını almaq üçün, ilk növbədə, mülkiyyət hüququnun sığortalanması ilə bağlı qurumun  qanunvericiliyə daxil edilməsi, ilkin bazarda ipoteka və böyük həcmli əməliyyatlar zamanı bu sığortanın məcburi tətbiq olunması,  hüquqi risklər üzrə sığorta hadisələri siyahısının müəyyənləşdirilməsi zəruridir. 
V.Hüseynov yuxarıda sadalananlarla bərabər, tikinti prosesində rəqəmsal nəzarət sisteminin yaradılmasının əhəmiyyətini də önə çəkərək bildirir ki, bu məsələnin həlli tikinti keyfiyyətinə nəzarətin səmərəliyini artıran mühüm vasitələrdəndir. Bu istiqamətdə tikinti mərhələlərinin rəqəmsal reyestrdə qeydiyyatının aparılması, istifadə olunan materiallar və texniki nəzarət aktlarının elektron platformada saxlanılması, eləcə də alıcıların həmin məlumatlara çıxış imkanının reallaşdırılması ilə inşaat sektorunda hesabatlığı və şəffaflığı gücləndirmək mümkündür.  
Xarici təcrübə 
Beynəlxalq təcrübədə daşınmaz əmlak alışı kompleks ekspertiza prosesi kimi həyata keçirilir. Bir çox ölkələrdə texniki ­audit, enerji səmərəliyi sertifikatı, geoloji rəy, hüquqi prosedurun dərindən  yoxlanılması və sığorta paketi vahid proses kimi təqdim olunur. Məsələn, Avropa ölkələrində xüsusi müstəqil texniki yoxlama alıcının qərar qəbul etməsi üçün əsas sənədlərdən biri sayılır. ABŞ və Kanadada isə bu məsələni tənzimləyən mexanizmi mülkiyyət hüququ ilə bağlı təhlükə ehtimallarını sığorta vasitəsilə aradan qaldırır. Bu yanaşmalar daşınmaz əmlak bazarında şəffaflığı artırmaqla yanaşı, investisiya risklərini də minimuma endirir.
Aparılan təhlil göstərir ki, daşınmaz əmlak alışı mexanizmi maliyyə qərarı olmaqla yanaşı, həm də hüquqi və texniki məsələlərin idarə olunması prosesidir. Eyni zamanda, bu sahədə yaranma ehtimalı olan təhlükələrin azaldılmasına xidmət edir, müstəqil qiymətləndirməni, eləcə də texniki audit mexanizmlərinin genişləndirilməsini, müqavilə və zəmanət öhdəliklərinin gücləndirilməsini şərtləndirir. Bütün bunlarla bərabər, tikinti sektorunda nəzarət və şəffaflığın artırılması, real sığorta mexanizmlərinin tətbiqi, istehlakçıların maliyyə və hüquqi savadlığının yüksəldilməsi kimi məsələlərin həllini gerçəkləşdirir. Ümumiyyətlə, bu tədbirlərin həyata keçirilməsi daşınmaz əmlak bazarında istehlakçı etimadını artırmaqla yanaşı, sektorda dayanıqlı inkişaf və investisiya təhlükəsizliyinin təmin olunmasına xidmət edir.  

Vaqif BAYRAMOV 
XQ

Ekspert rəyi

Bəzən daşınmaz əmlak, xüsusilə də həyət evi və ya mənzil alan vətəndaşlar sonradan müxtəlif problemlərlə qarşılaşırlar. Belə ki, evin altından kanalizasiya kollektoru keçməsi, mənzildə texniki qüsurların üzə çıxması, yaxud keyfiyyətsiz tikinti materiallarının zamanla aşınaraq qopub tökülməsi halları müşahidə olunur. Hətta bir mənzilin bir neçə şəxsə satılması kimi hüquqi problemlər də real təcrübədə rast gəlinən faktlar sırasında yer alır. Belə bir şəraitdə isə daşınmaz əmlak bazarında istehlakçı hüquqlarının qorunması və risklərin idarə olunması məsələsi aktuallaşır.
Bəs vətəndaşlar daşınmaz əmlak alarkən onun təhlükəsizliyinə necə əmin ola bilərlər? Bunun üçün hansı mexanizmlər mövcuddur və hansı addımlar atılmalıdır? Mənzilin sığortalanması hansı risklərin qarşısını ala bilər? Bu suallara cavab olaraq deyə  bilərəm ki, daşınmaz əmlak alışı zamanı mütəxəssis məsləhəti əsas şərtlərdən biri sayılır. Ev, mənzil və ya obyekt almaq insan həyatında nadir qəbul olunan taleyüklü qərarlardan biridir. Eyni zamanda, bu qərarın peşəkar qiymətləndirmə əsasında verilməsi zəruridir.  
Qiymətləndirmə şirkətləri, rieltorlar və konsaltinq qurumları vasitəsilə aparılan ilkin təhlil potensial risklərin müəyyən hissəsini əvvəlcədən üzə çıxarmağa imkan verir. Bu qurumların hər biri tikinti şirkətinin reputasiyası, istifadə olunan materialların keyfiyyəti, binanın yerləşdiyi ərazinin geoloji xüsusiyyətləri, sosial infrastruktur, nəqliyyat əlçatanlığı və gələcək urbanizasiya perspektivləri barədə geniş məlumat bazasına malikdir. Bütün bu göstəricilər daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin formalaşmasına və investisiya risklərinin səviyyəsinə birbaşa təsir edir.
Daşınmaz əmlak bazarında müşahidə olunan problemlərin mühüm hissəsi fərdi qərarların üstünlük təşkil etməsi ilə bağlıdır. Mütəxəssis dəstəyi olmadan müəyyənləşdirilən seçimlər nəticəsində vətəndaş MTK-ların əvvəlki fəaliyyəti barədə kifayət qədər məlumat əldə edə bilmir, sənədləşmə prosesində çətinliklərlə üzləşir, binanın konstruktiv vəziyyəti və texniki dayanıqlılığı barədə obyektiv qiymətləndirmə aparılmır.
Bu vəziyyət, xüsusilə də ilkin bazarda, yəni tikilməkdə olan və ya yeni istifadəyə verilmiş binaların satışında daha çox risk yaradır. Tikinti prosesinin keyfiyyəti, layihəyə uyğunluq və təhlükəsizlik standartlarına əməl olunması barədə məlumatın məhdudluğu sonradan ciddi problemlərin meydana çıxması ilə nəticələnir.  
Müqavilə və hüquqi mexanizmlərin rolundan danışarkən, bir məqamı vurğulamaq yerinə düşər. Daşınmaz əmlak alışı zamanı müqavilə bağlanılması əsas məsələlərdən biridir. Belə ki, müqavilədə obyektin texniki parametrləri, istifadə olunan materialların standartlara uyğunluğu, təhvil müddəti, gecikmə hallarında məsuliyyət və zəmanət öhdəlikləri konkret şəkildə göstərilməlidir. Rieltor və ya konsaltinq şirkətinin iştirakı isə təkcə vasitəçilik funksiyası daşımamalı, həm də hüquqi və texniki vəziyyətlərin  qiymətləndirilməsini əhatə etməlidir. Bu, daşınmaz əmlak bazarında xidmət modelinin sadə satışdan kompleks risk idarəetməsinə transformasiyası kimi qiymətləndiriməlidir.  
Onu da qeyd edim ki, sürüşmə zonaları istisna olmaqla ərazi amili bəzən ikinci dərəcəli görünə bilər, lakin tikinti sahəsinin geoloji xüsusiyyətləri və bünövrənin möhkəmləndirilməsi məsələləri xüsusi diqqət tələb edir. Məsələn, əvvəllər su hövzəsi olmuş ərazilərin doldurularaq tikintiyə başlanılması, zəif torpaq qatları üzərində inşaat əməliyyatlarının aparılması, keyfiyyətsiz beton və armaturdan istifadə kimi hallar uzunmüddətli dayanıqlılığa ciddi təhlükə yaradır. Bundan əlavə, bir sıra hallarda tikinti prosesində texniki nəzarətin zəifliyi, təhlükəsizlik qaydalarına əməl olunmaması və layihədənkənar dəyişikliklər də gələcəkdə qüsurların yaranmasına gətirib çıxarır.
Daşınmaz əmlakın sığortalanması bu məsələdə mühüm önəm daşımasına baxmayaraq, bu mexanizmin tətbiqi hələ tam səmərəli deyil. Çünki bir çox hallarda sığorta formal xarakter daşıyır və vətəndaşlarda ona inamın aşağı səviyyədə olması narahatlıq doğurur. Sığorta sistemində, ilk növbədə, sistemin dayanıqlılığını artırmaq məqsədilə diferensial yanaşma tətbiq edilməlidir. Əmlakın bazar dəyəri, texniki vəziyyəti və yerləşmə riskləri nəzərə alınaraq fərqli sığorta tarifləri müəyyənləşdirilməlidir. Bu yanaşma həm sığorta şirkətlərinin maliyyə dayanıqlılığını gücləndirə, həm də sığorta hadisəsi zamanı kompensasiya mexanizminin real işləməsini təmin edə bilər.

Vüqar ORUC,     
Azərbaycan Qiymətləndiricilər 
Cəmiyyətinin sədri